Николай Алексеенко: “Рынок застройки сужается, как шагреневая кожа”

Компании-застройщики, занимающиеся возведением 1,7 тыс. домов, признаны банкротами. Это является признаком глобальных изменений на рынке строительства, которые, по мнению эксперта, приведут к олигополизации рынка, более того — место девелоперов со временем займут банки. Николай Алексеенко, генеральный директор "Рейтингового агентства строительного комплекса", в комментарии “Новым Известиям” пояснил, что условия стали строже, и выполнять их могут лишь очень крупные застройщики, в итоге рынком строительства завладеют банки: "Национальный проект “Жилье” (проект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”), те цифры, которые там заложены по объемам, они практически нереализуемы. Потому что для того, чтобы вводить по 120 миллионов квадратных метров жилья, нам надо, чтобы у нас в стадии строительства было 150-160 миллионов, потому что не все единовременно вводится. У нас на данный момент 124 миллиона в стадии строительства, и мы снижаемся. Новых проектов начинается мало. Ранее прогнозировались три сценария развития строительного бизнеса — как обычно: оптимистический, реалистический и пессимистический. Движемся мы по траектории пессимистического сценария, и, конечно, переход на проектное финансирование при всех его потенциальных плюсах (с точки зрения социальных вопросов, что деньги граждан защищены, типа, цивилизованный рынок у нас получается) хорош — но отрасль при этом серьезно переформатируется: как по количеству, так и по качеству игроков. Небольшие, особенно региональные, застройщики не имеют особых возможностей получить то же проектное финансирование, получить одобрение у банка и т.д.. Есть отдельные застройщики, которые строят на свои — вот у них достаточно оборотных средств, у них есть эти плюсы. По поводу банкротств, о которых рассказал Виталий Мутко, мы уже несколько лет ситуацию мониторим. Среднее количество банкротов по году — оно примерно одинаково. Т.е. каждый год примерно одно количество банкротится. В 18-м году, условно говоря, 150 компаний находились в какой-либо стадии банкротства, 200 — были потенциальными банкротами; в этом году 170-180. Если брать в среднем по году — сейчас речь не о кратном увеличении. Наибольшая доля застройщиков-банкротов придется на 19-20-й год. Пик мы пройдем, наверное в будущем году. Если говорить о тенденциях, то увеличилось количество исков к компаниям, от них к разным заказчикам, к ним со стороны подрядчиков и субподрядчиков — а это некий маркер, который подтвержден статистически. Четыре десятка исков — это уже большая вероятность грядущего банкротства, значит, уже есть сложности с финансированием, задержки с оплатой поставщиков, арендой, с налоговой. И дополнительное финансирование найти практически невозможно. Раньше был котловой метод, а сейчас разрешение на строительство дается на один объект, и деньги надо тратить именно на него. Усилилась роль контрольно-надзорных органов, поручено это и субъектам, у губернаторов пара коэффициентов от их рейтинга зависит от того, как успешно они решают эту проблему. Конечно, отрасль зарегулируют сильно. Маржинальность сильно упала, соответственно, бизнес стал менее привлекательным. Нововведения предполагают дополнительные издержки, которые тут же к цене проекта добавляют 9-12%. А банк ставит планку, чтобы была рентабельность процентов двадцать пять, и уже бухгалтерия не складывается. Проблему этих 1700 домов будут решать. За счет государственного бюджета, будут докапитализировать тот же Фонд защиты, региональные фонды создаются. Самый главный плюс в этом, что каждый получит свое жилье — рано или поздно. При предыдущей законодательной модели это было не предопределено. Раньше у нас был высококонкурентный бизнес. Пять с половиной тысяч девелоперов боролись на рынке за клиента, регулируя стоимость, качество проектов. Сейчас это укрупнение, олигополизация, назовем это так, на многих рынках же существуют вообще считанные единицы застройщиков (я имею в виду регионы). Больше, чем в 20 субъектах — и десятка не наберется, и еще не факт, что они останутся. Этот рынок сужается, как шагреневая кожа. Все идет по тому самому негативному сценарию. С рынка, я думаю, уйдет еще, как минимум, треть-четверть застройщиков. Остальные, кто выстроит нормальные отношения с финансовыми институтами, кто выживет, (как говорится, останутся сильнейшие) — в будущем и будут этот рынок контролировать. При нынешней модели по мере наращивания компетенции банков с точки зрения эволюции застройщики могут исчезнуть, как класс. Зачем они нужны, если банки будут крупнейшими застройщиками? Они уже сейчас контролируют многих крупных девелоперов, контролируют их земельные фонды (они зачастую заложены). Крупнейшие банки с госучастием — это будет верхушка олигополии в девелопменте. Вот такая крамольная, но реальная мысль. А новые правила, которые введены… Это будет заливаться бюджетом, что тоже мне не очень нравится — фактически нашими с вами деньгами. Бюджет — он не чей-то там. Это деньги налогоплательщиков. Я не согласен с моделью, когда за мой счет (при всем моем уважении и сочувствии к людям) будут решаться проблемы банкротства застройщиков. Если бы это решалось рыночными инструментами — это одно. Еще одна тенденция, которую нельзя упустить из вида: это определенное снижение качества. Если ты монополист, у тебя возникают какие желания? Во-первых, поднять цену (а уж госкорпорации не одну причину придумают, чтобы обосновать почему). Во-вторых, качество. Зачем строить, грубо говоря, из условного мрамора, если можно из саманного кирпича (глины и соломы). Это, конечно, преувеличение, но посмотрим. Сейчас еще рано делать выводы. Притирки. Еще будут законодательно механизмы отрабатывать и дорабатывать. На самом деле результаты реформы мы увидим, когда будут вводиться в эксплуатацию и сдаваться первые объекты, начатые с помощью эскроу. Мы можем увидеть новую категорию: обманутые дольщики со счетами эскроу или картину банкротства какого-нибудь банка — тоже вполне вероятно. Механизм-то не отработан. Это не совсем “рыночная” история. Но это в целом наблюдается у нас в экономике — огосударствление (доля, наверное, уже больше 90%). Здесь история похожая".