Квартирный вопрос: как купить квартиру и не остаться без денег

10.06.2021 09:48

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС:
как купить квартиру и не остаться без денег

Все, что нужно знать о застройщиках, ипотеке и подводных камнях недвижимости

10 важных пунктов при покупке
Как использовать материнский капитал

Кому из вас не хотелось бы переехать в новую квартиру с планировкой по вашему вкусу и ремонтом, сделанным специально под вас? Однако поиск и выбор новой квартиры может быть мучительно долгим. Это и неудивительно: рынок недвижимости просто пестрит предложениями от застройщиков. Есть среди них и проверенные, а есть и те, где строительство квартиры может длиться годами, но так и приблизиться к логическому завершению.

А пока вы ищете подходящий вариант — недвижимость продолжает дорожать. ProГород составил чек-лист для тех, кто озаботился покупкой нового жилья.

Квартира или апартаменты

"Портрет" квартиры

Транспортная доступность

Условия договора

Надежность застройщика

Здоровье

Будет ли это временная холостяцкая студия или просторная «трешка» для всей семьи на десятилетия. Для чего нужна вам квартира: жить, вложить деньги, сдача в аренду или дальнейшая перепродажа. Решите, на каком этаже вам нужна квартира, и какова должна быть этажность дома. В последнее время набирают популярность и малоэтажные дома с индивидуальным отоплением, и высотки в более, чем 10 этажей.

Установите для себя максимальный бюджет с учетом ипотеки, сколько вы готовы тратить на покупку квартиры ежемесячно. Важный момент отделка: готовы ли взяться за приведение квартиры в порядок самостоятельно или все-таки отдадите это на откуп застройщику. Как только вы «нарисуете» себе образ вашего будущего жилья, вы сможете отмести ненужные варианты и сузить круг поиска.

ОПРЕДЕЛИТЕСЬ С "ПОРТРЕТОМ" БУДУЩЕЙ КВАРТИРЫ

В новостройках квартиры покупают для постоянного проживания, а вот апартаменты обычно для сдачи в аренду или перепродажи. У этих двух объектов совершенно разные юридические статусы.

В юридическом контексте апартаменты — нежилая недвижимость, хоть и строятся для проживания. Они похожи на номера отелей и гостиниц, которые находятся в частной собственности. Владелец апартаментов может сдавать их, а может и сам жить. Вот только налог на недвижимость рассчитывается по другой ставке. Стоят апартаменты обычно на 12-15% дешевле квартир, но по закону не являются жильем. Считается, что это коммерческая недвижимость.

ЧТО ПОКУПАТЬ:
КВАРТИРУ ИЛИ АПАРТАМЕНТЫ

- в них нельзя оформить регистрацию по месту жительства;

- вы лишаетесь права на налоговый вычет 13% по НДФЛ;

- согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика защита таких дольщиков больше подвержена риску;

- ставка налога на недвижимость в квартирах ниже, чем в апартаментах;

- услуги ЖКХ оплачиваются по коммерческим тарифам, соответственно будут обходиться дороже;

- строительные нормы для жилых помещений, например, размер комнат, уровень освещенности, пожарной безопасности, не распространяются на апартаменты

- на апартаменты не распространяются и положения Жилищного кодекса РФ

В ЧЕМ ОСНОВНЫЕ ОТЛИЧИЯ АПАРТАМЕНТОВ ОТ КВАРТИР:

Важным вопросом остается срок сдачи жилого комплекса. Если вы хотите заселиться как можно быстрее, то выбирайте квартиру в сданном доме с чистовой отделкой, ведь там уже все готово для переезда. Останется только завезти мебель и технику. Обычно реально переехать в первый же месяц после покупки, учитывая время на сделку.

Если переезд «не горит», то можно приобрести квартиру на среднем или финальном этапе строительства. Обычно цены в еще несданных домах гораздо ниже. Самыми привлекательными в плане стоимости — продажи квартир на «уровне котлована». Цены там низкие, но ключи вы получите не раньше, чем через 2-3 года.

