Офисный рынок Севастополя в 2025 году: дефицит, рост ставок и бизнес‑проблемы
Согласно исследованию IDEM‑консалтинг (февраль 2025 года), в Севастополе существует серьёзный дефицит классических бизнес‑центров. В городе площадью около 561000 жителей зафиксировано всего: 1 бизнес‑центр класса A; 1 – класса B+; 5 – класса B. Не менее 100 000кв. м качественных офисов отсутствуют на рынке.
Рынок офисов устарел. Источник: IDEM‑консалтинг
Таким образом, объём офисных площадей приходится примерно 51кв. м на 1000 жителей, что в два раза ниже, чем в Симферополе (117кв. м).
Большинство компаний либо арендуют устаревшие здания советской планировки, либо размещаются в торговых центрах и жилых домах, приспособленных под коворкинги и кабинеты. Такие пространства не соответствуют ни современным стандартам труда, ни требованиям эргономики, ни принципам устойчивости.
В отличие от крупных российских городов, где wellness-инфраструктура — от антистресс-дизайна до умной мебели — уже становится частью HR-стратегий, в Севастополе даже базовые условия (зоны отдыха, хорошая вентиляция, доступная среда) в офисах встречаются редко. Для компаний, стремящихся конкурировать за кадры, это становится критическим препятствием.
Арендные ставки и рыночная динамика
Средние арендные ставки в бизнес‑центрах Севастополя составляют 1100–1300 рублей за кв. м в месяц и продолжают рост.
По данным ресурса Restate, средняя ставка аренды помещений свободного назначения в Севастополе на текущий момент 2025 года — 850руб. за кв. м с ростом почти на 5% за месяц и более 27% за февраль–май.
В 2024 году офисная недвижимость стала лидером по инвестициям в городе, несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики и рост ставок кредитования.
Доля сделок с офисами на рынке региона в 2024 году заняла примерно 25% всех коммерческих активов — это одна из крупнейших категорий инвестиций после торговых объектов и участков.
Потенциал и барьеры для развития
По прогнозам на 2025 год, ввиду дефицита качественных площадей и устойчивого спроса, ввод инновационных офисных объектов (особенно классов B+ и A) может стать драйвером роста и сократить вакансию на рынке.
Однако бизнес пока не считает девелопмент офисов привлекательным: доходность такого строительства снижена и находится ниже 8%, в условиях высоких логистических затрат для региона.
География предложений: где располагаются офисы
Большая часть офисов сконцентрирована в центральных районах города. Ленинский район — центр административной и культурной жизни: здесь находятся главные офисы, в том числе банков и строительных компаний. Стоимость продажи офисных помещений может превышать 150000руб. за кв. м. и выше.
Так, в самом сердце Севастополя на ул. Большая Морская, продаётся готовый офис за 19 млн руб., площадь которого составляет 65 кв. м. Стоимость «квадрата» значительно превышает среднерыночные значения – 292 308 руб. В июле 2024 года средняя цена составляла 119 528 руб. за кв. м, а на текущий момент показатели составляют 215 863 руб. за кв. м.
Офис на Большой Морской. Источник: «Авито»
Гагаринский район, с развитой индустриальной базой и транспортной инфраструктурой, также предлагает значительный объём объектов коммерческого назначения.
В качестве положительного примера можно привести новое бизнес-пространство «Куб», которое расположилось на ул. Кесаева.
Бизнес-центр «Куб». Источник: архив «Информера»
Это современное четырёхэтажное здание с комнатами отдыха, бесшумным лифтом, санузлами, удобными парковочными пространствами, озелененной и благоустроенной территорией. Бизнес-пространство «Куб» отличается высокой транспортной доступностью.
Таких объектов крайне мало, так как в основном офисы расположены в жилых домах, что негативно сказывается на общей рентабельности и возможностях для бизнеса.
Какой формат офисов будут выбирать компании
Один из зарождающихся трендов — помещения, расположенные недалеко от жилых комплексов. Создание мест приложения труда (МПТ) помогает правительству мегаполисов бороться с масштабной маятниковой миграцией. В крупных городах большая часть рабочих мест сосредоточена в центре, и люди, чтобы добраться до работы, иногда тратят на дорогу до офиса более полутора часов. Это негативно влияет на качество жизни населения, поэтому правительство стимулирует строительство офисов в жилых районах
Риски для бизнеса и рекомендации
Компании Севастополя сталкиваются с нехваткой современных офисов, что ограничивает масштабы деловой активности и привлечение персонала. Из‑за низкой конкуренции среди арендодателей арендные ставки растут быстрее, чем доходность бизнеса может с ними справиться.
Девелоперы не спешат вкладываться из‑за низкой рентабельности и высоких затрат на строительство. Это усугубляет дефицит качественных объектов.
Рынок офисной недвижимости Севастополя в 2025 году характеризуется:
- выраженным дефицитом качественных площадей;
- растущими арендными ставками;
- низкими показателями инвестиционной привлекательности при традиционных подходах к девелопменту.
Для компаний это значит: поиск современных комфортных и удобных офисов становится сложнее. А для города — необходимость новых стратегий: стимулирования строительства бизнес‑центров, внедрения современных офисных стандартов и привлечения инвестиций.
Только тогда офисная среда сможет стать не просто «службиной», а источником конкурентного преимущества для бизнеса и города в целом.
Материалы по теме:
«Тепло, светло и тихо». В Севастополе купить офис дороже, чем в Симферополе
Коммерческая недвижимость в русле 2025 года: аренда или продажа?