14 фактов о Вене для тех, кто хочет купить там квартиру

Большинство венцев живёт в арендных квартирах

Как отмечается в отчёте, всего в Вене насчитывается примерно 913 тыс. единиц занятого жилья. Около 77% из них, или 702 тыс., сдаются в аренду. Больше половины арендного жилья – 397 тыс. – находится в собственности города или некоммерческих жилищных ассоциаций.

Доля людей, живущих в собственных квартирах, в Вене и во всей Австрии примерно одинакова; она невелика по сравнению с другими формами проживания. В то же время дома на одну семью по-прежнему преобладают в Австрии в целом, однако в Вене их крайне мало.

Жилищный фонд в 2020 году	Вена	Австрия
Жильё, используемое в качестве основного места жительства, всего	913 000	3 954 000
В том числе:
дома, где живут их владельцы	54 000	1 477 000
квартиры, где живут их владельцы	118 000	439 000
Жильё в аренде, всего	702 000	1 663 000
В том числе:
социальное жильё	207 000	276 000
кооперативное жильё	190 000	656 000
другие виды аренды	305 000	731 000
Прочее	39 000	375 000

Таким образом, в Вене имеется сформированный рынок аренды, и у инвестора хорошие шансы сдать свой объект. При этом ставки аренды в Вене называют самыми высокими в Центральной Европе.

В Вене проживает каждый пятый австриец

Население Австрии на 1 января 2020 года составляло 8,9 млн. Из них 1,9 млн проживали в Вене. Ожидается, что отметку в 2 млн население столицы преодолеет в 2028 году. К 2070 году численность жителей может составить 2,24 млн.

Растущая численность населения австрийской столицы означает, что жильё и в перспективе будет пользоваться спросом.

Средний возраст жителя Вены составляет 41 год

Распределение венцев по возрасту на 1 января 2020 года

0–19 лет	368 930
20–64 года	1 226 771
> 65 лет	315 490

Согласно прогнозам, население столицы будет стареть. К 2070 году 23,9% жителей города будут старше 64 лет, тогда как сейчас их 16,5%. В то же время доля венцев моложе 20 лет снизится с 19,3 до 19,2%.

То есть типичный съёмщик жилья сегодня – это работающий человек средних лет, а через пару десятилетий это с большой вероятностью будет пенсионер.

Почти половина венцев живёт в одиночестве

К началу 2020 года в Вене насчитывалось 930 979 частных домохозяйств, из них 508 603 состояли из нескольких человек, а 422 376 – всего из одного. Средний размер домохозяйства составляет 2,04 человека.

Предполагается, что к 2080 году количество домохозяйств в столице вырастет на 23%, до 1,145 млн. При этом количество семей, состоящих из одного человека, будет расти более быстрыми темпами. Средний размер семьи снизится до 2,02.

При выборе размера квартиры, которая будет сдаваться в аренду, полезно ориентироваться на небольшие семьи или одиноких людей.

Плотность населения в Вене чуть меньше, чем в Москве

Средняя плотность населения в австрийской столице составляет 46,07 человека на гектар. Для сравнения: в Париже – более 200 человек на гектар, в Москве – 49 человек на гектар.

Максимальная плотность – в районе Маргаретен: 274 человека на гектар. Это популярное место для жизни и отдыха. Доходы местных жителей сравнительно невелики, а вот цены на жильё довольно высокие, что и заставляет людей уплотняться.

Минимальная плотность – в районе Хитцинг: 14,3 человека на гектар. В этом районе находятся заповедник Лайнцер-Тиргартен и дворец Шёнбрунн с окружающим его парком.

Таким образом, и самый густонаселённый, и район с наименьшей плотностью представляют интерес для инвестора.

Треть населения Вены – иностранцы

На начало 2021 года 31,5% проживающих в Вене (805 тыс. человек) были иностранцами.

Страна гражданства	Численность
Сербия	101 597
Турция	76 025
Германия	64 182
Польша	55 267
Румыния	44 584

Вена привлекает иностранных граждан – в основном из благополучных стран. Миграция обеспечивает основную часть прироста населения столицы. Кроме того, по результатам недавнего исследования Вена вошла в десятку лучших городов мира по качеству жизни. А это значит, что люди будут стремиться переехать в австрийскую столицу, а у местных квартир есть все перспективы для дальнейшего повышения цен.

Зелёные зоны занимают половину площади города

Однако они распределены неравномерно. В самом центре города, в районе Йозефштадт, зелень занимает всего 1,9% площади. Самый зелёный район – Хитцинг (70,6% площади). Несмотря на удалённость от центра, это престижное место.

Сеть велодорожек в Вене имеет протяжённость 1 431 км и покрывает большую часть города. Для сравнения, суммарная длина улиц всего вдвое больше – 2 786 км. То есть для венцев естественно жить в зелёных районах и пользоваться велосипедом в качестве средства передвижения.

Несмотря на то что традиционно самыми лучшими и дорогими считались центральные районы города, почти лишённые зелени, венцы и до начала пандемии ценили близость зелёных пространств. С наступлением периода локдаунов популярность таких локаций в Вене выросла, как и в других городах мира.

Метро – самый массовый транспорт в Вене

Вид транспорта	Перевезено пассажиров	Длина линий	Количество линий
Метро	459,8 млн	83,0 км	5
Трамвай	304,8 млн	225,4 км	28
Автобус	196,1 млн	661,9 км	131
Итого	960,7 млн	970,3 км	164

Венцы активно пользуются общественным транспортом. Расстояние до ближайшей станции метро существенно влияет на оценку объекта, но при этом даже близость трамвайной или автобусной остановки считается заметным плюсом.

