«Люблю – не люблю. Заработаю – не заработаю» - откровения брокера о Турции
Вместо эпиграфа…
«Если вы только начинаете знакомство с Турцией и хотите инвестировать небольшую сумму – просто чтобы попробовать – присмотритесь к Мерсину. Если, наоборот, считаете, что знаете все, то возможно лучший выбор – Бодрум, Измир или Стамбул. «Сухая» инвестиция – столичная Анкара. Ну а если вы планируете приезжать и отдыхать сами, раем на земле вам покажется Аланья»…
О рынке
В 24-м и 25-м году недвижимость дорожала только в лирах, в долларах и евро роста не было. Но вот к концу прошлого года долларовые цены все-таки вышли в плюс. Небольшой, 1,5-2% в годовом исчислении. Но я бы сказала, что рынок начал приходить к балансу и показывать положительную динамику.
***
Последний год был очень непростым, многие застройщики и агентства просто закрылись. Хорошо это или плохо? С одной стороны, мы имеем дело с естественным экономическим процессом, хотя, конечно, грустно, что появились дольщики, вложившиеся в объекты, которые никогда не будут достроены... Если кто-то столкнулся с этой ситуацией, можно лишь посоветовать не сдаваться, обращаться к адвокатам, чтобы решать вопрос уже на судебном уровне.
Из хорошего: мы видим, как крупные застройщики выигрывают тендеры на недостроенные объекты и продолжают их реализацию. Особенно много таких на курортах…
***
Многие крупные застройщики, которые купили земли на ценовом пике в 2021-22 годах несколько лет не начинали строительство. Зато уже в конце 25-го - начале 26-го у нас были очень интересные и крупные премьеры. Разумеется, сделано это не на авось: в серьезных компаниях работают сильные аналитические департаменты, исследования которых показывают, что рынок начинает оживать…
Стамбул
Стамбул – оплот стабильности. Огромный, популярный, понятный. Прозрачная стоимость радует покупателей, большой выбор позволит удовлетворить любой запрос. В том числе здесь много «новой вторички», так как достроены проекты, которые были запущены в 2021-2023 годах.
***
Квартира в центральных районах Стамбула – это 20-25 миллионов рублей по курсу на весну 2026 года. Но я рекомендую покупать квартиры в реновируемых или только построенных домах.
Турецкие власти выпустили множество новых законов в сфере строительства, следствием которых будет реновация или снос старого фонда. Так что будущее за новыми домами. В старом практически невозможно получить туристическую лицензию, тут сложнее найти арендатора. И потом, Турция – сейсмоактивная страна. Да, не все районы находятся в зоне риска, но все равно, последние землетрясения показали, что то, как строили в предыдущие годы – не вариант в нынешних реалиях…
Кстати, в Турции есть документ, про который часто забывают – искан. Паспорт ввода в эксплуатацию. То есть построить дом можно, заселить его тоже. Но если он не отвечает нормам по безопасности, то искана у него не будет… Так что, если этого документа нет, я рекомендую не связываться с таким объектом.
***
Для инвесторов Стамбул хорош отсутствием сезонности. Здесь арендуется всё и всегда. Тем не менее, европейская часть хороша скорее для туристической аренды. В последние годы отели кратно подорожали, и альтернатива в виде апартаментов с 1-2 спальнями востребована как никогда. Так что подбирая вариант в европейской части города лучше искать объекты с туристической лицензией.
Успешная краткосрочная сдача разумеется приносит более высокий доход. Можно рассчитывать на 7-8%, а бывает, что и на 10% годовых.
***
Долгосрочная аренда – это 3,5-5% в долларах. Это квартира большой площади, и это, скорее всего турецкий арендатор. Который предпочитает более спокойную, с ровным рельефом азиатскую часть Стамбула. Которая к тому же и подешевле…
Важнейший момент: Стамбул утопает в пробках. Поэтому лучшие перспективы для сдачи в долгосрочную аренду у домов, рядом с которыми есть остановка метробуса, метро или трамвая. Это скажется и на капитализации, и на сдаче.
Анкара
Спрос по всей Турции в основном внутренний, но для столицы это особенно верно. Представить себе, что кто-то захочет именно в Анкаре жить или отдыхать? Вряд ли… Анкара прежде всего интересна для получения дохода, причем при сдаче на долгий срок. Плюс – если кто-то больше ценит не помесячный доход, а капитализацию, то есть любит вкладываться в объект ранних этапах строительства.
Дело в том, что Анкара как столица, в отличие от южных городов, находится под сильным контролем государства. Проверяют все и всех. Поэтому здесь нет или практически нет случайных застройщиков. Куда меньше рисков попасть, например, на долгострой или вообще на недострой… Диверсификация рисков – это про Анкару.
***
И еще один аргумент за столицу: она просто дешевле того же Стамбула. Здесь средний квадрат стоит около $1 200-1 300 за квадратный метр. То есть односпальная квартира с отделкой в новом доме, в хорошем районе со всей инфраструктурой будет стоить $100 000 – 120 000.
Измир и окрестности
Его недооценивают, потому что не очень хорошо знают. А ведь Измир можно сравнивать (причем во многом в лучшую сторону) и со Стамбулом, и с Бодрумом. Он не такой шумный, как главный мегаполис страны, но ничуть не менее европейский. При этом – пока – Измир существенно дешевле. То, что в Стамбуле стоит $200 000 (скажем новая квартира 1+1), тут можно купить за $150 000.
