Эскроу-счета: новые правила, новые проблемы

Уже в ближайшую субботу, 1 июля, все застройщики в России обязаны будут перейти на эскроу-счета в уполномоченных банках, то есть им запрещается напрямую финансировать строительство за счёт средств дольщиков. Однако закон 214-ФЗ, по мнению участников рынка, недоработан, и отрасль рискует столкнуться с серьёзными вызовами. Под угрозой окажется почти 90 млн кв. м. жилья, а количество обманутых дольщиков может вырасти на 400 тысяч человек.

Чтобы сгладить переход на новую систему, Минстрой разработал критерии, благодаря которым некоторые девелоперы могут не использовать эскроу-счета и работать по старой схеме. Исключение сделано в первую очередь для компаний из перечня системообразующих организаций, которые работают в нескольких регионах и строят более 1 млн кв. м. жилья. В настоящий момент под это определение попадают лишь две компании – ПИК и Санкт-Петербургская ЛСР. Особые условия для крупных застройщиков, с одной стороны, помогут отрасли сгладить негативные последствия перехода, однако они ставят других участников рынка в заведомо неравное положение.

Исключения сделаны также для тех проектов, готовность которых составляет не менее 30%, и не менее 10% жилых и нежилых помещений должны быть проданы по договорам долевого участия (ДДУ). Род действие нового закона не попадут и те застройщики, которые работают по программам реновации или в рамках сноса ветхого и аварийного жилья, а также если застройщик возводит здания на территориях не менее, чем в четырёх субъектах Российской Федерации (первоначально речь шла о пяти субъектах).

Изменения в федеральном законодательстве призваны надёжно защитить покупателей квартир от всех возможных рисков. Однако закон пока не даёт однозначных ответов на многие вопросы участников рынка. Получилось так, что каждый участник - Минстрой, банки, застройщики - трактует закон по-своему. Также с переходом на спецсчета пока не решена проблема использования материнского капитала, военной ипотеки, всевозможных сертификатов, но власти обещают доработать законопроект.

Сильнее всего переход на эскроу-счета осложнит деятельность небольших и средних компаний. В рамках существующего законодательства они не смогут полноценно адаптироваться к изменениям. Большие сложности возникнут с реализацией ключевого принципа «один застройщик – один проект»: компаниям придётся создавать дочерние структуры для каждого объекта, со своей бухгалтерией и персоналом, а это может в конечном итоге обернуться ростом цен на недвижимость.

Как полагают эксперты, даже с введением эскроу-счетов проблемы у дольщиков не исчезнут. Сейчас местные власти могут выдать разрешение на строительство здания без учёта мощностей, либо даже в отсутствие сетей как таковых. Получается, покупатель гарантированно получит квартиру – но может оказаться так, что дом будет стоять буквально в чистом поле, отключённый от всех коммуникаций, и жить в нём будет нельзя. А в документах подготовка сетей может и вовсе не учитываться. Единственным решением станет обязательное включение сетей в инфраструктуру, и отвечать за это в обязательном порядке должны местные власти.

Вместе с тем, перечень исключений из закона довольно обширен и позволит многим крупным компаниям найти способы, чтобы продолжить работать по старым правилам. Например, подмосковная ГК «Самолёт», в настоящий момент представленная в 3 регионах Российской Федерации, планирует расширить своё присутствие на региональных рынках. Как стало известно «Русской Планете», «Самолёт» рассматривает возможность покупки тюменского риэлторского агентства «Этажи» и создания на его основе онлайн-агрегатора, который будет контролировать все продажи жилья сначала в области, а затем по всей стране.

Кроме того, «Самолёт» разработал программу строительной франшизы и намерен предлагать средним и мелким девелоперам партнёрство под эгидой своей компании. Участники программы получат финансирование за счет совместной реализации жилых объектов, а ГК «Самолёт» сможет увеличить портфель проектов и получит выход на новые рынки.

Как бы там ни было, 214–й федеральный закон — один из рекордсменов по количеству внесённых в него изменений. Пока закон, по мнению застройщиков, далёк от того, чтобы быть реальным рабочим инструментом. Строительная отрасль – один из главных локомотивов российской экономики, который влияет на многие сферы. Повышение роста цен на жильё, к которому может привести закон в нынешнем виде, недопустимо, в особенности если речь идёт о сохранении низкого уровня инфляции и роста российской экономики в целом. А значит, внесение изменений в закон продолжится.