Кредит дешевый, цена неподъемная. Как льготная ипотека изменила рынок жилья

Хоть ипотечные ставки снизились до рекордного минимума, стоимость жилья заметно выросла.

В прошлом году ипотечный рынок побил все рекорды: соотечественники взяли 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн рублей, говорится в материалах «Дом. РФ».

За год темпы роста по количеству кредитов составили 35%, в деньгах — все 50%. Прежде всего это результат действия программы льготной ипотеки, на которую приходится каждый третий жилищный кредит. Эта программа продлена до 1 июля. Как она изменила и еще изменит рынок недвижимости, рассказывает АиФ. ru.

Льготная ипотека разогнала цены

Суть программы льготной ипотеки заключается в том, что граждане могут взять жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не более чем под 6,5% годовых. Недополученные проценты (3%) банкам субсидирует государство из федерального бюджета. Низкие ипотечные ставки (а еще девальвация рубля и рекордно низкие проценты по вкладам) спровоцировали ажиотажный спрос на недвижимость, из-за чего стоимость квадратного метра подскочила.

По данным Росстата, в первом квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляла 71503 рубля, во втором квартале — 73438 рублей, третьем — уже 76167 рублей.

«Льготная ипотека среди прочего стала триггером повышения спроса, что привело к увеличению стоимости жилья. Так, в 2020 году был зафиксирован рекордный годовой прирост средневзвешенной цены квадратного метра в новостройках Москвы, относящихся к массовому сегменту. За 12 месяцев "квадрат" подорожал на 17% — со 175 тыс. рублей до 203 тыс. рублей. Также льготная ипотека (а точнее высокий спрос, простимулированный выгодными условиями жилищных займов) послужила причиной сокращения предложения», — указывает управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка.

Собственник новосибирского агентства недвижимости Александр Сотников рассказал АиФ. ru, что благодаря программе льготной ипотеки застройщики распродали проекты до 2023 года, получив огромные ресурсы для развития строящихся районов.

По словам кандидата экономических наук, заведующего кафедрой прикладной экономики Технического университета УГМК Дмитрия Воронова, другим следствием льготной ипотеки для рынка жилья стали диспропорции между спросом на первичное и вторичное жилье. Поскольку льготная ипотека предоставляется только на покупку новостроек, то спрос на вторичное жилье в прошлом году существенно отстал от первичного сегмент, отмечает эксперт.

«Если говорить о выгоде от льготной ипотеки, приведем пример: при сумме ипотеки в 5 миллионов рублей и сроке на 20 лет под 9% годовых ежемесячный платеж составил бы 44 986 рублей. При ставке 6,5% величина ипотечного кредита должна вырасти до 6 033 500, или на 20,67%, чтобы ежемесячный платеж стал таким же. Такой рост цен был достигнут только в ряде регионов и сегментов, и только к концу 2020 года. Соответственно, все, кто купил квартиру ранее этого срока, купили ее с выгодой», — отмечает эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин.

«Повезло тем, кто был в самом начале действия программы, так как в тот момент цены находились на более низком уровне, чем через несколько месяцев действия госпрограммы. Получается, что от льготной ипотеки выиграли только застройщики. Потребитель проиграл, поскольку цены на недвижимость поднялись», — добавляет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Что будет с ценами на жилье дальше?

Несмотря на рост цен, льготная ипотека по-прежнему остается привлекательной для населения: купить жилье без заемных средств могут немногие, поэтому низкие ставки по кредитам для большинства соотечественников являются более важным фактором, чем стоимость квартиры.

Как говорит доцент Департамента мировой экономики и международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ, к. э. н., Валерия Минчичова, темпы роста спроса на жилье замедлились, большинство спроса уже реализовалось, так что выгода от льготной ипотеки до середины 2021 года сохранится.

По словам директора по продажам ипотечной платформы Ивана Зинченко, гарантии, что рост цен на жилье сильно замедлится, нет. «В первом квартале если и есть буфер для снижения ставки, то дальше в течение года скорее всего нет. На это влияет тот фактор, что льготная программа заканчивается летом, возможно она будет трансформирована в отмену в крупных городах», — полагает эксперт.

Поскольку реальная ключевая ставка близка к нулю, ее существенного снижения в ближайшее время ожидать не следует, говорит Дмитрий Воронов. Как считает эксперт, дальнейшая динамика цен на недвижимость будет зависеть от курса рубля. «Если никаких санкционных "лебедей" не прилетит, то можно ожидать, что цены на недвижимость в 2021 году существенно не вырастут», — отмечает эксперт.

В свою очередь эксперт по управлению личными финансами и инвестициями Игорь Файман полагает, что последствия ипотечного бума будут плачевными: многие граждане, на ажиотаже набравшие кредитов, не оценили свою платежеспособность, и в этом или в следующем году не смогут обслуживать долг. «Тогда на рынке появится большое количество кредитных квартир, которые начнут влиять на стоимость объектов. С другой стороны, по мнению большинства экспертов потенциал для роста цен уже исчерпан и при сохранении ипотечной ставки и относительной стабильности курса доллара вероятно небольшое снижение цен на 2–4% либо их стагнация», — предупреждает Файман.