Ce qu'il faut savoir si vous rêvez d'une maison à Limoges ou ses environs

La Haute-Vienne est le royaume de la maison individuelle, Graal de beaucoup de familles qui cherchent à devenir propriétaires. Même à Limoges, cœur du marché, les prix de l'immobilier restent accessibles à la plupart des budgets.

Particularité départementale, le marché de l’immobilier, et surtout celui de la clientèle des familles actives, est très concentré sur Limoges, la ville préfecture. C’est là que se trouve le cœur de l’activité économique et tous les axes routiers du département convergent vers ce centre. Le reste du département est essentiellement rural.

Le marché de l’immobilier est dominé par la maison individuelle, souvent acquise par une clientèle locale, en résidence principale ou secondaire. Le prix moyen au mètre carré est inférieur à 1.500 € (1.485 €, selon le baromètre Fnaim de janvier 2024). Une maison familiale en bon état se vend généralement sous la barre des 200.000 €.

Hypercentre et ouest de la ville, les plus demandés

Il faudra prévoir un budget un peu plus important pour se loger à Limoges ou à proximité immédiate. Intra-muros, ce sont les secteurs de l’hypercentre et ceux de l’ouest de la ville qui sont les plus demandés. Là, comme à Carnot également, la barre des 250.000 € est souvent franchie pour une demeure d’au moins 100 m2, avec ses trois chambres et son bout de terrain. C’est encore plus vrai pour les maisons de centre-ville qui sont rares. Bien restaurées, elles peuvent dépasser les 300.000 €.

Nombreuses sont les familles qui font le choix de la première périphérie. Elles viennent chercher un peu plus d’espace et des prestations de meilleure qualité. Mais le critère de la localisation est essentiel.

Couzeix, commune plébiscitée par les familles

Une commune comme Couzeix, mitoyenne de Limoges, touche aujourd’hui les dividendes de la politique d’accueil des nouveaux arrivants qu’elle a mise en place il y a plusieurs années. Les familles plébiscitent sa situation, mais aussi ses commerces, ses écoles et ses nombreux clubs sportifs et associations. On peut y trouver une belle demeure familiale pour 250.000 € environ. De l’autre côté, au sud de l’agglomération, Feytiat, proche à la fois de la ville et de la campagne, coche aussi de nombreuses cases. Un pavillon de plain-pied des années 70, se vend aux alentours de 200.000 €. 

Quant à Verneuil, à cinq kilomètres seulement de Limoges, elle reste une valeur sûre pour les familles en recherche d’une maison individuelle.

Certes, Limoges fait partie de ces villes qui ne sont pas directement reliées à la capitale par une ligne de TGV. C’est un peu le serpent de mer de l’économie locale. Mais c’est peut-être aussi pour cela que les prix de l’immobilier restent en deçà de ce qu’ils sont dans d’autres métropoles comparables. Et cela n’empêche pas la ville de se développer, comme en témoigne le groupe de mutuelles IMA, qui a choisi Limoges pour sa prochaine implantation, au printemps 2024.

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Quelle est la demande des familles, en location, sur Limoges ?Cela dépend des profils. Nous voyons, par exemple, beaucoup de familles mono-parentales qui choisissent de se mettre en location, en attendant de rebondir. Mais, pour toutes les familles, le critère le plus important, c’est l’organisation des transports. Pour ceux qui n’ont pas de voiture ou qui ne veulent pas s’en servir au quotidien, il faut que tous les transports soient à proximité immédiate. Pour les autres, la location doit absolument disposer d’un ou deux stationnements.

Est-il facile de trouver une location ?Le taux de rotation était de 44 % en 2021 pour les appartements. Il est tombé à 27 % en 2022 et il n’était plus que de 19 % en 2023. Et c’est encore plus vrai pour les maisons. On est passé de 54 % en 2021 à seulement 12 % de rotation en 2023. Il y a donc moins de produits disponibles sur le marché et ceux qu’on y trouve ne sont pas toujours les plus attrayants. Car, globalement, les familles qui sont satisfaites de leur logement ont tendance, en ce moment, à le garder.

Quels sont les niveaux de loyer sur l’agglomération ?Un logement neuf ou très récent dans un bon quartier peut monter jusqu’à 12,90 €/m2 par mois. Un appartement ancien, avec une isolation qui laisse à désirer, se situera plutôt aux alentours de 7 €.

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