СКОЛЬКО ВЫ ГОТОВЫ ЖДАТЬ

Тем, кто хочет устроить планировку квартиры по своему вкусу, лучше выбирать монолитный или кирпичный дом. В таких конструкциях, как правило, отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона или кирпичной кладки позволяет строить дома высотой в десятки этажей.

В панельных домах все не так. Там типовые планировки квартир, поскольку практически все стены являются несущими.

По скорости строительства «панельки» возводят быстрее, за пару лет на пустом участке может вырасти целый микрорайон. А вот монолитные дома и дома из кирпича строятся дольше. Поскольку кирпичные дома — это, по большей части, ручной труд, то и сроки строительства и стоимость квартиры в таком доме существенно отличаются от стоимости квартир в тех же панельных домах и сроков их возведения.

Панельные дома уступают монолиту и кирпичу по степени энергоэффективности, а также тепло- и шумоизоляции.

ПАНЕЛЬНЫЙ, КИРПИЧНЫЙ ИЛИ МОНОЛИТНЫЙ ДОМ

Если вы выбираете новостройку в новом микрорайоне, который далеко от центра, изучите маршруты, которыми будете добираться до места работы или учебы. Перед окончательным решением о покупке квартиры, проверьте опытным путем, сколько времени у вас займет путь от дома до работы на общественном транспорте или на машине. В отдаленном микрорайоне жить будет не так комфортно, а сдать квартиру или перепродать ее будет проблематично.

Проверить новостройку на предмет транспортной доступности можно несколькими способами:

- с помощью поисковых карт можно изучить имеющиеся остановки общественного транспорта и крупные дорожные сети

- посмотрите на загруженность дорог, ведущих к вашему будущему дому, в часы пик: обычно с 7 до 9 утра и с 17 до 19 часов вечером. Можно уточнить у застройщика, есть ли в проекте строительство новых остановок и запуск дополнительных маршрутов. Обычно менеджеры отдела продаж в курсе таких планов, но вот слепо словам не доверяйте. Лучше попросите документы или уточните эту информацию в территориальной администрации.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

чтобы жизнь в новой квартире была более комфортной, микрорайон должен быть хорошо развит. Там должны быть школы и детские сады, взрослые и детские поликлиники, магазины, торговые центры, МФЦ, места для занятий спортом и места для отдыха.

В шаговой доступности должны быть аптеки, банкоматы. Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе.

Важным моментом остается парковка, чтобы не пришлось оставлять свой автомобиль за квартал от дома на платной стоянке. Современные новостройки обычно имеют безопасные дворы без машин, спортивные и детские площадки, зоны отдыха. Уточняйте у застройщика, как этот вопрос решается в их микрорайоне.

ИНФРАСТРУКТУРА:
ЧТО, ГДЕ И КАК

Выбирая новую квартиру, посмотрите, нет ли вблизи промышленных зон и заводов, а также крупных магистралей. Нужно, чтобы такие объекты располагались в 2-3 километрах от вашего жилья.

Вопросы экологии сейчас постепенно набирают популярность, поэтому отдавайте предпочтение новостройкам с близлежащими парками и скверами. Выясните, планируются ли во дворах будущего жилья устроить зеленые зоны.

НА СТРАЖЕ
ЗДОРОВЬЯ

Надежность застройщика складывается из нескольких пунктов: финансовая устойчивость, количество сданных объектов, репутация, продолжительность строительства и т.д.

Оценить девелопера по всем пунктам, не имея опыта и знаний рынка, довольно трудно, поэтому лучше обращаться к сотрудникам агентств недвижимости.

ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ:
НАДЕЖНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

- попросите в офисе продаж документы (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, аудиторское заключение): их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии;
- проверьте фактического застройщика: нет ли его в картотеке арбитражных дел , нет ли за ним судебных разбирательств;

- изучите сайт застройщика: есть ли успешно реализованные проекты. Если такие есть, вы можете самостоятельно приехать на объект и оценить качество работ;

- почитайте отзывы о застройщике на различных форумах. Хоть эта информация и будет субъективна, но когда часто упоминаются срывы сроков строительства или некачественное жилье, это повод задуматься;

- информацию о застройщике можно найти в Едином реестре застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО
ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

Прежде, чем окончательно покупать квартиру, проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Список документов, которые можно потребовать у застройщика:
- разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
- актуальную проектную декларацию;
- заключение государственной экспертизы;
- подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

Если хотя бы одного из этих документов нет, то застройщик попросту не имеет права вести строительство объекта. Если не смотря на отсутствие разрешительных документов, стройка идет, может закончиться тем, что ее признают самостроем и заставят снести.

