Где наше доступное жильё?
В течение последних шестидесяти лет мы очень любим цитировать профессора Воланда: “Они люди как люди, квартирный вопрос только испортил их”.
Булгаков вложил эти слова в уста своему персонажу в конце 1920-х годов, а сам вообще вопрос о шестнадцати аршинах поднимался ещё в “Собачьем сердце”, написанном сто лет назад. Советская власть со всей своей мощью плановой экономики так и не смогла решить жилищный вопрос, оставив нам его в наследие нерешённым. Двадцать лет назад, в 2004 году, начали прорабатывать национальный проект “Доступное и комфортное жильё - гражданам России”, в 2005 с помпой запустили и с блеском к 2010 году провалили его. На останках и объедках потом затеяли программу по этой же тематике в 2012 году, и тоже не вышел у правительства нашего этот каменный цветок. Так в чём же дело, спросил бы кот Матроскин уважаемых товарищей в правительстве: работа кипит, вопрос не решается, так в чем дело - у вас средств нет или ума маловато?
Как с доступным жильём обстоят дела в мире? Тоже не ахти. В США есть индустрия, которой вообще в России нет - это manufactured homes, фабрично изготовленные дома, которые раньше называли трейлерами, но на самом деле это полноценные дома, полностью сделанные на фабриках профессиональными рабочими и трижды прошедшими американский госконтроль, строгий и неподкупный. Их отличие от домов, построенных на земельных участках, заключается в том, что они мобильны, ибо в их основании заложена металлическая рама, к которой прикреплены оси с колесами, и эти дома можно перевозить, как прицеп, с места на место. Они могут состоять из одной секции (singlewide, тогда это как вагончик на колесах), двух секций (doublewide, тогда это две половинки обычного дома с двускатной крышей, площадью под 200 кв. метров, они состыковываются на участке и получается неотличимый от обычного дом), и редкие трёхсекционные дома (triplewide, это вообще огромные дома с террасами). В Калифорнии встречаются двухэтажные конструкции. Но, помимо этого, в США есть ещё немаловажный нюанс: дома, построенные на земельном участке, считаются недвижимостью, real estate, и на них давали ипотеку все, кому не лень, под 4 процента годовых на тридцать лет. Эти дома были построены по одним СНиПам - IRC, International Residential Code. Дома же, сделанные на фабрике, имеют госномер, как автомобиль, считаются chattel, то есть движимым имуществом, и ипотеку на них предоставляют всего четыре специализированных финансовых учреждения, и ссуда давалась максимум на 15-20 лет, и под 9-10 процентов годовых. При том, что фабричные дома дешевле в два раза стационарных, из-за разницы в величине ссудного процента и сроков ежемесячные платежи по ипотеке практически идентичны. Только недвижимость растёт в цене, а вот цена на мобильные домики падает. За тридцать лет такой дом теряет процентов 70 своей стоимости. В США фабрики не могут продавать такие сараюшки на колёсиках непосредственно потребителю. Обязательно нужен посредник - дилер, который накручивает процентов 30-40. Самые маленькие домики фабрика отпускает по пятнадцать тысяч долларов, а потребитель их может купить примерно за 22 тысячи.
Аренда жилья в США - это тоже огромная индустрия по ощипыванию граждан. В США аренда однушки (апартамента с одной спальней) в гетто сейчас начинается с 500 долларов в месяц. Чтоб как-то решать проблему доступного жилья, власти иногда регулируют цены в определённых жилых комплексах для малоимущих, а богатые штаты, вроде Техаса, в лице техасского Минстроя (HUD, Housing and Urban Development) готовы сами предоставлять первоначальный ипотечный взнос (down payment) за малообеспеченных (low income) граждан при покупке первого жилья.
Проблемы есть и в другом - мало кто из землевладельцев желает продавать земельные участки под застройку. Все боятся, что из-за соседства бедноты начнётся падение цен на недвижимость вокруг, и будут у людей проблемы с бедняками, ибо это всегда пьянство, безработица, бытовая преступность и наркотики. Лобби владельцев апартаментов вообще оказывает глухое сопротивление программам доступного жилья - им конкуренция вообще не нужна. Половина населения США живёт в арендуемых апартаментах, и платит как миленькая. В США у этой индустрии сотни миллиардов годового оборота, вложения в неё дают от 6 до 12 процентов годовых, это отличный и малорисковый бизнес. Неудивительно, что в США проблема бездомности острейшая, страна очень богатая, эмитент мировой резервной валюты и в то же время рекордсмен по числу бомжей на душу населения. И непохоже, что кто-то всерьёз озабочен проблемами бездомных в США. Зачем решать проблему, если ежегодный бюджет правительственной комиссии по делам бездомности составлял 5 миллиардов долларов и никакой ответственности ни за что. Бюрократия везде живёт по одним и тем же законам: проблема стояла и будет стоять, пока на её решение выделяются деньги.
