«Жилье для российской семьи» меняет отношения бизнеса и власти

ЖРС — федеральная программа, предполагающая приобретение жилья определенными категориями граждан по доступной цене и льготной ипотеке. Снизить цену метра государство предполагает за счет земельного участка, предоставления застройщику целевых займов и льготных кредитов на строительство домов, а также компенсации на строительство инженерной инфраструктуры с последующим ее выкупом.

Программа дает застройщику гарантированного покупателя и возможность заработать за счет оборота.

Чтобы принять участие в программе, регионы оценивают свои потребности в социальном жилье и подают заявку в Минстрой РФ. После этого регион проводит конкурс среди застройщиков. Каждый участник должен построить не менее 10 тыс. кв. м жилья.

В Нижегородской области в рамках ЖРС до июля 2017 года планируется построить 260 тыс. кв. м жилья. «О кризисе мы сейчас не говорим, мы просто работаем в определенных экономических условиях, — комментирует начальник отдела жилищного строительства министерства строительства Нижегородской области Евгений Морозов. — Сейчас рынку нужна поддержка застройщика и ипотека. Это есть в рамках программы ЖРС. Она поможет нам увеличить количество строящегося жилья, что в результате должно повлиять на снижение среднерыночной цены».

В рамках программы ЖРС государство дает возможность определенным категориям граждан приобрести жилье по цене не более 35 тыс. за кв. м. По условиям программы, приобрести жилье смогут граждане РФ в возрасте 25–40 лет. Категории граждан, которые смогут участвовать в программе, определяют регионы в зависимости от своих потребностей.

По информации Министерства строительства РФ, «совокупный эффект удешевления жилья и снижение ставки по ипотеке позволит гражданам снизить ежемесячный платеж по кредиту на 35% по сравнению с покупкой на рыночных условиях». Сейчас среднерыночная цена по Нижегородской области — 48 тыс. за кв. м — комментирует сопредседатель Совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства» Шамиль Мансуров. По итогам 2014 года цена выросла на 15%, т. е. пока рост идет в рамках инфляции.

В Нижегородской области по состоянию на середину марта в сводный реестр имеющих право на участие в программе ЖРС включены 170 семей из шести районов области, сообщает пресс-служба губернатора. Самое большое количество заявлений — более 80% — поступило из Нижнего Новгорода. «В рамках программы планируется построить 5 тыс. квартир. На данный момент никаких квот для районов по количеству участников программы не существует. Заявления и документы принимаются в районных администрациях», — пояснил министр социальной политики региона Артем Кавинов, слова которого приводит пресс-служба губернатора.

Девальвация рубля в конце прошлого года заставила банки поднять ставки по ипотеке, поэтому, чтобы поддержать первичный рынок, Минстроем, Минфином и Минэкономразвития РФ было разработано постановление о субсидировании банкам части процентной ставки. Государство предоставляет банкам и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) субсидии для возмещения выпадающих доходов до уровня ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 3,5%. Однако в случае снижения ключевой ставки до 9,5% предоставление субсидии прекращается. Первоначальный взнос по таким кредитам — не менее 20% стоимости жилья, общая сумма кредита для жителей регионов — не более 3 млн на срок 30 лет. С 18 марта ставка по ипотеке составляет 11,9%.

Льготные кредиты, получить которые можно с марта, уже пользуются спросом. «Наша доля ипотеки на первичном рынке — 15% в 2014 году, комментирует начальник управления по работе с партнерами Нижегородского ГОСБ Волго-Вятского банка ОАО «Сбербанк России» Олег Корнилов. — В январе—феврале 2015 года она выросла до 40%. С запуском субсидирования мы надеемся на долю рынка в 45%. Господдержка действует до конца 2015 года, но она может быть продлена, по аналогии с тем, как это не раз происходило на автомобильном рынке».