Если дом уже построен, пусть менеджеры отдела продаж покажут вам разрешение на ввод в эксплуатацию. Без него у застройщика нет права на выдачу ключей от квартир.

КАК НЕ КУПИТЬ
КОТА В МЕШКЕ

Обычно в новостройках два формата сделки:

- договор долевого участия (ДДУ) — при покупке строящегося жилья
- договор купли-продажи (ДКП) — пр покупке готового жилья

Покупка жилья от застройщика по ДКП обычно не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

Пока жилье на стадии строительства, это в своем роде «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ЧЕТКО ПРОПИСАНО В ДДУ:

- стоимость недвижимости;
- подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
- отделка на момент передачи дольщику;
- точный срок передачи объекта долевого участия;
- гарантийный срок от застройщика;
- условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Иногда застройщики предлагают заключить вместо ДДУ предварительный договор купли-продажи (ПДКП) или инвестиционный договор. Такое предложение — не что иное, как обход закона 214-ФЗ. Поэтому в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по сдаче дома, вернуть деньги будет не так-то просто.

Как использовать материнский капитал при покупке квартиры в 2021 году

Согласно действующему законодательству, мат. капитал можно потратить на:

покупку жилой недвижимости или улучшение жилищных условий
образование детей
реабилитацию и лечение детей-инвалидов
пенсию матери (или в некоторых случаях отца)

В 2021 году величина материнского капитала увеличилась и теперь составляет 466 617 тысяч рублей.

Ранее она была 453 026 рублей.

Как показывает статистика, один из самых популярным способом реализации материнского капитала — решение жилищного вопроса семей с двумя и более детьми.

Если вы решили использовать средства материнского капитала на решение вопроса с жильем, что разрешается сделать:

сделать капитальный ремонт уже имеющегося жилья или реконструировать его (например, изменить площадь, пристроив еще одну комнату или даже этаж);

купить жилую недвижимость (используя личные сбережения или взять ипотечный кредит);

участвовать в ЖСК;

построить отдельный свой дом;

погасить существующий ипотечный кредит, если он был взять на покупку жилья

Приобрести жилье можно не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или в счет погашения основного долга и начисленных процентов. Однако, погасить какие-то штрафы или пени из-за просрочки платежей средствами маткапитала будет нельзя.

Обратите внимание! Пока ребенку, на которого выдан материнский капитал, не исполнилось 3 лет, разрешенные законом операции только с кредитами и займами, а после — со всем остальным, включая сделки купли-продажи и участие в долевом строительстве.

Все операции с материнским капиталом осуществляются при участии Пенсионного фонда РФ. Это ведомство занимается согласованием, анализом и подготовкой и проверкой необходимых документов, связанных с расходованием средств государственной помощи.

Обычно Пенсионный фонд РФ выносит положительные решения об использовании маткапитала. Однако, есть ряд случаев, когда можно получить отказ:

предоставление неверных сведений (в т.ч. заведомо ложных);
кредит, на который запрашивается финансовая помощь, является нецелевым;
собственность на приобретаемое или уже купленное жилье оформляется не только на детей и родителей, но и на других родственников;
допущены ошибки при подаче заявления в Пенсионный фонд (не весь комплект документов, неверно заполнено заявление и т. д.);
заявитель лишен родительских прав или было отменено усыновление детей;
приобретаемая недвижимость не соответствует стандартам и требованиям (ветхое, аварийное);

Заявление рассматривается не более одного месяца. Если принято решение об отказе, то ПФР должен направить отказное уведомление, при этом подробно изъяснив причины отказа. Даже если вы получили отказ, не нужно отчаиваться — можно решение обжаловать.

