В Ростовской области грядущий передел на строительном рынке обернётся ростом цен на жильё
Donnews.ru о том, что ещё изменилось в законодательстве, пока страна смотрела футбол
1 июля 2018 года в России многое изменилось, и речь не о футболе: заработал «пакет Яровой», выросли тарифы ЖКХ, бюджетников полностью перевели на карту «Мир», а налоговая ужесточила контроль за поступлением денег на счета россиян. А самые серьёзные изменения претерпел строительный рынок. За кучей сложных новых понятий и слов кроется главное — грядущее существенное увеличение цен на жильё.
Что поменялось?
1 июля 2018 года вступили в силу новые, гораздо более жёсткие требования к застройщикам. Отныне строить дома может только компания, имеющая опыт работы на рынке (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика) не менее трёх лет. При этом в портфеле застройщика должно быть уже не менее 10 тысяч квадратных метров сданного жилья в многоквартирных домах.
Также вступил в силу принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Иными словами, возможности привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство больше нет.
Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Денег дольщиков в проекте не может быть больше 30%.
Всё финансирование строительства должно идти через единый расчётный счёт, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. При этом на этом счету в любой момент не должно быть денег меньше, чем 10% от проектной стоимости строительства. Кроме того, уполномоченный банк проверяет и контролирует каждый платёж застройщика, чтобы в случае чего сразу пожаловаться в надзорный орган.
Кроме того, с 1 июля 2019 года Россия полностью откажется от долевого строительства, заменив его проектным финансированием. То есть деньги под реализацию проектов застройщики смогут брать только в банках.
Всё это грозит привести к крупнейшему за последние лет десять переделу на строительном рынке, а также к существенному росту цен на недвижимость. Не говоря уже о снижении темпов строительства.
Назло рекордам
В последние годы власти Ростовской области привыкли к тому, что объёмы жилищного строительства в регионе если и не растут, то и не падают. Фактически же некоторая заморозка темпов произошла лишь в последние пару лет, после достижения Ростовской областью рекордных в своей истории темпов строительства. Так, в 2018 году планируется возвести 2,335 млн квадратных метров жилья, что в целом соответствует итогам 2017 года.
После изменений в законодательстве, признаёт замминистра строительства Ростовской области Сергей Вифлянцев, ситуация вполне может измениться.
— Темпы строительства вполне могут замедлиться, но спустя какое-то время. Пока в регионе реализуются проекты, начатые в прошлые годы. Но через пару лет уже будут новые проекты, которым будет не так легко раскачаться, — говорит он.
О том, что снижение темпов строительства будет отложенным, говорит и директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян.
— Безусловно, темпы строительства жилья упадут, но не раньше чем через пару лет. Сейчас многие думающие застройщики получили разрешения на строительства впрок, на 2-3 года вперёд, соответственно, они будут работать по таким разрешениям без применения нововведений. Но по прошествии указанного срока предложение существенно сократится, что сразу же отразится на рынке в виде роста цен, — считает он.
По сути, говорит гендиректор компании «Магистрат-Дон» (входит в ГК «Интеко») Павел Лепиш, власти противоречат сами себе.
— Мы прогнозируем, что с ужесточением требований к девелоперам темпы строительства жилья временно снизятся. В этих условиях достичь годового показателя в 120 млн кв. м, который обозначен в майском указе президента РФ, — задача сложная, — говорит он.
Передел рынка
С чем точно столкнётся рынок, так это со снижением числа игроков.
По словам управляющего партнёра концерна «Единство» Игоря Далаксакуашвили, средняя стоимость строительства многоэтажки сейчас — 800 млн рублей. Это означает, что ещё 80 млн рублей застройщик должен держать в банке на спецсчёте.
— Без начислений процентов, без ничего. Я сначала думал, что эти деньги надо отдать в банк, правильно всё оформить и затем получить право использовать их для строительства конкретного дома. Но нет, деньги просто надо держать в банке до конца стройки. Для чего? Добавить банкам бесплатных пассивов? — говорит он.
В итоге, продолжает Далаксакуашвили, если в 2008 году в Ростове на строительном рынке работали 75 компаний, спустя 10 лет — 25, то вскоре эта цифра может упасть до пяти. Следствием отсутствия конкуренции вполне может стать снижение качества предлагаемого жилья.
— Сколько застройщиков покинет рынок, точно спрогнозировать сложно, — говорит Павел Лепиш. — Их может быть около 20-30%, по предварительным оценкам. Если законодатели не смягчат требования, то на рынке смогут остаться только застройщики, имеющие с банками либо родственные связи, либо долгие доверительные отношения на основе незапятнанной кредитной истории.
По словам Арменака Даланьяна, рынок в первую очередь покинут слабые компании, которые не умеют планировать свою деятельность и работать с заёмными средствами. Но серьёзное сокращение участников рынка неизбежно.
— Однозначно, что изменения в законе пролоббированы банковским сектором. Ранее банки зарабатывали в основном на ипотеке в строительстве жилья, теперь они будут кредитовать дольщиков, застройщика, держать на своих эскроу счетах деньги, вырученные за проданные квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, а также удерживать 10% сметной стоимости дома, — считает он.
О том, что главными выгодополучателями в этой ситуации (особенно с введением с 1 июля следующего года проектного финансирования) останутся выбранные государством банки говорит и Игорь Далаксакуашвили:
— По сути, останутся только афиллированные с каким-либо банком компании. Например, рентабельность проекта для застройщика была 18%. Теперь 12% из них получит банк, 6% — застройщик. То есть банк, который просто взял чужие деньги, зарабатывает 12%, а компания, которая придумала, спроектировала, построила, продала и обслуживает проект — в два раза меньше. А бизнес, в котором есть и банк, и застройщик, оставляет себе все 18%.