Размер жилья в Вене меньше, чем в Австрии в среднем

Средняя площадь жилья по федеральным землям, кв. м

Бургенланд	124,0
Нижняя Австрия	115,9
Верхняя Австрия	109,2
Каринтия	107,8
Штирия	105,6
Форарльберг	98,9
Тироль	97,6
Зальцбург	96,9
Вена	73,7
Австрия в целом	100,0

Неудивительно, если вспомнить, что венцы живут преимущественно в квартирах, а остальные австрийцы – в собственных домах.

На одного венца приходится 52 кв. м

Наибольшая жилплощадь на резидента приходится в районе Йозефштадт – 78 кв. м. Это один из самых дорогих районов города и в то же время один из самых малочисленных.

Меньше всего жилплощадь на резидента в районах Леопольдштадт и Бригиттенау – 39 кв. м. Оба они относятся к дешёвым.

Во время пандемии венцы не разочаровались в своём жилье

По результатам опроса, проведённого в апреле 2020 года агентством Raiffeisen Immobilien Vermittlung, большинство жителей Вены не выказали недовольства жилищными условиями.

Так же довольны, как ранее	76%
Более довольны, чем ранее	12%
Менее довольны, чем ранее	8%
Так же недовольны, как ранее	3%

Предсказуемо наиболее довольными оказались владельцы обширных квартир (более 120 кв. м), а самыми недовольными – те, у кого жильё меньше 60 квадратов.

При таких настроениях не стоит рассчитывать, что жители австрийской столицы будут уезжать из города, как это происходит во многих странах.

За 70 лет домов в Вене стало в 2,5 раза больше

1951	72 948
1961	79 034
1971	96 209
1981	134 321
1991	153 693
2001	168 167
2011	164 746
2019	180 553
2020	181 160

Большинство домов в Вене построены несколько десятилетий назад; исторические здания составляют небольшую часть жилфонда, но и новостроек немного.

Самый дорогой район – Внутренний Город

В самом центре Вены, в районе Внутренний Город, цены многократно выше, чем в остальной столице. Цена квадрата здесь составляет €19 800. Следующий по стоимости – ещё один престижный район Вены, Дёблинг. Средняя ставка там находится на уровне €7 000. Самый дешёвый район – Зиммеринг, там квадратный метр стоит €4 150.

Там же, во Внутреннем Городе, живут самые богатые венцы. Их средний доход составляет €27 864. Меньше всего зарабатывают жители Рудольфсхайма – €18 343.

Район	Население	Доход	Цена продажи за кв. м		Ставки аренды за кв. м
			Основное жильё	Другое	Основное жильё	Другое
Внутренний Город	16 047	€27 864	€19 800	€13 500	Мало данных	Мало данных
Леопольдштадт	105 848	€20 053	€5 600	€4 150	€12,70	€10,50
Ландштрассе	91 680	€22 269	€5 750	€4 200	€12,80	€11,00
Виден	33 212	€24 365	€5 800	€4 300	€13,30	€11,30
Маргаретен	55 123	€19 699	€5 300	€4 000	€12,00	€10,70
Мариахильф	31 651	€21 937	€5 700	€4 250	€13,20	€11,20
Нойбау	31 961	€22 764	€6 150	€4 600	€13,30	€11,20
Йозефштадт	25 021	€25 731	Мало данных	€4 900	€13,50	€11,60
Альзергрунд	41 884	€24 054	€6 250	€4 500	€13,10	€11,40
Фаворитен	207 193	€19 752	€4 700	€3 000	€11,30	€9,60
Зиммеринг	104 434	€19 537	€4 150	€2 700	€10,50	€9,40
Мейдлинг	97 078	€20 349	€4 550	€3 150	€11,70	€10,30
Хитцинг	54 040	€26 741	€6 250	€4 400	€13,10	€11,50
Пенцинг	93 634	€22 853	€4 900	€3 350	€11,90	€10,60
Рудольфсхайм	76 813	€18 343	€4 600	€3 150	€11,70	€10,30
Оттакринг	103 117	€20 309	€4 650	€3 100	€11,70	€10,40
Хернальс	57 027	€22 420	€4 600	€3 200	€11,50	€10,30
Веринг	51 497	€25 480	€6 200	€4 200	€12,80	€11,10
Дёблинг	73 901	€25 699	€7 000	€4 700	€13,30	€11,20
Бригиттенау	86 368	€19 059	€4 400	€3 000	€11,50	€10,40
Флоридсдорф	167 968	€21 080	€4 400	€3 000	€11,30	€10,20
Донауштадт	195 230	€21 391	€4 600	€3 050	€11,70	€10,30
Лизинг	110 464	€23 373	€4 300	€3 150	€10,80	€10,20

Цены на недвижимость постоянно растут

Недвижимость Вены, как и всей Австрии, повышается в цене уже в течение десятилетия. Пандемия, похоже, только ускорила этот процесс. В некоторых районах города в прошлом году фиксировался двузначный рост цен, а новостройки Австрии сейчас считаются самыми дорогими в Европе.

Устойчивая тенденция к росту цен означает, что инвестор с большой вероятностью получит хорошую прибыль при перепродаже.