Опротестовать отказ можно в течение 3-х месяцев с момента получения решения. Чтобы это сделать, нужно направить жалобу в вышестоящий орган ПФР или в Конституционный суд.

обязательная регистрация такого договора в Регпалате или МФЦ;
должен быть указан факт отсрочки платежа — пункт, где будет указан порядок перечисления суммы материнского капитала ПФР на счет продавца, а также максимальный срок этой операции;
к участникам сделки добавляется Пенсионный фонд РФ (кроме продавца и покупателя);
на стороне покупателя в обязательном порядке указываются дети, которые имеют право на получение права собственности в приобретаемом жилье;
если квартира приобретается в ипотеку, то в участвующих сторонах должен быть указан банк, ведь фактически он переводит большую часть денег продавцу.

Договор купли-продажи при использовании материнского капитала имеет ряд особенностей

Как и любой другой договор, ДКП должен содержать все необходимые сведения о сделке, включая персональные данные ее участников.

Обладатель сертификата заранее готовит сразу 2 пакета документов: один для ПФР, а другой непосредственно для самой сделки купли-продажи.

Кроме того, к договору должно быть приложено обязательство родителей о выделение причитающейся доли каждому ребенку не позднее полугода с момента регистрации сделки или снятия обременения с недвижимости в случае покупки жилья в ипотеку. Этот документ должен быть нотариально заверен.

Шаг 1. Поиск жилья, подходящее по всем требованиям и стандартам

Шаг 2. Подготовка и сбор пакета документов

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи

Шаг 4. Подача заявки в банк и заключение договора об ипотеке при одобрении заявки. Этот шаг можно пропустить, если жилье приобретается за собственные средства владельца сертификата на материнский капитал.

Шаг 5. Регистрация договора купли-продажи и договора об ипотеке в Регистрационной палате.

Шаг 6. Вносится задаток или первоначальный взнос при ипотеке.

Шаг 7. Подача заявления в ПФР о перечислении средств на счет продавца жилья.

Шаг 8. Если решение принято положительное, то на счет продавца ПФР перечислит сумму материнского капитала.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала: пошаговая инструкция

Обратите внимание, что пока стоимость жилья не будет полностью оплачена, оно будет находиться под частичным обременением. Как только соответствующие документы будут переданы в регистрирующий орган, обременение будет снято. Это делается, чтобы избежать обналичивания материнского капитала.

ПФР для долевого строительства предъявляет к застройщику ряд требований. Главное — документальное разрешение девелопером на использование средств материнского капитала (это должно быть прописано в его уставе).

Особенности покупки квартиры с использованием маткапитала в ипотеку

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, до зачастую это покупка в еще строящемся доме, то есть с использованием схемы участия в долевом строительстве. В этом случае порядок действий будет такой:

выбрать дом и забронировать конкретную квартиру;
заключение ДДУ, где указан факт оплаты с отсрочкой платежа
регистрация договора и внесение части стоимости за счет своих средств;
обращение в Пенсионный фонд РФ с заявлением;
зачисление денег на счет продавца в случае принятия положительного решения.

Средствами государственной помощи можно частично или полностью погасить ипотечный кредит: внести первоначальный взнос, погасить начисленные проценты или основной долг.

Первоначальный взнос обычно составляет не менее 15% от стоимости жилья. Если стоимость жилья низкая, то не весь материнский капитал может быть использован, а лишь его часть. А вот при покупке дорогого жилья материнский капитал может быть перечислен продавцу полностью.

Особенности сделки с родственниками

Во-первых, сделка должна быть реальной, а не фиктивной просто для того, чтобы обналичить маткапитал.

Во-вторых, запрещаются сделки между мужем и женой, которые состоят в официальном браке.

В-третьих, разрешаются сделки с другими родственниками (даже между родителями и детьми).

По факту получается, что семья с детьми может купить квартиру у своих родителей.

Использовать материнский капитал при покупке квартиры у родственников законом не запрещается, однако есть несколько ограничений и нюансов