***
Да, в самом Измире нельзя купаться – просто негде. Но обратите внимание на пригороды, например, на находящийся на расстоянии 80 км Чешме. Здесь исключительный мягкий климат, сезон дольше, чем в том же Бодруме, наконец, зимой жизнь тут не замирает. 90 процентов хороших предложений имеют высокую кадастровую стоимость, и прекрасно подходят под гражданство.
Мерсин
Долгое время считался внутренним турецким рынком. Но, кстати, жители Антальи и Аланьи – те, что с деньгами - предпочитали покупать дачи именно в Мерсине. Потому что именно тут всегда было больше всего пляжей с голубыми флагами. Разумеется, не в центре города, где порт, а в пригородах…
***
Меньше иностранцев, чище вода, дешевле рестораны и проживание. Недвижимость недорогая, но при этом качественная. Потому что традиционно в Мерсине строят турки для турков, а обмануть своего с точки зрения качества отделки и вообще объекта в целом очень сложно. Так что за небольшие деньги ты получаешь очень много.
Пространства вокруг Мерсина застраиваются буквально двумя крупными застройщиками, местными мастодонтами. Они выиграли тендеры на перестройку и набережной, и инфраструктуры этих районов. То есть они строят одновременно по 10 комплексов сейчас, и одновременно создают уровень…
***
Впрочем, и центр Мерсина интересный. Да, это портовый, крупный город. Здесь много небоскребов, первые вообще были построены как раз здесь; и центральная набережная у порта – наверное первый тусовочный район такого уровня в Турции. С магазинами, ресторанами – уже потом похожие начали открывать в Бодруме, Измире, том же Стамбуле…
Плюс, конечно, здорово, что тут открыли аэропорт. Четыре часа из Шереметьево и ты на месте.
Анталья
Мне странно, что Анталью называют курортом. Это прекрасный город, но совсем не курорт. Да, здесь есть районы Лара и Кониалты. Но между ними ещё 40 километров кварталов, в которых живет 2,5 млн человек. Ты не можешь выйти из своего дома в пляжных шортах и летящей походкой отправиться на пляж. На тебя посмотрят, как на местного сумасшедшего.
Это город для работы, для постоянного проживания, для релокации. Это не курорт, и рассчитывая купить здесь объект с видом на море, люди чаще всего остаются разочарованными.
***
Но вот парадокс. Для получения дохода это превосходное место. Причем именно для дохода с краткосрочной аренды, здесь вполне можно зарабатывать до 10% в год. Просто надо обращать внимание на центральные районы, куда круглый год приезжают сами турки. Зимой в Анталье отдыхать очень приятно. Так что даже если у вас небольшой бюджет, посмотрите например, на район Мурат-Паша. Это первые крупные кварталы по дороге из аэропорта, ехать туда максимум полчаса.
Пешеходные дорожки, парки… Только смотрите в ту часть, которая ближе к морю – дальше есть риск оказаться в совсем неопрятных кварталах, где не всегда есть асфальт. Да-да, в центре Антальи его вполне может не быть.
Аланья
Я очень люблю Аланью. За безопасность прежде всего. Здесь действительно не страшно – приехал, расслабился, пошел погулять вечером… Или встал утром, спустился вниз в шортах и маечке, купил кофе, свежую булочку, килограмм персиков за очень адекватные деньги. Вернулся в свою квартиру и тут же их съел.
Такая картина очень важна для многих, особенно тех, кто покупает недвижимость для пожилых родственников или детей. И лично я очень рада, что сумасшедший бум 22-23 годов сошел на нет, и сюда вернулись адекватные цены на недвижимость. Сейчас здесь, действительно, можно купить готовую квартиру за $80 000, может быть даже с мебелью…
***
В Аланье сейчас строят очень мало, но это не проблема – это хорошо. Ушли мелкие ненадежные игроки, стало тише, чище, комфортнее. А ещё город газифицируют, то есть центральные районы возле той же Клеопатры станут еще комфортнее.
P.S. О наболевшем
Процесс оплаты недвижимости в Турции требует строгого соблюдения валютного и миграционного законодательства обеих стран. Универсального способа не существует: выбор схемы зависит от статуса покупателя (резидент/нерезидент РФ), выбранного объекта (новостройка/вторичка) и требований турецкого Управления земельного кадастра (Tapu).
Порядок расчетов при приобретении недвижимости в Турции определяется индивидуально для каждой сделки и зависит от применимого законодательства, требований банков и иных финансовых организаций, а также статуса сторон сделки.
Открытие банковского счета на территории Турции, в том числе при содействии третьих лиц, не гарантируется и осуществляется исключительно по усмотрению соответствующего банка с проведением обязательных процедур проверки клиента (KYC/AML). Перевод денежных средств из-за рубежа может быть ограничен, отклонен или задержан без объяснения причин, за что банк не несет ответственности перед клиентом.
Использование криптовалюты в расчетах допускается отдельными участниками рынка, однако такой способ оплаты связан с повышенными правовыми и финансовыми рисками.
Расчеты в рублях, а также иные альтернативные схемы оплаты (в том числе при приобретении объектов на вторичном рынке или по договорам уступки прав требования), могут подпадать под действие валютного, налогового и иного регулирования.
Вне зависимости от выбранного способа оплаты рекомендуется заранее согласовать структуру сделки с банком, застройщиком и профильными специалистами, а также обеспечить юридическое сопровождение на всех этапах. Условия проведения международных расчетов могут меняться, поэтому предварительная проверка выбранной схемы оплаты является важной частью безопасной сделки.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Перед совершением сделки рекомендуем проконсультироваться с юристом, специализирующимся на праве Турции и валютном законодательстве РФ.
Реклама. ООО Интермарк Инвестиции, ИНН 9704117812, erid: 2SDnjcDczNm