Проблема доступного жилья стоит перед людьми во всём мире. Жильё дорогое во всех приличных странах, и малоимущие слои без дотаций и субсидий государства не в состоянии себе ничего приобрести в собственность. Фактически любое государство субсидирует жильё малообеспеченным либо из своих закромов, как в Эмиратах, либо перелагая нагрузку на богатых, чтоб они платили за бедных, как в так называемых цивилизованных странах.
В России всегда было много талантливых архитекторов, которые могли бы решить проблему доступного жилья. Советская власть могла бы решить, но не стала, и это была одна из причин, почему люди не любили советский строй - дефицит всего на свете. Как сказал тот же Воланд: что ж это такое, чего ни хватишься, ничего у вас нет! В конце девяностых - начале нулевых всякие группы профессионалов разрабатывали технологию скоростного возведения пеноблочных таунхаусов, каркасно-щитовых домов, разрабатывали методы малоэтажного индивидуального строительства из лёгких стеновых панелей (фанера, ДСП, пенополистирол внутри), чтоб дома можно было собирать как конструктор ЛЕГО.
В реальности же проблема, почему доступного жилья так и не получилось, заключалась не в технологиях, которые предлагались. В 2005 году затеяли две нелепые затеи - во-первых, поменяли законы о местном самоуправлении, насколько я помню, это был 205-ФЗ, по которому муниципалитеты (органы местного самоуправления) лишались своей доходной базы из-за перераспределения налоговых и межбюджетных потоков. Во-вторых, был принят закон о конкурсах, если не ошибаюсь, 72-ФЗ, по которому земельные участки под жилую застройку надо было выставлять на конкурс. То есть получалась ситуация: денег у муниципалитета нет на подготовку участка, и предлагается это делать самому девелоперу за свой счёт, после чего муниципалитет объявляет на этот участок торги, и не факт, что девелопер, потративший год и кучу денег на подготовку этого участка, станет его обладателем. В муниципалитетах девелоперам говорили: не волнуйтесь, если проиграете, мы получим деньги с нового собственника и вам расходы вернём, мы, дескать, придумаем, как это сделать. Но девелоперы догадывались, как возвращаются авансы, и не стали продолжать играть в этот блэк джек с плавающим очком - сегодня оно 21, завтра 22, а потом 19. Только терять кучу времени, нервов и денег, без всякой уверенности в результате.
При принятии разумных градостроительных концепций расселения с упором на индивидуальные дома, клеёный брус будет единственно верным решением для массового жилищного строительства в настоящее время и в будущем. Древесина - самый дружественный человеку материал и весьма долговечный. Деревянные храмы стоят ещё с 14-15 веков. Их осталось мало, но не потому, что брёвна сгнили, а потому, что комсомольцы и безбожники их умышленно пожгли, да и при Сталине и Хрущёве снесли немало, разобрали на дрова, тогдашняя богоборческая сволота иконами топила печи. Дерево - долговечный материал, одинаково хорошо переносящий и жару, и холод. В Техасе до сих пор стоят срубы, и в них даже в адскую жару можно находиться без кондиционеров, а вот в обычных американских домах, которые у нас называют канадскими или каркасно-щитовыми, где между листами гипсокартона набита минеральная вата, находиться без принудительного охлаждения невозможно. Прелесть именно клееного бруса, во-первых, в том, что, в отличие от бревна, простого бруса и лафета, он дает ничтожную усадку, дом собрал - заселяйся и живи, там не нужна внутренняя отделка, это уже огромная экономия. Клеёный брус сложно поджечь; повышенная пожароопасность деревянных домов - это миф. Пожары начинаются с интерьеров, со штор и мебели, а когда уже горит, полыхает всё, и сожжёный дом никто не восстанавливает, из какого бы материала он не был построен - из кирпича, пеноблоков или брёвен. Но вот деревянные перекрытия, особенно из клеёного бруса, удерживают этажи или кровлю часами, в то время как железо гнётся, а бетон лопается. Зато в деревянном доме лучше соблюдают правила противопожарной безопасности. Сейчас эти вопросы немедленного тушения очагов возгорания вообще решаются на раз - как спринклерами с датчиками задымления, так и самосрабатывающими противопожарными модулями, которые лопаются при нагреве сыше 60 градусов и тушат любое пламя, а стоят при этом от полутора тысяч до пяти тысяч рублей.