«Решение о снижении ставки в рамках программы до 12% ВТБ24 принял, не дожидаясь внесения изменений в правила субсидирования ипотеки, утвержденные постановлением Правительства РФ, — сообщает пресс-служба банка. — 19 марта ставка в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» ВТБ24 устанавливается в размере 12% годовых. С момента запуска проекта банком в Нижегородской области (с 16 марта) принято более 16 заявок на общую сумму более 31 млн рублей». В течение года ВТБ24 планирует выдать в рамках программы ипотеки на сумму около 100 млрд рублей. По состоянию на 1 февраля 2015 года ипотечный портфель кредитов банка составил 718 млрд рублей и насчитывал 495 тыс. действующих кредитов. Доля на ипотечном рынке — 19,5%.

По некоторым прогнозам, в перспективе это приведет к увеличению доли госбанков на рынке ипотеки, а значит — к снижению конкуренции, т. е. гарантом низких ставок будет не рынок, а государство. «По нашим наблюдениям, чем доступнее ипотека, тем быстрее растут цены, — комментирует Шамиль Мансуров. — Поэтому для того, чтобы снизить возможности спекулятивного спроса, на рынке должно быть много жилья. Пока регулировать цены помогают госпрограммы как федеральные, так и региональные».

Что касается программы РЖС, то по ее условиям льготные кредиты со сниженной процентной ставкой могут получать и застройщики. В рамках программы «Стимул» (входит в РЖС) банку-кредитору строительного проекта предоставляются целевые займы. Застройщик получает деньги на строительство жилья и инженерной инфраструктуры под обеспечение в виде банковской гарантии или гарантии субъектов РФ. За взятые на себя обязательства банки несут ответственность перед АИЖК.

В рамках РЖС государство возмещает застройщику расходы на инженерную инфраструктуру из расчета 4 тыс. руб. на 1 кв. м построенного жилья. Строить инфраструктуру может как застройщик, так и ресурсоснабжающая организация на свои или кредитные средства.

Механизм возврата средств следующем: после ввода жилья в эксплуатацию застройщик может продать построенные сети специальным обществам проектного финансирования (СОПФ), которые будут созданы АИЖК по видам коммунальной инфраструктуры — теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, а также энергетики. Разделение на четыре вида объясняется различиями в нормативных документах по этим видам ресурсов. Схема предполагает заключение предварительного договора между регионом, АИЖК, застройщиком и ресурсоснабжающей организацией об условиях и цене выкупа.

СОПФ будут едиными операторами по РФ, которые после выкупа будут сдавать сети в аренду ресурсоснабжающей организации (РСК). Арендные платежи будут обеспечиваться платежами населения в РСК. После накопления достаточного количества объектов инфраструктуры СОПФ будет выпускать облигации, обеспеченные этими объектами и платежами по договорам их аренды, и продавать инвесторам на рынке ценных бумаг. Таким образом, государство привлекает частного инвестора к созданию социально-значимых объектов.

«С помощью инфраструктурных облигаций можно будет финансировать не только строительство новых, но и модернизацию существующих коммунальных систем. Важно, чтобы тарифы для поставщиков коммунальных услуг, определяемые сегодня на уровне регионов, были долгосрочными. Тогда инвестиции в объекты инфраструктуры можно будет финансировать за счет тарифов, а не за счет инвестиционных программ, т. е. капитальные затраты станут операционными», — рассказал РИА «Новости» генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. По его словам, если механизм финансирования ЖРС покажет свою эффективность, то объем рынка инфраструктурных облигаций может достичь триллионов рублей.

«Сети, построенные для жилья эконом-класса с помощью государства, делают участок привлекательным и для коммерческой застройки, — говорит Шамиль Мансуров. — В Нижегородской области пока серьезных прорывов в плане комплексного освоения территории нет. Единственный пример — Новинки, где подведение коммуникаций и строительство началось в чистом поле. Участие государства важно и в строительстве социальной инфраструктуры. А участие региона и местных властей нужно для строительства дорог и для запуска общественного транспорта к участкам комплексного освоения территорий. Например, в ближайшее время появится маршрут от поселка «Окский берег» до Московского вокзала, который пройдет через площадь Горького».