Новостройки премиум-класса Москве превращаются в «бизнес»
Премиум стал единственным сегментом московского рынка новостроек, в котором за прошедшие 12 месяцев подешевели квартиры и апартаменты. По подсчетам аналитиков «Метриум», их средняя стоимость сократилась с 51,4 млн до 44,4 млн рублей, то есть на 14%. Причины – уменьшение площади и цены квадратного метра, которые все ближе к показателям новостроек сегмента «бизнес».
Премиальные новостройки становятся всё более доступными. За прошедшие 12 месяцев среднестатистическая квартира или апартамент в этом сегменте рынка стали дешевле на 14%. Если в сентябре 2021 года недвижимость в среднем стоила 51,4 млн рублей, то в сентябре 2022 года – 44,4 млн рублей.
Динамика цен в премиальных новостройках не совпадает с тем, как меняется стоимость недвижимости в других сегментах столичного рынка. Так, средняя стоимость квартиры и апартамента эконом- и комфорт-класса выросла за 12 месяцев на 4%, в бизнес-классе – на 6%, в элитном и делюкс-сегментах – на 17%, а в Новой Москве – на 15%.
Аналитики «Метриум» обнаружили несколько причин снижения цен. Прежде всего, это сокращение средней площади квартиры или апартамента премиум-класса, которые продают застройщики. Сейчас отдельное помещение в премиальных новостройках достигает в площади 77,8 квадратных метров, тогда как в сентябре 2021 года – 90 кв. м. Таким образом, средний размер квартиры и апартамента в «премиуме» за год сократился на 14%.
По средней площади помещений премиальные новостройки приблизились к комплексам бизнес-класса на московском рынке жилья, где сейчас квартира или апартамент занимают в среднем 62,1 кв. м против 65,7 кв. м в сентябре 2021 года. Таким образом новое жилье премиум-класса год назад было в среднем на 37% больше, чем в бизнес-классе, а теперь – только на 25%.
Цена квадратного метра в премиальных новостройках в сентябре 2022 года была почти такой же, как в сентябре 2021 года – 572 тыс. рублей. Однако за прошедшие 12 месяцев она менялась. С сентября 2021 года выросла до 615 тыс. рублей за кв. м в марте 2022, а затем снизилась в июне до 563 тыс. рублей, после чего снова начала расти.
Причина снижения цены до уровня прошлого года – появление в продаже новых более доступных новостроек премиум-класса. Так, в I полугодии началось строительство премиальных комплексов в нехарактерных для этого сегмента локациях: в Ростокино, Даниловском районе, Филевском парке, Дорогомилово. Квадратный метр в них продавался на 20% ниже рыночного уровня на тот момент.
Помимо этого, выросло предложение квартир и апартаментов в других сравнительно недорогих проектах премиум-класса. Порядка 40% помещений в продаже сосредоточены в трех комплексах, где квадратный метр строит от 406 тыс. до 547 тыс. рублей. Фактически это нижняя ценовая граница в премиальном сегменте.
По удельной стоимости новостройки премиум-класса также приблизились к новостройкам бизнес-класса, где сейчас «квадрат» стоит в среднем 420 тыс. рублей против 375 тыс. в сентябре 2021 года. Соответственно, сейчас новостройки премиум-класса на 36% дороже новых комплексов бизнес-класса, хотя в сентябре 2021 года разница между сегментами достигала 53%.
«Действительно, в последнее время премиум-классом стали называть проекты, фактически относящиеся к бизнес-классу, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Средние площади квартир в таких комплексах составляют около 60 кв. м, тогда как всё же премиум-класс должен соответствовать другим критериям: это средняя площадь квартир около 100 кв. м, не более 4-5 квартир на площадке, качественная и продуманная архитектура, закрытая территория, премиальные сервисы, концептуальное благоустройство (например, на территории квартала Prime Park есть частный парк площадью 3,5 гектара) и многое другое».
«Границы между разными классами новостроек в Москве продолжают размываться, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это происходит на территориальном уровне, когда в районах, которые традиционно осваивают застройщики бизнес-сегмента появляются премиальные комплексы. Меняется архитектурный облик зданий – в “премиуме” становится больше масштабных и высотных комплексов, что позволяет оптимизировать цену. Распространяются камерные форматы квартир – студии и однокомнатные. Всё это может привести к формированию новых классов жилья или пересмотру старых стандартов»