С учётом международной обстановки - мы живём в стране, на которую нападают, атакуют беспилотниками, норовят вывести из строя объекты инфраструкы, вроде НПЗ и электростанций - то надо понимать, что по-любому следует иметь второе жильё, помимо клетушки в человейнике. Самое надёжное, что может спасти и прокормить в любой остановке - это деревянный дом на нескольких сотках земли. В данном случае именно дерево может позволить человеку или семье жить автономно. Деревянный дом не боится промерзания, он может годами стоять неотапливаемым. Каменный отсыреет и придёт в негодность, деревянному ничего не сделается, особенно из клееного бруса - его не повердёт пропеллером, он не полопается, меж брусьев не будет зазоров, какие бывают, когда бревна “загуляли”. В общем-то, на случай, не дай Бог, ядерной войны, нас спасёт наша любовь к дачам и своим огородам. Дров в нас кругом полно. Пользоваться нужником на улице или ведром в доме при лютых холодах мы все умеем. Нас этим не возьмёшь! Это эсэсовцы не могли воевать с русскими в наших лесах без туалетной бумаги, а у нас есть подорожник и лопух, очень целебные и полезные травы. Таким образом, толково построенный деревянный дом, со стеклопакетами, с печкой-буржуйкой, с осветительным модулем из солнечной батареи и накопителя, с сортиром на улице и колодцем - и мы уже может жить не тужить, если вдруг города и энергетика будут повреждены гиперзвуковыми ракетами недружественных партнёров. Если судить по недавним событиям в Израиле - их отличная система “Железный купол” посбивала все беспилотники, но пропустила гиперзвук. Все пропускают гиперзвук, возможно, только Россия может с этим бороться, но точных данных нет, будем исходить из худшего, хотя и надеемся на лучшее.
Кажется, что дом из дерева дороже, чем дом из пеноблоков. Но это не так. Деревянный дом уже отделан внутри натуральным деревом. Не надо гипсокартонить, штукатурить, клеить на стены обойчики, на потолочек класть побелочку. А это деньги немалые. Самые дешевые дома - из бревна, простого, чуть дороже - из оцилиндрованного, когда все брёвна одного диаметра. Сейчас куб оцилиндровки, на середину апреля 2024 года, стоит около 22 тысяч рублей, цена на клеёный брус в Московском регионе или в Питере начинается с 48 тысяч за куб и доходит до 80 тысяч. Это много или мало? На самом деле, цена не имеет большого значения, стеновые материалы - это небольшая часть затрат.
Вот примерная калькуляция качественного дома, который продаёт средняя московская фирма, специализирующаяся на домах из клеёного бруса. Одноэтажный дом площадью 218 метров под чистовую отделку предлагаются за 18 миллионов рублей, что составляет 82 тысячи рублей за квадратный метр. В комплектацию входит вся разводка, котёл, кухня, крыша из металлочерепицы. Она ставит дома на бетонных столбах, это около 2 миллионов. Бруса там 80 кубов, это 4 миллиона, если куб клееного бруса сечением 205Х250 мм у них стоит 48-50 тысяч рублей, или 8 миллионов, если использовать отменный брус сечением 408Х260 мм. Металлочерепицы Grand Line там на 300 тысяч рублей. Оконный профиль Rehau, двухкамерный стеклопакет 44 мм, в доме его ещё на 200 тысяч. Это всё уже на 6.5-11 миллионов рублей. Многое зависит ещё от качества инженерки - что проще или что подороже, и зависит от множества нюансов. Итого выйдет 14-15 миллионов. Фирма просит 18 миллионов, это нормально, ведь ещё людям надо платить, материалы надо возить, и всё такое. Но при этом дома класса люкс из клеёного бруса будут стоить не 500 тысяч рублей за квадрат, как из бетона и кирпича с неземной фантазийной отделкой, а около 160 тысяч за метр. В два раза дешевле, чем средняя цена за метр на московское жильё среднего же качества. Соответственно, строится деревянный дом за несколько месяцев, а не лет, и сразу готов к проживанию. Так что, как мы видим, стоит брус 50 тысяч за куб ли 70 тысяч, это в цене дома не принципиально. Но чем выше цена, тем красивее будут наружные и внутренние ламели, ибо брус клеится не из доски, а прошедшей обработку ламели.
Многих смущает, что как же так, леса - это легкие Земли. Не надо смущаться. В России 650 миллиардов деревьев, и, если за лесами ухаживать по-человечески, то санитарной рубке подлежит несколько процентов лесных угодий ежегодно. Но куда девать такое количество дров? Даже долю процента, какой-нибудь миллиард деревьев, несколько миллиардов кубов, деть некуда. Так что слава Богу, что лес хоть как-то прореживают и оздоравливают. Жить в деревянном доме - это делать себе и родной природе хорошо.
