Новостройки России. Надёжно и дорого

Как повлияет на строительную отрасль ввод с 1 июля 214-ФЗ

Совет Федерации одобрил поправки к федеральному закону №214. По заверениям властей, данный законопроект должен решить проблему «долгостроев», а также надёжно защитить покупателей квартир в строящихся домах. «Русская Планета» разбирается, как изменится строительная отрасль с 1 июля.

Эскроу-счета

Главное новшество - переход от долевого финансирования к проектному. Делается это при помощи введения так называемых эскроу-счетов. Это значит, что девелоперы больше не имеют права напрямую привлекать средства дольщиков для строительства объектов, а должны открывать специальные счета в одном из уполномоченных на это банков. Покупатель переводит деньги именно на этот счёт, но застройщик получит их лишь после регистрации права собственности на первую квартиру в только что построенном доме.

Исключение составляют застройщики, получившие ЗОСК до 01.07.2019г., те компании, готовность домов которых составляет от 30%, а также имеется 10% ДДУ. От необходимости переходить на эскроу-счета освобождены также застройщики, включённые в список системообразующих организаций и получившие разрешения на строительство домов общей площадью от 4 млн кв. м. на территории 4 субъектов РФ.

Предполагается, что данная мера позволит покупателям защитить свои средства от возможного банкротства застройщика. Но для девелоперов эскроу-счета осложняют поиск средств на строительство объекта: теперь возводить здания можно лишь через кредитование у тех же банков, либо на собственные средства, если они есть.

Не все средства хороши

Закон также запрещает использовать любые опосредованные схемы привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов, а также апартаментов: это ещё одна особенность закона.

В частности, запрещается привлекать денежные средства дольщиков , в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела  помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию.

При этом, застройщикам дозволяется использовать денежные средства на оплату расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Прозрачная система

Будет создан Единый реестр проблемных объектов, который представляет собой перечень сведений об ОН, в отношении которых Застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи ОДС, а также сведений о признании банкротами застройщиков, в отношении которых открыто конкурсное производство.

Единый реестр проблемных объектов входит в ЕИЖС – Единую информационную систему жилищного строительства. Все сведения в ней открыты и доступные каждому.

Отныне застройщики обязаны ежемесячно публиковать на сайте ЕИЖС информацию о проекте строительства с о целевом кредите (целевом займе), о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое, нежилое, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

Под защитой Фондов

Субъекты РФ смогут создавать особые Фонды, которые будут заниматься решением проблем долгостроев и помогать обманутым дольщикам. Каждый субъект вправе создать не более 1 Фонда. Финансируется Фонд из бюджета субъекта РФ, при этом любая деятельность, не связанная с завершением строительства объектов незавершённого строительства, запрещена.

Фонд защиты прав граждан вправе выдавать поручительство по кредитному договору, заключенному застройщиком с уполномоченным банком. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства будет выполнять обязательства застройщика перед дольщиками, в том числе возмещение ущерба, если исполнение обязательств обеспечивалось договором страхования или договором поручительства.

АО

Ещё одно новшество – введение в действующее законодательство понятия уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, все активы которого находятся в собственности единого института развития в жилищной сфере – АО «ДОМ.РФ». Такая схема призвана содействовать развитию целевого кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования.

К основным задачам АО относятся развитие механизмов целевого кредитования застройщиков и размещение средств дольщиков на счетах эскроу, развитие механизмов кредитования ИЖС, развитие механизмов банковского сопровождения в жилищном строительстве, содействие ипотечному жилищному кредитованию и рынку ипотечных облигаций с поручительством ЕИЖС.

В законе определено также основание, при котором уполномоченный банк вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке. Кроме того, утверждён перечень информации, который будет содержаться в договоре эскроу-счёта. Вводится обязанность банка - эскроу-агента вернуть средства со счет эскроу, если они заемные, на залоговый счёт кредитора. Кредитор будет также наряду с эскроу агентом получать уведомление о расторжении договора.

Есть и другие нововведения. Например, оплата компенсационного взноса отныне распространяется в том числе на нежилые помещения. Отменяется ЗОСТ в случае, если застройщик использует эскроу-счета только через 2 года после официального вступления в силу 214-ФЗ. Если застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то ограничение по целям использования средств целевого кредита не применяется.

Власти надеются, что изменения в федеральном законодательстве надёжно защитят покупателей квартир от всех возможных рисков. Однако закон пока не даёт однозначных ответов на многие вопросы участников рынка, и, по мнению девелоперов, закон явно нуждается в доработке. Также с переходом на эскроу-счета пока не решена проблема использования материнского капитала, военной ипотеки, всевозможных сертификатов, но власти обещают доработать законопроект.

Сильнее всего переход на эскроу-счета осложнит деятельность небольших и средних девелоперов. По мнению экспертов, они не смогут полноценно адаптироваться к изменениям. Большие сложности возникнут с реализацией принципа «один застройщик – один проект»: компаниям придётся создавать дочерние структуры для каждого объекта, со своей бухгалтерией и персоналом, а это может в конечном итоге обернуться ростом цен на недвижимость.