«Новая реальность». Что ждет рынок недвижимости после повышения ставок по ипотеке

Как повышение ипотечных ставок отразиться на рынке недвижимости и другие проблемы девелоперов в 2019 году.

Крупнейшие банки России — Сбербанк и ВТБ — поднимают ставки по ипотеке. Сильнее всего вырастут кредиты, где первоначальный взнос составляет менее 20%. Общий рост ставок составит от 0,6 процентных пункта до 1,2 процентных пункта. «360» узнал, как решение кредитных учреждений повлияет на рынок недвижимости и с чем еще предстоит столкнуться гражданам, которые хотят приобрести жилье.

Повышение ипотечной ставки в ВТБ произошло еще 1 января. Об этом сообщила газета «Ведомости» со ссылкой на представителя банка. Увеличение составило 0,6 процентных пункта. С начала года стандартная ставка по ипотеке в новостройках и готовом жилье составляет 10,1% годовых для квартир площадью более 65 квадратных метров.

Кроме того, для кредитов, выданных с первого января, ВТБ ввел дополнительную надбавку к ставке в размере 0,5 процентных пункта при условии, что первоначальный взнос составил менее 20%. Сюда не включается ипотека с материнским капиталом и военной ипотекой.

Рефинансирование кредитов, которые клиенты взяли в другом банке, проходит по ставке 10,1% годовых для участников программы «Люди дела» (ей могут воспользоваться работники бюджетной сферы, сотрудники правоохранительных органов, налоговики и так далее).

Для получающих в ВТБ зарплату ставка рефинансирования составит 10,2% годовых. Для других категорий клиентов предусмотрена ставка в 10,5%.

О повышении ставки в Сбербанке газета «Ведомости» сообщила со ссылкой на свои источники в кредитном учреждении. Повышение произойдет с 14 января и составит 1 процентный пункт на новостройки и готовое жилье.

Таким образом, ставка при покупке квартиры в новостройке у партнеров кредитного учреждения составит 8,5−8,8% годовых. За готовое жилье при комплексном страховании клиента ждет ставка 10,7−11,1% годовых.

Для кредитов, где первоначальный взнос составляет менее 20%, предусмотрено дополнительное повышение на 0,2 процентных пункта.

О будущем повышении ипотечной ставки Сбербанк и ВТБ заявляли еще в середине декабря после того, как ЦБ увеличил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта до 7,75% годовых.

Председатель правления Сбербанка Герман Греф в интервью «России 24» объяснил, что на повышение ставок банки пойдут из-за новых норм резервирования, которые требует для исполнения Центробанк.

По его словам, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20% теперь применяются повышенные коэффициенты риска — 200% вместо 150%, которые действовали ранее.

При этом такие требования предъявляются клиентам, которые получают новый кредит. Эти условия вынуждают банки поднимать ставки.

Рост ставок и спад кредитования

Повышение ставок по ипотеке приведет к тому, что граждане начнут отказываться от кредитов. И это негативно скажется на рынке кредитования. Такое мнение в беседе с «360» озвучил аналитик ФГ «Калита-Финанс» Дмитрий Голубовский.

По его прогнозу, это еще не предельный рост и в течении года ставка прибавит еще немного. Он связал это с подъемом процентов по рублевым депозитам, на которые пошли банки, чтобы привлечь новые вклады и, как следствие, повышение ставок по кредитам, которые имеют высокие риски из-за высокой закредитованности населения, которая сейчас находится на историческом максимуме.

«Ставки будут расти и дальше в этом году. Цикл смягчения денежной политики в России закончен. Это новая реальность», — пояснил эксперт.

Большие долги населения по кредитам Дмитрий Голубовский объяснил тем, что клиентов привлекали небольшие ставки, которые находились на минимуме еще весной. Все это создавало иллюзии дешевизны денег, хотя все происходило ровно наоборот.

«Деньги всегда в последнее время были очень дорогими. Если вы посмотрите реальную ставку рублевого кредита за вычетом инфляции. Она высокая была и весной, и в прошлом году, и в позапрошлом году. Поэтому это иллюзия того, что занимать дешево», — подчеркнул Дмитрий Голубовский.

Сейчас все это закончилось. В итоге в новый 2019 год мы входим с повышениями ставок по ипотечным кредитам, те, кто мог себе позволить взять деньги на покупку квартиры уже это сделали, а инфляция подстегнула цены на жилье, которые медленно пошли вверх.

«Сейчас недвижимость начнет потихоньку дорожать вслед за общим трендом. Будет дорожать медленнее, чем хлеб и колбаса. Недвижимость не будет догонять, она будет отставать, но она будет подрастать в цене», — сказал эксперт.

Тяжелые времена для рынка недвижимости

Со второй половины наступившего года компании-застройщики начнут строить новые дома через проектное финансирование. Речь идет об обязательном использовании эскроу-счетов в банках, где дольщики будут оставлять свои деньги для покупки квартиры.

Кроме сопровождения сделок банки получат право отказывать застройщику в доступе к деньгам, если есть подозрение в каких-либо нарушениях. При это сами аккумулированные средства, кроме дохода компании-строителя также пойдут на погашение банковского кредита, за счет которого девелопер вел стройку.

При этом в случае банкротства строительной фирмы дольщики смогут получить свои средства обратно. Главной целью нововведения было защитить покупателей недвижимости на этапе строительства.

Курирующий строительную отрасль вице-премьер России Виталий Мутко заявил, что минимальный рост цен на недвижимость в новостройках в таком случае составит 8%. При этом он не исключил, что деньги на строительство смогут получить не все, так как банки будут оценивать маржинальность проекта.

По мнению Дмитрий Голубовского, объемы и сдача новостроек будут сокращаться. Сам закон об эскроу-счетах он назвал усложнением регулирования, которое приведет только к росту издержек. Если раньше девелоперы могли как-то оптимизировать свои расходы внутри холдинга, то теперь они такой возможности лишены.

«Рынок недвижимости вообще мутный и рисковый был. Особенно при инвестировании был при долевом и начальном этапе, а сейчас все это дело станет еще и дороже», — пояснил эксперт.

Со вторичным рынком ситуация ничуть не лучше. По словам Дмитрия Голубовского, он достаточно переоценен.

«Если первичный рынок, в новостройке в пригороде Москвы, там двушку можно купить за три миллиона, а в старой Москве двушка на вторичке стоит пять. Это абсолютно нереальные, невменяемые цены», — пояснил он.

По его прогнозу, рынок недвижимости будет только сжиматься на фоне стагфляции: стоимость жилья будет расти из-за общей инфляции, повышения процентных ставок и кредитов застройщиков. Все это будет происходить на фоне сокращения объемов.

Ситуация, которая есть сейчас, когда рынок немного оживился — это временный отскок от дна, когда рынок вносит коррекцию в ситуацию.

«Во второй половине года индустрия будет переживать нелегкие времена. И рост ставок будет только усугублять ситуацию», — подытожил эксперт.