Аренда квартиры стала выгоднее ипотеки
«Собственное жилье» является настоящим фетишем для миллионов россиян. Этим умело пользуется правительство, бесконечно продлевая программу бесплатной приватизации и предоставляя различные льготы на покупку жилья. Но всегда ли выгодно становиться собственником?
Работники сферы недвижимости встречают Новый год в неплохом настроении. Да, рынок стоит, да, продажи невелики, но уже нет ощущения глобальной безнадеги, с которым вступали в 2017 год. Рынок аренды в столице так и вовсе цветёт и пахнет: впервые за четыре года он показал превалирование спроса над предложением.
Не последнюю роль в этом сыграл предстоящий переход от практики долевого строительства в пользу проектного (читай - банковского) финансирования. План по постепенному отказу от ДДУ, опубликованный на официальном портале Правительства, рассчитан на 3 года и фактически означает, что очень скоро о покупке недорогих квартир «на стадии котлована» придется забыть. На этом фоне цены на аренду квартир эконом-класса стабилизировались. И уже готовы к бурному росту.
Есть ли альтернатива? Есть: ипотека. Но прежде чем принять решение в пользу покупки квартиры в кредит, стоит внимательно взвесить все за и против. И подсчитать, во что вам в итоге обойдётся такое решение.
Сравнить выгодность аренды квартиры и ипотеки можно на примере гипотетической молодой семьи (25–27 лет), которая планирует в обозримом будущем родить ребенка - а может быть и не одного, - и поэтому присматривает себе "двушку". В районе, скажем, Новокосино – Реутов (восточное направление, 3 км от МКАД). Там двухкомнатную квартиру площадью 66 кв. м можно купить за 6 млн руб. А арендовать – за 36 тыс. руб. в месяц плюс оплата воды и электроэнергии. Если предположить, что оба супруга много времени проводят на работе, допрасходы составят всего 2 тыс. рублей.
Итак, сравним...
ИпотекаСумма кредита: при стандартном первоначальном взносе (20%, или 1,2 млн руб.), размер займа составит 4,8 млн руб.
Реальная процентная ставка: не менее 10% годовых (ипотеку «от 6%», которую предлагают некоторые банки в рамках промоакций, на самом деле мало кому под силу получить).
Срок возврата кредита: 15 лет.
Ежемесячный платёж: 51,5 тыс. руб.
Переплата за кредит: около 4,5 млн руб.
Итоговая стоимость ипотечного кредита: 9,27 млн руб.
Стоимость самого кредита - это далеко не всё.
От заёмщика также потребуют застраховать как минимум жизнь – возможно, ещё и трудоспособность и источник дохода. Чем больше у вас страховок, тем ниже процент по кредиту. Если ограничиться страхованием жизни главного заемщика, это обойдётся примерно в 10 тыс. руб. в год. То есть 150 тыс. руб. за весь срок кредита.
Кроме того, надо где-то жить в течение первого года. Добавляем стоимость аренды той самой квартиры по 36 тыс. руб. + 2 тыс. на коммуналку в месяц. Это еще 456 тыс.
Второй год окажется самым расходным – ремонт, мебель, техника. Если ужаться до предела, можно уложиться в 1 млн руб.
В каждый из 14 лет с момента перехода квартиры в вашу собственность вам придётся платить налог на недвижимость в размере 0,1% в год. В сумме это 84 тыс. руб. Но не исключено, что за это время налог вырастет – власти не скрывают планов довести его до европейского 1% от рыночной стоимости в год.
За коммунальные услуги придется платить в полном объеме, а не только «по счетчикам» (при аренде другие расходы берет на себя хозяин). Для такой двушки с 2–3 жильцами это будет примерно 8 тыс. руб. в месяц, то есть 1,34 млн руб. за 14 лет.
ИтогоПраво жить в своей квартире за счет ипотеки обойдётся минимум в 13,5 млн руб., или примерно в 900 тыс. руб. в год.
Из них: 1,36 млн руб. можно вернуть в виде налогового вычета (13% от стоимости квартиры и расходов на проценты, то есть от 10,47 млн руб.) и около 7 млн руб. составит рыночная стоимость квартиры на выходе.
Таким образом, ваш чистый убыток за это время составит 5,14 млн руб.
АрендаЗдесь всё намного проще.
Чистый убыток: 6,84 млн руб. за 15 лет. Никаких вычетов и активов вам не полагается.
Промежуточный итогМы видим, что ипотека оказывается выгоднее аренды на 1,7 млн руб. за 15 лет, то есть на 9400 руб. в месяц. Однако дьявол, как всегда, кроется в деталях.
Риски неизмеримо выше у ипотечников. В случае потери источника дохода хотя бы у одного из супругов платить более 50 тыс. руб. в месяц даже в столичном регионе весьма сложно, а неуплата повлечет за собой продажу квартиры с торгов. Денег, которые останутся хозяевам после выплаты полной суммы кредита и всех процентов, хватит разве что на конуру для Тузика. Будь они арендаторами - могли бы просто переехать в более скромное жилье. Ставим плюсик аренде.
Но и удобств больше тоже у ипотечников. В своей квартире можно, например, завести того же Тузика, не боясь, что вас оттуда выгонят. Да и поиск нового съёмного жилья, особенно с грудным ребенком на руках, – занятие более сложное, нежели увлекательное. Плюс ипотеке.
Возможный виток инфляции позволит ипотечникам смотреть на арендаторов свысока: хозяева съемного жилья немедленно поднимут цену, а выплаты по процентам фиксированы. Плюс ипотеке.
В чём подвохОднако фактические расходы ипотечников все же выше, а значит, разницу наши арендаторы могут инвестировать. Разница эта довольно велика – 21,5 тыс. руб. в месяц (именно на эту сумму расходы на аренду ниже расходов на ипотеку + выплату коммунальных услуг).
Самый простой вариант – депозит. Если мы положим эти деньги под 6% и каждый месяц будем пополнять вклад также на 21,5 тыс. руб., то через 15 лет на нашем счету окажется 6,28 млн руб. Тогда чистая прибыль составит 2,4 млн руб. Налог с нее при нынешней ключевой ставке Центробанка платить не нужно. Даже если мы будем прибавлять проценты (производить капитализацию) раз в полгода, как это принято во многих банках, прибыль все равно составит 2,3 млн руб. И вот уже аренда оказывается выгоднее ипотеки. Да и имея на руках 6,28 млн, арендаторы через 15 лет смогут сразу купить примерно такую же квартиру, не влезая ни в какие кредиты, а значит, не неся расходов и рисков ипотечника.
Но ещё лучше инвестировать образовавшийся "излишек" в самого себя.
Дополнительные 20 тысяч рублей в месяц, поверьте, лишними не бывают. Вместо того, чтобы горбатиться на пополнение депозита - точно так же, как иные горбатятся на выплату долга - арендатор сможет позволить себе жить более полноценной и комфортной жизнью, нежели его товарищ-ипотечник; вложиться в свое образование, в свой досуг и имидж – и в итоге обойти ипотечников в карьерном росте, а стало быть и в зарплате. А через 15 лет приезжать в Новокосино разве что в гости – к друзьям, которые потратили свою молодость на ипотеку.