Le crédit immobilier peu cher, une aubaine qui profite surtout aux plus aisés

Le marché immobilier n'en finit pas de profiter de la baisse des taux de crédit, tombés à des niveaux inédits, ce qui permet d'acheter un logement, ancien ou neuf, à un nombre croissant de ménages... mais surtout aux plus aisés.

Au mois d'août, les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France ont continué de baisser, pour s'afficher en moyenne à 1,48%, a annoncé jeudi l'observatoire Crédit Logement/CSA.

De plus en plus de ménages profitent de ces taux au plus bas depuis 50 ans, pour concrétiser leur achat immobilier, comme en attestent les derniers chiffres publiés par la Banque de France: les crédits à l'habitat distribués par les établissements bancaires ont atteint 21,1 milliards d'euros en juillet, soit le plus gros volume mensuel depuis au moins 2003.

Avec 830.000 transactions dans l'ancien, et 125.000 transactions dans le neuf, depuis le début d'année, les ventes en 2016 devraient avoisiner des records, selon Fabrice Abraham, le président de Guy Hoquet l'Immobilier, interrogé sur France Info. Selon lui, les primo-accédants font un "retour massif" sur le marché: ils représentent 41% des acquéreurs dans l'ancien, et 25% des acquéreurs dans le neuf, un chiffre qui a doublé cette année.

Les renégociations de crédit représentent 44% des volumes de crédit, une proportion qui est montée jusqu'à 58% en mois d'août 2015, car les particuliers ont fait jouer la concurrence entre banques pour obtenir un meilleur taux, réduisant leur échéance de remboursement ou la durée de leur crédit.

Car renégocier son crédit immobilier peut permettre de réaliser de substantielles économies, à certaines conditions toutefois: si le capital restant dû est supérieur à 70.000 euros, si la durée résiduelle du crédit est supérieure à deux tiers, voire un tiers, et enfin si l'écart de taux entre le crédit et le taux de marché est d'environ 0,7 point, détaille le courtier Empruntis.

"Entraînés par une concurrence accrue des banques qui doivent atteindre leurs objectifs commerciaux en fin d'année, les taux devraient se stabiliser dans les prochains mois", indique Ulrich Maurel, président du courtier Immoprêt.

Pour son concurrent Cafpi, les taux de crédit immobilier "ont fini par atteindre leur niveau plancher". "Les banques ne peuvent plus descendre plus bas, il ne leur reste que de quoi prévenir les risques de défauts de paiement, amortir leurs frais de fonctionnement et bénéficier d'une marge plus que réduite".

- Une remontée brutale "pas à craindre" -

Cafpi note toutefois "un écart de l'ordre de 0,30 (point de pourcentage) pour les durées courtes et de 0,60 (point) pour les durées longues", entre les taux les plus bas et ceux les plus hauts.

"Les banques conservent ainsi une marge pour proposer leurs meilleurs taux aux bons profils", observe le courtier.

Le président du réseau Orpi, qui compte quelque 1.200 agences immobilières en France, renchérit: "Il ne faut pas perdre de vue les réalités: cette embellie ne profite pas à tout le monde." "Le revenu moyen des acheteurs reste élevé", observe Bernard Cadeau auprès de l'AFP.

En juillet, une étude de la Banque de France révélait que cette baisse des taux, qui a "alimenté une augmentation du pouvoir d'achat immobilier des ménages depuis fin 2011", n'a pas été uniforme: elle a été "plus importante pour les prêts de plus courte maturité".

Ainsi, l'écart entre les taux des crédits immobiliers à 10 ans et ceux à 20 ans a doublé entre 2008 et 2015. Or "les emprunteurs aux revenus les moins élevés ont globalement augmenté la durée de leurs emprunts afin d'augmenter leur capacité d'achat, mais en bénéficiant un peu moins de la baisse des taux, plus marquée sur les durées de prêt courtes".

Empruntant parfois sur 25 ans, les ménages les plus modestes n'ont donc bénéficié que "dans une moindre mesure" de la baisse des taux.

Combien de temps ces conditions idylliques de crédit peuvent-elles durer? Pour Cafpi, une remontée brutale "n'est pas à craindre" car la Banque Centrale Européenne (BCE), "face à une économie qui continue de végéter, n'a pas, pour le moment, l'intention de réviser ses propres taux". Depuis mars, la BCE a renforcé sa politique monétaire en faveur de l'économie en prêtant à 0% aux banques, qui se financent à bon compte et ont ainsi tout intérêt à prêter.