Ставки манят. Из-за новой ипотечной схемы россияне могут остаться без жилья
Экономист Самиев объяснил, чем опасна покупка жилья через аккредитив.
Подавляющее большинство квартир в новостройках продается в России через договоры долевого участия с использованием счетов эскроу. Деньги покупателя передаются продавцу только по факту сдачи дома в эксплуатацию. Но появилась и другая схема, когда вместо счетов эскроу используют аккредитив. Председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев рассказал, почему для дольщика схема может стать опасной.
Ряд банков совместно с застройщиками начали предлагать дольщикам такие договоры, по которым часть средств за покупку отправляется на аккредитив, а не на счет эскроу. Взамен предлагают ипотечнику сниженную ставку по кредиту. Схема подверглась критике со стороны Центробанка, который указал, что она недопустима, поскольку нарушает принципы закона об участии в долевом строительстве.
Финансист Павел Самиев поясняет: когда деньги размещаются на аккредитиве, банк получает практически бесплатное фондирование. От использования этих средств он получает дополнительную доходность, часть которой «перепадает» заемщику в виде более привлекательной ставки по ипотечному кредиту. Ну а застройщик заинтересован в этой схеме, чтобы стимулировать свои продажи.
Но аккредитивная схема для покупателя считается весьма рискованной. Во-первых, эскроу-счета застрахованы на сумму до 10 млн рублей. То есть даже если со стройкой что-то пойдет не так, или «прогорит» девелопер, у дольщика будут все шансы вернуть вложенные деньги. А вот аккредитив таких преимуществ не дает. Если банк потеряет лицензию, то клиент может не только остаться без уже вложенных в квартиру денег, но и потом заниматься выплатами взятой на объект ипотеки.
«Также некоторые застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними договора долевого участия по цене сильно ниже рыночной. Затем эти средства размещаются на счете эскроу, — добавляет эксперт. — А при переуступке клиент платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором только первоначальная (заниженная) цена квартиры. Разница сразу уходит продавцу, маржа — посреднику, связанному с застройкой. На покупателе остаются риски и потенциальные проблемы в случае дефолта застройщика. Это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру — разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу».
В связи с этим рекомендуется изучать договоры долевого участия с особым пристрастием. Особенно ту часть, где зафиксированы порядок и сроки зачисления денег на счетах эскроу.