Почему вы не купите коммерческое помещение

Генеральный директор сети бизнес–центров "Бастион" Владимир Руголь о том, почему коммерческая недвижимость превратилась в рисковый актив. Не секрет, коммерческую недвижимость покупают почти всегда для извлечения прибыли. В отличие от жилой ее зачастую приобретают просто потому, что в съемном жилье некомфортно, невозможно "забить гвоздь". Хотя у малого бизнеса встречается такой подход и к коммерческим помещениям, которые стали "своими". Но купить коммерческую недвижимость сейчас непросто. В последние годы на рынке сложилась патовая ситуация: "верхи не хотят, а низы не могут". Собственники помещений не снижают цены, а покупатели не готовы столько платить. Недвижимость, которая всегда считалась более–менее безрисковым активом, превратилась в актив довольно рисковый: найти арендатора на офис большой площади стало не просто сложно, а очень сложно. Испытывает трудности даже традиционно надежный стрит–ретейл. По долгу службы наша компания анализирует огромное число объектов на продажу. К сожалению, большинство предложений не выдерживает критики — объект зарабатывает мало, а собственники хотят за него много. Условно говоря, зарабатываем 10 млн рублей в год, а хотим 250 млн. При этом владельцы рассказывают, что через энное количество лет на этом месте будет город–сад, а тут метро, и вообще, этот объект легко может зарабатывать гораздо больше, а "недвижимость всегда в цене". На вопрос, почему вы сами не зарабатываете на нем больше, начинаются невнятные разговоры о том, что "у нас другие приоритеты". Случаются даже подставные арендаторы — компании, специально платящие выше рынка, чтобы улучшить финансовую картину. Их след простывает, как только объект меняет собственника. Собственники могут быть гибкими в вопросе арендных ставок, это воспринимают как временные трудности. Но когда речь заходит о "святом" — стоимости квадратного метра, — тут вся гибкость теряется, и мы видим объекты, которые буквально годами экспонируются без успеха. В итоге через годы объект продается дешевле, хотя выгоднее было сразу выставить адекватную цену, а полученные деньги вложить хотя бы в банк. Сейчас сделки совершаются только при наличии обстоятельств, подталкивающих собственника к быстрой продаже, в противном случае договориться, скорее всего, не удастся. Играют негативную роль и оценщики, которые вычисляют стоимость помещения, основываясь не на сделках, а на объявлениях о продаже, раздувая мнение собственника о цене актива. И при проверках Центробанка выясняется, что реальная стоимость залоговых активов сильно отличается от оценочной. Увы, когда доходит до проверки — значит, наступило банкротство, и предпринимать что–либо обычно уже слишком поздно.