Как отмечают в ростовской строительной компании «Феникс-Инвест», не стоит забывать и том, что работа на этом рынке теперь в принципе станет сложнее.
— Строительным компаниям придётся делить проекты жилых комплексов на отдельные этапы, для каждого этапа нужно иметь отдельное юридическое лицо, размежёвывать земельный участок и получать разрешение на строительство. Если проект предполагает возведение 4-5 домов, то необходимо заморозить около 500 млн рублей, которые можно было бы вложить в развитие инфраструктуры — строительство школ, детских садов, магазинов и др.
Куда податься?
При этом совсем покидать строительный рынок для не потянувших новые требования компаний не обязательно, признают эксперты.
— Многие мелкие застройщики перейдут в сегмент малоэтажного жилья, который сейчас активно развивается, — считает председатель правления АСО «КОМСТРОЙ» Станислав Цвиренко. — На этом рынке работать будет гораздо проще.
Другой вариант, говорит Игорь Далаксакуашвили, — уйти в подрядчики.
— Для действительно хороших строителей эта ниша останется. В конце концов, у нас многие застройщики пытались стать девелоперами, и толком ничего у них не вышло — взялись не за своё дело. Отсюда и обманутые дольщики. Плюс действительно есть возможность уйти в агломерацию, в малоэтажное строительство. Оно не подпадает под госрегулирование, и здесь быстрый оборот денег.
В свою очередь, требование к застройщику иметь за спиной 10 тысяч построенных квадратных метров и 3 года существования фактически закрывает возможность появления новых застройщиков. Единственный вариант выхода нового игрока на рынок — приобретение уже существующей строительной компании, говорит Станислав Цвиренко.
Цены
Снижение объёма предложений на строительном рынке и рост затрат застройщиков неизбежно приведут к увеличению цен на жильё. Насколько именно — мнения разнятся.
Так, Цвиренко говорит, что отказ от долевого строительства неизбежно приведёт к увеличению стоимости квадратного метра минимум на 10-15%. В течение нескольких лет цены на квартиры в новостройках могут вырасти на 30%, говорит Павел Лепиш. Резкий скачок цен прогнозируют и аналитики агентства «Титул». По их данным, уже за первые 4 месяца 2018 года квадратный метр в Ростове подорожал от 2% до 8% в зависимости от района.
Как пояснила РБК коммерческий директор московской ГК «А101» Анна Боим, разрешения на строительство домов, квартиры в которых продаются сейчас или будут выходить на рынок в ближайшие несколько месяцев, получены до 1 июля 2018 года, а значит, будут продаваться по старым правилам. Поэтому законодательные новеллы на уровень цен в них повлияют лишь в том случае, если уровень спроса будет слишком высоким и будет быстро вымывать предложение.
«Общерыночных повышений цен, связанных со вступлением в силу поправок к ФЗ-214, следует ждать не раньше конца года, — отметила эксперт. — К этому времени заметно вырастет объём предложения в проектах, строительство и продажа которых будет вестись по новым правилам. Однако механизм взаимодействия банков и девелоперов при строительстве жилья в рамках проектного финансирования пока не отработан. С полным же переходом на проектное финансирование с 1 июля 2019 года цены вырастут в среднем на 15%».
Ложка мёда
Как бы то ни было, главной своей цели — недопущения появления новых обманутых дольщиков — принятые властями меры достигнут, говорят эксперты.
— Безусловно, изменения в законодательстве помогут избежать появления новых обманутых дольщиков. На сегодняшний момент их доля на рынке составляет примерно 3-5%, — говорит председатель правления АСО «КОМСТРОЙ» Станислав Цвиренко.
В новой модели рынка риски для покупателей квартир снижаются, признаёт генеральный директор компании «Магистрат-Дон» Павел Лепиш. Рынок очистится от непрофессиональных застройщиков, оставляющих после себя обманутых покупателей. Это касается как небольших компаний, так и крупных, кто не умел планировать и управлять проектами при больших объёмах строительства. В результате принятия законопроекта покупка квартир станет более безопасной.
— Перекинуть и увести деньги на финансирование другого объекта будет намного сложнее, — говорит директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян. — Сейчас есть на рынке крупные компании, которые одновременно строят много объектов, исчисляемых миллионами квадратных метров. При этом в текущий момент они, скорее всего, уже банкроты, но их падение может длиться много лет. Такое строительство можно сравнить с финансовой пирамидой. Кто приобрёл в первых рядах, получат свои квартиры, остальные вынуждены присоединиться к рядам обманутых дольщиков.
К тому же власти уже показали, что готовы в отдельных случаях прислушиваться к голосу разума. Так, в начале июня федеральное правительство заявило о подготовке поправок, отменяющих правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» для проектов комплексного освоения и развития территорий. Без введения этих поправок проект застройки территории старого ростовского аэропорта, например, занял бы не 25-30, как планировалось, а несколько сотен лет. Исключение планируется сделать и для компаний, которые будут получать участки под строительство в обмен на достройку домов обманутых дольщиков.
Как бы то ни было, вариантов у застройщика всего два — либо приспосабливаться, либо уходить с рынка. Как говорит гендиректор Ассоциации строителей Дона Сергей Белевцов, застройщики «обречены на успех, ибо деваться некуда». Однако за всё надо платить свою цену. И делать это, по традиции, придётся гражданам, которые не успеют купить жильё до грядущего повышения цен.