В России сотни компаний строят дома из клееного бруса. На вершине этого айсберга несколько очень крупных игроков - это Приозёрский лесокомбинат, это питерская Корпорация “Русь”, это кировский “Хольц Хаус”, это “Гуд Вуд” и “Русский Запад”, обе из Москвы. Цены на брус дешевле всего у Приозерского лесокомбината, самый интересный брус, которого больше никто не производит - у Корпорации “Русь”. Это брус сечением 41 на 26 сантиметров, что по теплопроводности как, наверно, кирпичная стена метровой толщины. Высота в 41 см (стандартная 26 сантиметров) позволяет избежать лишних стыков и мостиков холода, промерзания. Даже визуально это брус - гигант, цена же на него ненамного, на пару процентов, выше, чем у обыкновенного. И у них брус эталонного качества. У остальных лидеров рынка просто качественный стандартный брус, большой опыт и хорошая репутация. Есть ещё маленькие производители, они либо имеют свои небольшие линии по склейке бруса, либо выступают как дилеры гигантов, зарабатывают за счёт маркетинга и расторопности. То, что у нас называется финским брусом, тоже производится в России и выдаётся за финский. Ну какой смысл возить доску в Финляндию, чтоб там её клеить всё тем же, что и в России, шведским клеем, а потом везти эти дрова обратно? Деревянные дома становятся всё более востребованными, причём дома разумные, для отдыха, комфорта и посильных затрат на содержание, то есть дома из клееного бруса площадью от 170 до 250 кв метров, гигантомания ушла в прошлое, вместе с бильярдными, бассейнами внутри дома, огромными кинозалами и прочими излишествами. В 2023 году было построено почти 11 миллионов квадратных метров индивидуальных деревянных жилых домов.
Технологически вопрос доступного жилья в России решён. Более того, он решён и финансово, можно получить ипотеку в нескольких банках как на готовый дом, так и на строительство дома. Если совсем негде жить, но есть участок, то можно даже поставить дом из клееного бруса площадью 36 метров, и полностью, под ключ, со свайно-столбчатым фундаментом, с окнами Rehau, с печкой-буржуйкой и самосрабатывающими противопожарными модулями он обойдётся в миллион - миллион двести тысяч рублей, и будет служить минимум сто лет. Когда человек разбогатеет, сэкономив на аренде жилья 40-50 тысяч рублей ежемесячно, он этот дом может использовать как баню, а второй строить. Ведущий специалист России по оцилиндровке, Сергей Денисов, построив баню площадью 50 метров, в ней так и жил годами, а построенный дом площадью 400 метров пустовал, туда селили и укладывали гостей. По практике, обычной семье громадный дом не нужен: кухня-столовая, две-три спальни, две подсобки, два санузла, и всё. Итого от 90 до 180 квадратных метров. Даже гараж не нужен, навеса достаточно.
Не решён вопрос доступного жилья градостроительно. Продолжают гнать миллионы квадратных метров человейников, где все друг у друга живут на головах. Это было, возможно, ошибочное решение Никиты Хрущёва - ограничивать индивидуальное строительство и поощрять индустриальное высотное домостроение. Россия пошла по французскому пути, а надо было по американскому. Поэтому Россия - пустая, безлюдная страна. В РФ под земли поселений занято всего 1.2 процента территории, но при этом жить негде, землю получить под ИЖС либо дорого от частных владельцев, либо невозможно от властей. В Америке Уильям Левитт придумал скоростное строительство индивидуальных коттеджей, дом возводился за один день, его сразу снабжали кухней, посудомойкой, стиральной машиной и холодильником. Дом стоил около 10 тысяч долларов в 1949 году, машина стоила в пределах тысячи. Он, собственно, создал “американскую мечту” - уютный домик в субурбии, в окружении себе подобных, с двумя машинами, с крупным торгово-развлекательным центром на несколько таких милых райончиков. Это толкнуло промышленность ещё вперёд - и домостроительную отрасль, и мебельную, и автомобильную, и погоня за мечтой потащила за собой райскую жизнь в США в 1950-1960-х годах, время тотального благополучия и процветания Америки.
В России разумные градостроительные концепции, особенно концепции Ильи Лежавы и Михаила Хазанова, не нашли поддержки; Хазанов - последний из могикан-градостроителей, школа, увы, утрачивается, хотя была сильнейшей в мире, ведь в СССР в чистом поле построили более 900 городов. Но, может, власти ещё спохватятся и возьмутся раздавать народу землю либо задаром, либо в пожизненную небольшую аренду, чтоб у людей наконец-то появлялось чувство дома и русской земли, а не скворечника на заборе. Бетонная однушка на 24-м этаже с видом на пустырь и гетто, или дом с садом, с кустом смородины под окном, с креслом-качалкой и уютным пледом у камина? Это больше, чем комфорт, это больше, чем пространство, где ночевать - это другое понимание и ощущение, что такое дом дом родной и что такое Родина.