«Масло в огонь подливают, но костер не разгорается»: продажи квартир рванули вниз
В апреле продажи новостроек в Татарстане упали на четверть, «вторичка» просела на 30%. Цены замерли в шатком равновесии. Надолго ли?
Рынок недвижимости в апреле провалился — это следствие «коронавирусной комы», в которую он был введен искусственно. Закрыв МФЦ на две недели, Татарстан получил резкий спад продаж. Но пациент идет на поправку: помогает «капельница» «путинской ипотеки» и скидки от застройщиков, спрятанные в субсидированных процентных ставках. Однако рынку грозит дефицит новых проектов, себестоимость стройки растет. Есть ли предпосылки снижения цен, вместе с экспертами выяснял «БИЗНЕС Online».
ДВЕ НЕДЕЛИ В ОТКЛЮЧКЕ: «коронакризис» ПОРОДИЛ ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС на жилье
Вслед за всплеском активности на рынке новостроек РТ в марте, когда продажи у застройщиков взлетели в 1,5–2 раза, пришел карантинный апрель. Росреестр показал снижение числа сделок на рынке недвижимости по всем показателям. По новостройкам количество регистраций в РТ упало на 25% в сравнении с прошлым годом, а по сравнению с мартом минус составил 15%. Вторичный рынок потерял 29%. Количество выданных ипотечных кредитов в Казани в апреле упало на 32%, а по Татарстану на 43% в сравнении с мартом. Другие цифры можно посмотреть в нашей инфографике.
«Мы совершенно четко видим, что у нас пошло падение спроса в регионах», — заявлял курирующий строительство и рынок недвижимости вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в конце апреля и оценил глубину падения в 25-75 процентов. Однако регион региону рознь. Везде свои причин, а значит, и глубина просадки рынка. В Казани и в целом по Татарстану число регистраций договоров купли-продажи жилья упало из-за того, что Росреестр на две недели впал в «искусственную кому» из-за ковидной самоизоляции, считают эксперты рынка. Прием документов в МФЦ остановили на две недели, 13 апреля регистрация сделок с недвижимостью возобновились, в двери многофункциональных центров постучались те, кто вышел на подписание договоров до начала карантина.
«Коронавирус, карантин! Вот главная причина падения, — говорит гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“, глава гильдии риелторов Андрей Савельев. — В первой половине апреля рынок недвижимости был мертв: МФЦ закрыли, сделки не проводили. Спад в экономике повлиял, но это вторично — главная причина в карантине. Теперь рынок восстанавливается, спрос растет. Я, однако, не думаю, что уже к концу мая рынок выздоровеет, скорее это будет в июне. В плюс работает отложенный спрос и новые льготные ипотечные программы. В минус — ухудшение общей экономической ситуации».
Гендиректор СМУ-88 Илья Вольфсон тоже считает апрельское падение отложенным спросом. «Причин для этого достаточно: недоверие к дистанционному заключению сделок, невозможность самому посмотреть и „пощупать“ будущее жилье, желание сэкономить на возможном падении цен, неуверенность в своем завтрашнем финансовом благополучии и так далее, — говорит он. — Думаю, май не покажет особого роста. Сыграет свою роль традиционное сезонное затишье из-за майских праздников. Люди просто разъехались по дачам». В СМУ-88 также рассказали о том, что интерес к квартирам остался примерно на том же уровне, несмотря на падение числа регистраций. «Сейчас можно ждать активности от клиентов, которые захотят воспользоваться новой программой ипотеки по 6,5%, появятся покупатели с материнским капиталом, — говорит Вольфсон. — Есть и такие сделки, платежи по которым полностью или частично уже проведены, но до регистрации они дойти не успели из-за ограничений. В общей статистике они появятся по итогам мая и июня».
Потери по количеству сделок есть, и они вызваны вынужденным карантином, говорит замгендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Он сомневается, что корректно сравнивать апрельские объемы продаж с мартовскими, март был все-таки ажиотажным. «В апреле, мае мы вышли на темпы января, февраля. Снижения покупательной способности людей мы не заметили. Если сравнить количество сделок за 5 месяцев этого года с аналогичным периодом прошлого года, то их количество даже выросло на 11%», — резюмирует он.
Статистика Росреестра напрямую связана с графиком работы МФЦ, согласен директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. «Полмесяца документы не принимались, плюс на апрель попали сделки конца марта, поэтому фактически количество сделок снизилось как минимум вдвое, а не на 25-40 процентов, — говорит Садреев. — Но это всего лишь технический фактор. Поэтому никакого коллапса, провала рынка нет. Смягчение режима самоизоляции, открытие МФЦ восстановит число сделок в мае, но к уровню 2019 года скорее всего не выйдет. Движение идет, покупатели и продавцы соскучились друг по другу, люди смотрят, выбирают квартиры».
«Апрель бы я охарактеризовала одним словом — „вопреки“! — говорит руководитель АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Вопреки неработающим МФЦ, физическим ограничениям, показатели относительно хорошие из-за того, что часть мартовских сделок перешла на апрель, а к ним присоединились ипотечники по сниженной ставке под 6,5 процентов. Месяц показал, что люди не готовы к покупке, просмотру квартир онлайн: стены нужно потрогать руками, походить по комнатам, вживую увидеть вид из окна».
