Что делать клиентам ипотечного трекера? — Ирландские времена

Добро пожаловать в этот первый информационный бюллетень по потребительскому финансированию «О деньгах» в новом году.

Придерживаться своей ипотечной ставки было мантрой для поколения ирландских покупателей жилья. Те, кому посчастливилось иметь трекер в душные дни кельтских тигров, с завистью наблюдали, как европейские процентные ставки упали до исторического минимума после финансового кризиса.

Удивительно сейчас думать, что трекеры появились на ирландском рынке ипотечного кредитования менее семи лет назад. Спустя четырнадцать лет после того, как эти кредиты были быстро прекращены банками, испытывающими нехватку денежных средств, на них по-прежнему приходится чуть более трети всех кредитов на первоклассные частные дома — другими словами, семейные дома по сравнению с инвестиционной недвижимостью.

Хорошо задокументированные попытки банков, которые еще совсем недавно занимались старательно продаваемыми кредитами, а теперь несут убытки, обмануть и обмануть людей, чтобы они не достигли таких ставок, оказались дорогостоящей операцией с точки зрения репутации и убытков. За жестокое обращение с клиентами и регистрацию нарушений со стороны ЦБ. Учитывая масштаб скандала, ясно, что это была системная проблема для банков и показатель того, как плохо они оценивали эти кредиты и как высокомерно они относились к отношениям со своими клиентами.

Сообщения и комментарии о скандале укрепили для многих мысль о том, что они должны держаться за свои прослеженные кредиты любой ценой. Но изменилась ли сейчас ситуация?

В связи с тем, что Европейский центральный банк впервые за 11 лет собирается повысить процентные ставки с лета прошлого года, мы начинаем видеть, как ряд финансовых консультантов убеждают ипотечных клиентов рассмотреть вопрос о том, следует ли им отказаться от этих ставок в пользу другие фиксированные ставки. Доступные ставки по ипотеке на рынке.

Это было своего рода культурным шоком для 243 500 или около того людей, которые привыкли к тому, что им не нужно было оценивать свою ипотечную ситуацию более 15 лет, зная, что они знают о лучшем предложении, доступном на рынке.

Этому не способствует некоторое быстрое и произвольное использование чисел для доказательства.

На этой неделе было сказано Средний оставшийся срок ирландской ипотеки составляет 15 лет со средним непогашенным остатком в размере 132 000 евро, и мы продолжаем убеждать клиентов Tracker Loan, что они могут сэкономить более 5 500 евро, перейдя сейчас на лучшую фиксированную ставку на рынке. Это цифры центрального банка, поэтому они не являются ошибочными сами по себе, но они не очень важны для ипотечных трекеров, которые имеют дело с экспоненциально растущими затратами на ипотеку.

Доступные данные Центрального банка показывают, что по состоянию на сентябрь прошлого года средний непогашенный остаток по ирландскому кредиту на семейный дом составлял чуть менее 81 500 евро.

А учитывая, что ипотечные кредиты на трекеры были прекращены более 14 лет назад (последние продукты были изъяты в октябре 2008 г.), то, безусловно, верно, что средний срок погашения ипотечных кредитов на трекеры составляет менее 15 лет. Все это влияет на цифры.

Расчеты на оборотной стороне конверта показывают, что даже при 15-летнем сроке действия вашего кредита и использовании лучшей фиксированной ставки, указанной в исследовании ранее на этой неделе, в размере 3,17%, средний клиент ипотечного кредита сэкономит чуть более 3300 евро. Если вы предположите более реалистичный средний оставшийся срок по этим кредитам в 13 лет, эта цифра немного уменьшится до чуть более 2800 евро.

Это без учета судебных издержек и затрат на оценку, понесенных при передаче, которые могут составить 1500 евро и более. Так что да, экономия возможна, но гораздо скромнее.

Для тех, у кого низкая маржа отслеживания — а их много — любая экономия пока исчезает.

Да, процентные ставки ЕЦБ обязательно вырастут, как и фиксированные и плавающие ставки ирландских банков. Кредиторы здесь сохранили процентные ставки в основном стабильными, несмотря на повышение по всему ЕС, что они могут себе позволить, потому что теперь они получают проценты на большие суммы, которые они депонируют в ЕЦБ, по сравнению с первой половиной прошлого года, когда с них взималась комиссия. Честь.

Но это не будет длиться вечно, и ставка заключается в том, что фиксированные и переменные цены вырастут в 2023 году.

Также стоит отметить, что лидирующая на рынке ставка, указанная в сберегательном счете, представляет собой четырехлетнюю ставку, после чего домовладельцы перейдут на фиксированные или переменные процентные ставки, которые снова могут быть выше. Вернуться на свой трекер они точно не смогут.

Так стоит ли отказываться от своего трекера? Не существует универсального ответа. Это зависит от того, сколько вы должны, процентной ставки, которую вы платите в настоящее время, альтернативных ставок, доступных вам на момент рассмотрения вопроса, оставшегося срока кредита и будущего направления процентных ставок. Каждый должен будет сам подсчитать цифры, и в рамках этого рекомендуется проконсультироваться с профессиональным консультантом по ипотеке, поскольку ипотечный кредит, как правило, является крупнейшим финансовым обязательством для любого домовладельца.

Им также необходимо будет сделать собственную оценку будущего направления процентных ставок. Единственная информация, которую я хотел бы добавить, заключается в том, что до финансового краха 2008 года Европейский центральный банк был более чем на 3 процента ниже этой ставки, поднявшись до 4,75 процента в течение короткого периода времени. Это не означает, что они обязательно вернутся к этим уровням, но сигналы Европейского центрального банка говорят о том, что по крайней мере 3-процентный уровень, скорее всего, будет достигнут в первой половине этого года.

поддерживать связь

Вы можете связаться с нами по адресу OnTheMoney@irishtimes.com с личными финансовыми вопросами, которые вы хотели бы получить. Кроме того, чтобы убедиться, что вы продолжаете получать рассылку On The Money, не забудьте добавить адрес электронной почты, с которого вы получаете рассылку, в свой список надежных отправителей. Если вы пропустили информационный бюллетень прошлой недели, вы можете прочитать его здесь.