Курский юрист рассказал о плюсах приобретения квартиры путем долевого договора

В беседе с ФАН юрист Евгений Барыкин рассказал о всех нюансах взаимодействия между дольщиками и застройщиками.

Многие люди, покупающие квартиру на стадии строительства, не знают о возможных рисках, плюсах и минусах, а также о своих правах при заключении долевого договора. В беседе с ФАН юрист Евгений Барыкин рассказал о всех нюансах взаимодействия между дольщиками и застройщиками.

«Долевое участие в строительстве — юридическая условность, за которой скрывается совсем иное содержание, чем кажется на первый взгляд. Основная проблема в том, что пока жилой дом, в котором находится будущая квартира, не будет полностью достроен и официально введен в эксплуатацию, она не становится собственностью дольщика», — объясняет специалист.

По его словам, для возникновения у дольщика права собственности на квартиру необходим целый ряд условий, предусмотренных Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

«Он должен быть введен в эксплуатацию, квартиры в нем должны быть поставлены на кадастровый учет, застройщик должен подписать акт о передаче дольщику конкретной квартиры, комплект документов должен быть передан в Росреестр для регистрации права собственности дольщика на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, право собственности на указанную в договоре квартиру не возникнет у дольщика, квартира не будет принадлежать ему», — рассказывает юрист.

Он отмечает, что дольщик заведомо находится в зоне высоких рисков. Получение им квартиры зависит не только от финансового состояния застройщика, но и от соблюдения всех юридических процедур.

«Основная причина частых проблем дольщиков в том, что в момент подписания договора долевого строительства у самого застройщика нет квартиры, которую он обязуется передать дольщику. Дольщик платит полную цену квартиры сейчас, зная, что дом еще не построен. Юридически он не получает указанную в договоре квартиру при подписании договора. При этом у застройщика есть только обязанность передать дольщику квартиру в будущем, но не более того», — добавляет Евгений Барыкин.

По его словам, до момента официальной сдачи жилого дома (получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) дольщик, как правило, может требовать от застройщика только своевременного исполнения договора, взыскания судом неустойки и убытков за нарушение срока передачи квартиры, но не более того. Эти нюансы указаны в статье 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

«Застройщик — это строительная компания, которая, как любая организация, может стать банкротом или сменить владельцев в процессе строительства дома. Это окажет влияние на реализацию проекта, а в худшем случае может привести к возникновению объекта незавершенного строительства, в котором по закону нельзя проживать», — объясняет он.

По словам собеседника ФАН, несмотря на название такого договора, у дольщика в момент его подписания нет и не может быть никакой доли в строящемся жилом доме, так как самого дома и квартиры юридически еще не существует. Такого рода договор — купля-продажа той недвижимости, которая будет построена когда-то в будущем.

Специалист отмечает, что деньги дольщик платит уже при подписании договора. Такая схема, добавляет он, позволяет существенно снизить цену будущей квартиры, но дольщик одновременно принимает на себя риск не получить указанную в договоре квартиру.

Юрист рассказывает, что основной положительный момент долевого участия в строительстве — экономический. Застройщики согласны обязать себя передать построенную в будущем квартиру дольщику по цене ниже рыночной, поскольку им необходимо привлечение денежных средств для будущего строительства. В результате дольщики получают шанс приобрести в будущем квартиру по низкой цене.

Однако экономический эффект будет перечеркнут в случае возникновения у строительной компании финансовых проблем или в случае недобросовестности застройщика — отказа передать квартиру и подписать передаточный акт.

«В этих случаях велики риски того, что дольщик так и не получит ожидаемую квартиру. Статья 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве лишь предусматривает, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в срок, застройщик обязан направить дольщику уведомление об этом и предложить изменить договор. Как правило, изменение договора заключается в продлении срока передачи квартиры. Другой вариант его изменения — предоставление дольщику другой квартиры за счет средств застройщика — на практике встречается редко. В связи с большим количеством дольщиков у застройщика может не оказаться достаточных свободных средств для покупки квартир», — рассказывает Евгений Барыкин.

По его словам, юридические риски дольщиков частично сглаживаются двумя факторами. Во-первых, отмечает он, практика судов общей юрисдикции в последние годы стала развиваться в направлении признания того обстоятельства, что у дольщиков есть «ожидаемая собственность» на указанную в договоре квартиру, хотя его право не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. То есть в ряде случаев признается, что дольщик как добросовестный участник договора, оплативший полную стоимость квартиры, должен быть защищен.

Эксперт добавил, что на практике это выражается в решениях о признании права собственности дольщика на построенную, но не переданную ему квартиру или об обязании застройщика исполнить договор и передать дольщику квартиру. Однако на сегодня это только отдельные решения судов по конкретным делам.

«Такая стратегия защиты, предусматривающая предъявление дольщиком к застройщику иска о признании права собственности на квартиру, может сработать только в том случае, если жилой дом уже официально сдан в эксплуатацию, проведен кадастровый учет квартиры, но застройщик по какой-либо причине отказывает передать квартиру, подписать передаточный акт. Если же дом не сдан, кадастровый номер квартире не присвоен, то суд не сможет признать право собственности дольщика на нее, поскольку ее юридически еще не существует», — объясняет собеседник Федерального агентства новостей.

По его словам, в этом случае у дольщика остается иск об обязании застройщика исполнить договор и передать квартиру, но такие решения не часты, а дольщику необходимо доказать недобросовестность застройщика.

«Во-вторых, у дольщиков есть те же права, что и у обычных потребителей товаров и услуг. Поэтому дольщик может использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, в том числе он освобождается от уплаты пошлины при обращении в суд с иском к застройщику», — заключил юрист.

Ранее ФАН сообщал, что курский юрист рассказал о «подводных камнях» заключения брачного договора, в том числе и об условиях, при которых его признают недействительным.