как поддерживают рынок: бесплатные парковки, выкуп квартир государством и ипотека под 0,5 процентов годовых
Анализ рынка показывает, что спрос на «первичку» удалось удержать от более глубокого падения исключительно за счет льготной ипотеки, объявленной Владимиром Путиным, и некоторым застройщикам, субсидирующим процентную ставку еще на 2-4%. «Наверное, частично эта субсидия застройщика включена в стоимость жилья. Но с учетом длительности периода строительства не так обременительна для покупателя — застройщику же лучше сегодня продать подешевле, чем не продать завтра подороже. Госпрограмма субсидирования жилья имеет лимит, поэтому лучше купить сейчас, чем под 8-9 процентов потом, — говорит Садреев. То, что программу льготной ипотеки не продлят после 1 ноября 2020 года, предупредил и Марат Хуснуллин. — Что еще поддерживает рынок? Как и прежде, это маткапитал на первого и последующих детей, сельская ипотека. Вроде бы созданы условия для роста рынка, но нет одного — роста доходов у покупателей. Масло в огонь подливают, но костер не разгорается».
«Меры господдержки, безусловно, хороший драйвер рынка, — добавляет Искандер Юсупов. — Однако, было бы хорошо, если было бы принято решение об увеличении суммы ипотечного кредита по ипотеке 6,5% с 3 до 5 млн рублей». Сейчас с учетом минимально необходимого первоначального взноса в 20% от стоимости квартиры в Казани под путинскую ипотеку подпадают в основном новые «однушки» и небольшие «двушки» далеко от центра города.
Еще одной мерой поддержки спроса станет выкуп государством неликвидных квартир у тех застройщиков, которые не смогут найти покупателей на свое жилье. Накануне Дом.РФ определился с правилами выкупа таких квартир, заявил гендиректор госкорпорации Виталий Мутко. «Сейчас ключевой вопрос — поддержка строительства и строительной отрасли. Больше не должно появиться ни одного обманутого дольщика. Жилье должно оставаться доступным», — подчеркнул он. В итоге 50 млрд рублей распределят по всем субъектам РФ пропорционально объему строительства. Выкупать будут квартиры как по старым правилам долевого строительства, так и те, что строятся сейчас через эскроу-счета. Но обогащения застройщикам это не принесет: в первую очередь купят у тех, кто готов на большой дисконт. А продавать это жилье будут через аукцион — право выкупить в первую очередь получат сами регионы под свои программы расселения.
Застройщики, со своей стороны, продолжают акции по привлечению покупателей. До кризиса манили сельской ипотекой под 2,7%, ипотекой с господдержкой от 1% для семей с детьми. Предлагали квартиры с отделкой, парковочными местами, лоджиями и террасами в подарок, заманивали в «коронакризис» онлайн-покупками квартир и виртуальными экскурсиями на объект. Сейчас появились рассрочки и упомянутые выше дополнительные субсидии процентных ставок к путинской ипотеке под 6,5% — есть даже предложения ипотеки под 0,5% годовых, которым позавидуют и покупатели недвижимости в Западной Европе. Некоторые даже манят и прямыми скидками на квадратный метр до конца мая: это клиенту понять проще, нежели высчитывать спрятанную выгоду от ипотечных скидок. Тем более, что банки хотя и дают ипотеку по сниженным ставкам, но «требования к заемщикам не смягчились», отмечают участники рынка недвижимости.
Каким будет май? Отложенного спроса вряд ли хватит, чтобы в перспективе поддержать продажи на уровне прошлых лет, полагает Гизатова. «Падения на 30 процентов не жду, но и резкого улучшения тоже — летнее затишье накладывается на экономическую ситуацию. Одно усугубит другое. Что оживит рынок? Восстановление деловой активности, возможно, заявления властей о том, что было бы неплохо подтолкнуть население забирать деньги с банковских вкладов. В начале апреля это сработало, люди перекладывали деньги в недвижимость, сделав ее новой гречкой».
Действительно, дальнейшее падение ставок по вкладам (ниже 5-6% годовых) будет способствовать перетоку накоплений на рынок недвижимости, который для большинства россиян намного понятнее фондового. Однако лишь при том условии, что сохранится рост цен на жилье на уровне, превышающий инфляцию. А вот в этом уверенности у участников рынка после «черного апреля» нет никакой.
ЦЕНЫ ЗАМЕРЛИ, НО НАДОЛГО ЛИ? РЫНКУ ГРОЗИТ ОТЛОЖЕННЫЙ ДЕФИЦИТ ЖИЛЬЯ
По данным Domofond.ru, цена квадратного метра новостроек в Казани с января по апрель замерла у отметки в 80 тыс рублей за квадратный метр. Однако в годовом исчислении средняя цена «квадрата» в новостройках Казани увеличилась на 9,7%, квадратный метр «вторички» прибавил 2,6% и стоит сейчас 77,8 тыс. рублей. Агрегатор констатирует падение цен в Кировском районе на 11%, в Приволжском — на 5%, в Советском на 0,2%. В остальных районах Казани растут. Таким образом, заметно превышает инфляцию лишь вложения в новую недвижимость в престижных районах Казани. «Вторичка» за последний год (апрель к апрелю) с учетом инфляции сработала в минус.
