Скрытый сектор аренды жилья остаётся главной проблемой Албании

Албания 2024–2025: цифры и реальность

Официальная статистика INSTAT за 2025 год демонстрирует впечатляющий рост, но также обнажает проблему низкой прозрачности рынка. Несмотря на беспрецедентный поток иностранных граждан, теневой рынок и региональная специфика удерживают большую часть доходов в «серой зоне».

Показатель	2024 год	2025 год	Динамика
Общее число прибытий	11,69 млн	12,47 млн	+769 927
Зарегистрированные ночевки	2,19 млн	3,04 млн	+851 247
Доля «официальных» туристов	~18,7%	~24,3%	+5,6%

Итог: Менее четверти всех въезжающих в страну иностранцев попадают в официальные отчёты отелей и гостевых домов.

Почему «исчезают» туристы?

Участники рынка и эксперты выделяют четыре основные причины, по которым официальные данные не совпадают с пограничным контролем:

• Региональный транзит: Огромное количество посетителей из соседних стран (Косово, Северная Македония, Черногория) прибывают на однодневные экскурсии без ночёвки.
• «Диаспора на каникулах»: Албанцы с иностранными паспортами, проживающие в Европе и США, при посещении родины традиционно останавливаются у родственников, не пользуясь услугами отелей.
• Теневой Airbnb: Тысячи частных апартаментов, сдаваемых через международные платформы, до сих пор не интегрированы в систему государственного декларирования.
• Занижение данных: Отели намеренно скрывают реальное количество гостей, чтобы избежать налоговой нагрузки.

Битва за прозрачность: правило 65%

Чтобы вывести рынок из тени, правительство Албании летом 2025 года ввело жёсткие критерии: отели, заявляющие о заполняемости ниже 65% в пиковый сезон (май–сентябрь), автоматически попадали в список для налоговых проверок.

Результат: Даже под страхом штрафов средний показатель по стране в августе достиг лишь 61,5% для номеров. Это подтверждает, что административные меры пока бессильны против укоренившихся привычек неформального сектора.

Что это значит для инвесторов в 2026 году?

Несмотря на проблемы с отчётностью, физический рост турпотока (почти 12,5 млн человек) делает Албанию одним из самых быстрорастущих рынков Средиземноморья. Ожидается, что в 2026 году давление на «серый» сегмент усилится, что может привести к росту цен на аренду из-за легализации объектов.

Источник: ACP