Роман Щербак: «Кто переформатирует свою работу, тот и выживет»

Директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак поделился с ComEstate.ru своими наблюдениями и оценил положительные и отрицательные стороны последствий кризиса, который также ударил и по рынку коммерческой недвижимости.

Какой из факторов оказал наибольшее негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости в последние полтора года: санкции, скачки курсов валют или отстраненность властей от проблем бизнеса?

Санкции, естественно, стали основной причиной резкого спада на рынке, а в дополнение к этому свою роль сыграло перенасыщение рынка. После известных событий многие компании стали сокращать свои издержки, и это до сих пор влияет на темпы роста рынка коммерческой недвижимости.

Каким сегментам был нанесен наибольший ущерб?

В первую очередь, больше остальных пострадали те арендодатели, которые переоценили свои объекты, в основном в премиальном сегменте. Почти все арендаторы в течение последнего года пересматривали свою политику в сторону экономных решений. И, кстати, наблюдая за владельцами помещений именно премиум-класса, легче всего определять тех, кто готов адаптироваться к новым условиям, развиваться в новых направлениях. В этом сегменте, участники как бы разделились на два лагеря: на тех, кто готов работать и бороться за арендатора, и тех, кто не считает нужным предпринимать какие-либо действия, считая сами офисы лучшей рекламой.

То есть, рынок, несмотря на серьезный отток арендаторов, сам по себе может восстановиться и адаптироваться к сложившимся условиям?

Безусловно. Идет активный поиск путей решения проблем, путей развития. Каждому собственнику хочется стать центром притяжения для арендаторов. Создаются не только финансово-благоприятные условия, формируется целая отрасль новых услуг, которые раньше арендаторам не предлагались. Например, сейчас активно развивается архитектурно-дизайнерское направление, формируются офисные кластеры, ориентирующиеся на арендаторов определенного направления – архитекторов, дизайнеров, IT-компании. Есть здания, которые популярны у фармацевтических компаний, просто в силу того, что им вместе сидеть под одной крышей удобно. Некоторые собственники переформатировали свои изначально офисные проекты в апартаменты, и за счет этого вышли из сложной финансовой ситуации. А кто-то стоит пустой и ждет, когда к нему придет арендатор. Такая позиция, конечно, тоже имеет право на существование, но практика показывает, что выигрывают самые активные.

Существует ли какая-то тактика удержания арендаторов?

Само собой, арендаторов терять сейчас нежелательно. Их стараются удержать, а то, как зданиями управляют, прямо говорит о профессионализме управляющих компаний. 

По этой причине почти весь рынок перешел уже на рублевую ставку аренды, хотя многим было непросто это сделать. И именно такие компании, которые за счет временных издержек, дополнительных услуг и порой, казалось бы, бессмысленных трат, не просто остаются на рынке и развиваются, но и делают его саморегулируемым.

Сейчас много говорится о помощи бизнесу со стороны государства. Ощущает ли рынок коммерческой недвижимости какие-то изменения, или все эти заявления являются просто декларациями о намерениях?

Политика властей в целом адекватно отвечает сложившейся на рынке ситуации. Однако одним из существенных негативных моментов для рынка было увеличение кадастровой стоимости зданий, и таким образом выросшие расходы собственников были переложены на плечи арендаторов. Возможно, какие-то меры, имеющие точечный характер для улучшения условий работы малого бизнеса мы и увидим в ближайшее время. Но, надо учитывать, что рынок находится на стадии активной адаптации. Сегодня востребован класс «В», который постепенно расширяется. И ждать каких-то решений сверху попросту нет времени. Кто переформатирует свою работу, тот и выживает.

По нашим наблюдениям даже крупный бизнес сейчас старается минимизировать издержки. Конечно, есть единичные компании, которым кризисы ни по чем, но это – исключение. Арендаторы, без разницы – государственная это компания, частная, иностранная, пытаются экономить. Такая тенденция даст, возможно, отложенный спрос, который позволит с уверенностью говорить о восстановлении через некоторое время. Возможно, рост и восстановление произойдут не только за счет отложенного спроса, но и каких-то внешних факторов. В конце концов, прошлый год был рекордным по количеству сданных в эксплуатацию новых объектов – более миллиона квадратных метров. Понятно, что инвесторы нацелены на покрытие не только вложений, но и операционных издержек. И вскоре мы увидим на рынке сверхпривлекательные программы для арендаторов.

А как насчет импортозамещения в сфере коммерческой недвижимости?

Тема достаточно актуальна. Иностранные компании остановили свое развитие в России. Некоторые переезжают в более экономически-выгодные офисы того же класса. А ряд отечественных нефтяных и других крупных корпораций решили воспользоваться ситуацией, сократив затраты на офисы, и стали рассматривать новые помещения для аренды. 

Насколько велик отток международных компаний?

Несколько крупных арендаторов, действительно, полностью закрыли свой бизнес в России, некоторые крупные сделки, приближающиеся к финалу, оборвались. Но, говорить о массовом исходе неправильно. Просто европейские, американские и некоторые азиатские компании заморозили свое расширение в России, после введения санкций, и их поведение обоснованно и понятно. Рынок ненадолго замер в ожидании, а потом переориентировался на локальные компании, постепенно стал оживать, потому что количество покинувших страну компаний не было критичным. Я согласен с оценками своих коллег, которые говорят, что из-за охлаждения международных отношений, рынок потерял не более 10-15% иностранных арендаторов.