Новостройки же дорожают во многом по объективным причинам. «Многие застройщики были вынуждены незначительно поднять цены из-за роста себестоимости строительства в первом квартале», — говорит Савельев. Рост цены строительства фиксирует и Минстрой России. К примеру, в среднем по РТ цена «квадрата» на I квартал 2020 года установлена на уровне 53 тыс рублей за метр. В конце 2019-го цена была на уровне 46 тыс рублей. Буквально на глазах «квадрат» в Татарстане по оценкам Минстроя России подорожал на 14%.
«Меры по борьбе с пандемией ложатся на застройщика. Это тоже влияет на себестоимость строительства. Не думаю, что стоит ждать сильных изменений в ценовой политике застройщиков, — считает исполнительный директор „Ак Барс Дом“ Антон Вассерман. — В первую очередь из-за комплекса мер, принятых государством для поддержки отрасли. Цена будет расти как обычно, в соответствии с готовностью объекта. Снижения стоимости квадратного метра ожидать не стоит». В начале апреля в АБД наблюдали некоторый спад в количестве обращений потенциальных покупателей, но интерес к проектам компании восстановился уже к началу мая. «Незначительное падение спроса могу связать лишь с тем, что некоторые воспользовались временем на самоизоляции для переоценки своих возможностей в новых условиях. Однако интерес к жилью в качестве инвестиций остается прежним», — говорит Вассерман.
В «Унистрое» считают, что предпосылок к падению цен нет и не будет. «Надо понимать: в нынешних условиях, если компания дает большие скидки, значит она на чём-то экономит, — говорит Искандер Юсупов. — При сегодняшней стоимости рубля уменьшить себестоимость строительства просто невозможно. Закупка комплектующих для стройки, к примеру, лифтов, теплооборудования, происходит у иностранных компаний. И цены на все импортные комплектующие выросли из-за снижения курса рубля. Ни одна компания не будет работать себе в убыток, она просто обанкротится. И нужно иметь ввиду: если проекты не по эскроу, то есть опасность пополнить ряды обманутых дольщиков. Поэтому клиентам нужно быть очень аккуратными, делая выбор». И добавляет, что с начала этого года в зависимости от проекта цены «Унистроя» выросли на 3-6%.
По словам гендиректора «ЖИК г. Казани» Эмиля Хуснутдинова, что будет в перспективе с рублем, когда ждать изменений цен — непонятно, а недвижимость все равно нужна. «Проще собраться по родственникам и все-таки сохранить таким образом имеющиеся сбережения, — поясняет Хуснутдинов логику покупателей текущего момента. — Квартира ведь не только инструмент сбережений, в ней всегда можно жить детям, внукам, племянникам. И это подталкивает спрос». Но прогнозировать что-то на ближайшее будущее девелопер пока не берется: впереди лето, время традиционного затишья на рынке.
Есть и еще один рычаг, удерживающий цены. Застройщики по-прежнему не торопятся за разрешениями на строительство — в апреле в Казани не выдано ни одного! С начала года управление градостроительных разрешений Казани выдало всего лишь четыре разрешения — в три раза меньше, чем год назад. И это тревожный сигнал на будущее. Если новых проектов не будет, то начнет вызревать дефицит, ведь срок стройки дома — 1,5-2 года. Причина откладывания проектов «на потом» вполне понятна: в целом экономическая ситуация сложная, и большинству девелоперов проще завершать имеющиеся проекты, чем рисковать с новыми. Почему эксперты говорят о риске дефицита в будущем? Судите сами. с января по апрель включительно в Татарстане построено 7,3 тыс квартир — это данные Татарстанстата. За тот же период Росреестр зафиксировал 4,8 тыс сделок, то есть за четыре месяца создан лишь двухмесячный запас продаж. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», если «заморозить» стройку, то годовой запас квартир на коммерческом рынке «расстреляют» за 10-11 месяцев. По оценкам основателя консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, если построенные за год квартиры распродаются быстрее, чем за год, это и есть ситуация дефицита. Ну, а стоит ли ожидать снижения цен при дефиците предложения — вопрос риторический.
Еще один фактор, сильно влияющий на ценовую конъюнктуру, связан с банками. Рынок новостроек все глубже уходит в проектное финансирование. Как отмечают представители девелоперов, банки устанавливают определенные границы изменения цены «квадрата», и они тяготеют к росту маржинальности, а не к ее снижению. Поэтому, с одной стороны, эскроу защищает рынок от появления новых обманутых дольщиков — а с другой, способствует росту цен на жилье. Два собеседника «БИЗНЕС Online» говорят, что как минимум в ближайшее время (возможно, до середины лета) средние цены на первичном рынке снижаться точно не будут. Для этого нет глобальных предпосылок — разве что на неликвид.