Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам февраля 2022 года от IRN.RU
В феврале Подмосковье продолжало опережать Москву по темпам роста цен на вторичном рынке жилья. Однако надо учитывать, что последние события не успели отразиться на февральской статистике. Первая реакция рынка на войну на Украине и беспрецедентные санкции Запада будет ясна после подведения итогов марта.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в феврале цены на квартиры в Подмосковье выросли на 2,6% до 146 100 руб. за кв. м в среднем. В Новой Москве «вторичка» подорожала на 1% до 202 270 руб. за «квадрат», в «старой» - на 1,7% до 253 400 руб.
Опережающими темпами дорожали самые удаленные локации за МКАД. Квартиры в Троицком округе прибавили в цене 1,5%, тогда как в Новомосковском – только 1%. В дальнем Подмосковье темпы роста цен были почти в два раза выше, чем в среднем по рынку области: 4,6% против 2,6%. При этом средняя (+2,5%) и ближняя (+2,2%) зоны от рынка, наоборот, отставали.
В черте МКАД с точки зрения географии февральская ценовая динамика была смешанной и не демонстрировала четких тенденций. Люди выбирали жилье, адекватное по соотношению цены и качества, вне зависимости от района. Зато по типам жилья сложилась закономерность, свидетельствующая о том, что тренд на рост цен очевидно выдыхался.
Рынок тянули вверх квартиры в старых домах: старые панельные и кирпичные дома (+2,1%), а также сталинки (+2,7%) подорожали больше, чем рынок в среднем. При этом современный монолит-кирпич (+1%) и современная панель (+1,2%) от рынка, наоборот, отставали. Цены на относительно новую «вторичку» слишком сильно выросли за предыдущие два года, поэтому покупатели вынужденно предпочитают старый фонд.
Во всем Московском регионе спрос в феврале не был спекулятивным – наибольший рост в разрезе комнатности показали квартиры больших площадей, которые покупают для собственного проживания. В «старой» Москве больше всего прибавили трехкомнатные и многокомнатные квартиры (+2,3%), в Новой Москве – двушки (+1,5%), а в Подмосковье – трёшки (+3,1%). Инвесторы обычно приобретают более дешевые по общему бюджету сделки и более ликвидные однушки.
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«События на Украине кардинально изменили ситуацию в российской экономике вообще и на рынке недвижимости в частности. Обвал рубля в связи с фактической изоляцией России от западных финансовых рынков привел к всплеску спроса на все, в том числе на квартиры – как в конце 2014 г.
Однако повышение ключевой ставки Центробанка до 20% на какое-то время похоронило ипотеку, поэтому ажиотаж, подпитываемый исключительно живыми деньгами, продлится недолго и завершится длительной и жесткой стагнацией.
Первичный рынок может надеяться на помощь со стороны государства. После реформы 214-ФЗ и перевода застройщиков на проектное финансирование от их благополучия зависит не только судьба дольщиков, но и стабильность банковской системы, которая сейчас и так подвергается беспрецедентному давлению.
Поэтому, скорее всего, власти вновь продлят и расширят программу льготной ипотеки. Но даже льготные ставки, по-видимому, будут значительно выше 6,5-7%. Скорее можно рассчитывать на ставку 12% - как в первой версии программы льготной ипотеки, которая была запущена в 2015 г.
А вот вторичный рынок, как обычно, поддерживать никто не будет и ему придется выживать без ипотеки. Однако на «вторичке» возможны альтернативные сделки (фактически, сделки обмена), поэтому полная остановка рынку не грозит».