В метрах от спада: есть ли риск кризиса на российском рынке жилья

Российский рынок недвижимости переживает времена неопределенности. Резкое повышение базовой ставки в прошлом году привело к росту процентов по ипотеке и, соответственно, спроса на жилье. Между тем предложение остается высоким, и это мягко говоря: объем строящейся жилплощади в многоквартирных домах в марте был третьим за всю историю страны. Может ли такая активная стройка вкупе со слабым спросом привести к затовариванию рынка и какие последствия ждут застройщиков и финансирующие их банки? «Известия» разбирались, будет ли кризис на рынке жилой недвижимости.

Рекорды строительства

Согласно данным ДОМ.РФ, объем незавершенного строительства многоквартирных домов к марту составил 169,67 млн кв. м. Более сильные показатели в прошлом демонстрировались только в январе 2020 года и декабре 2023-го. По сравнению с февралем прирост метража составил около 0,6%, а по сравнению с тем же месяцем прошлого года — более 9%. Заметим, что такой мощный рост наблюдается с крайне высокой базы: все последние годы показатели строительства были исключительно высокими. Отметим, что строительство многоквартирных домов на 90% финансируется за счет ипотеки, в то время как индивидуальные дома, на которые приходится более половины всего нового строительства, оплачиваются, как правило, напрямую.

Рост на рынке — это хорошо. Однако данные цифры могут выглядеть тревожно в комбинации со спросом, который становится всё более вялым. В феврале, к примеру, стало известно, что сроки продажи квартиры на вторичном рынке в России за последние месяцы выросли в полтора раза — с 92 до 138 дней. Покупателей из-за снизившейся доступности ипотечного кредитования стало меньше на 15–20%, а те, кто сейчас находится в поиске квартиры, стали смотреть значительно больше вариантов в надежде найти объект с максимальным дисконтом.

При этом средняя цена сделки готового жилья еще в январе опустилась на 1,6%, хотя цена предложения продолжала расти, увеличившись на 0,7%. Судя по всему, продавцы еще не ощутили в полной степени новую реальность, тогда как покупатели уже не могут поддерживать рост рынка в прежних объемах. Что касается новостроек, то, например, в Москве строящееся жилье в феврале упало в цене на 2,2%, пережив второе месячное понижение подряд.

Предварительные прогнозы на этот год оценивают площадь нового жилья в стране в 120 млн кв. м с учетом индивидуального жилищного строительства. Это на 10 млн кв. м больше прошлогоднего показа, который и так был рекордным.

Опыт экономических циклов разных стран показывает, что масштабный рост строительства одновременно с закручиванием финансовых гаек может стать рецептом для кризиса и длительного спада, причем не только на рынке жилья, но и в тесно связанном в нем финансовом секторе, а значит, и экономике в целом. Есть ли такая угроза в России?

Стабилизация рынка

По словам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, происходит скорее стабилизация рынка. За последние несколько лет ажиотажного спроса на первичном рынке на фоне действия льготных ипотечных программ произошло существенное изменение структуры предложения. В результате чего приобрести квартиру в новостройке в готовом доме или как минимум на финальной стадии готовности по доступной цене стало весьма проблематично.

— Объема предложения в готовых домах явно недостаточно для нормальной ценовой конкуренции. Поэтому сейчас идет процесс восстановления баланса в структуре предложения на первичном рынке. Это хорошо как в целом для рынка, поскольку порождает конкуренцию и будет сдерживать более активный рост цены, так и в частности для постепенного сужения льготных ипотечных программ, — объясняет специалист.

Он добавил, что сказывается и влияние проектного финансирования. Если раньше как инвесторы, так и обычные покупатели старались приобрести новостройки на начальной стадии строительства, когда цена была минимальной, то теперь эта разница не так велика и многие предпочитают покупатель квартиры ближе к сдаче дома.

— Сейчас новостройкам будет крайне сложно конкурировать со вторичным рынком при условии снижения разницы в ипотечных ставках. Даже при нынешней разнице в ставках застройщики стараются предложить варианты приобретения жилья в строящихся домах с минимальными затратами покупателей до ввода дома в эксплуатацию, например, та же траншевая ипотека, — рассказал Хусаинов.

В то же время проблемы могут возникнуть, если на протяжении длительного времени у застройщиков будут оставаться большие объемы нераспроданных остатков к моменту сдачи домов в эксплуатацию, указал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

— Пока этот показатель остается на достаточно комфортном уровне (около 20%), резко он не растет. Сокращение спроса сейчас идет параллельно со снижением площадей новых проектов. Это позволит избежать дисбаланса на рынке, когда лоты и медленно продаются, и одновременно поступают во всё больше количестве, — комментирует эксперт.

Затоваривание невозможно?

Алексей Попов считает, что затоваривание как явление в российской практике ограничено низкой обеспеченностью жильем, моральным и физическим устареванием значительной части жилого фонда в стране.

— В любом случае затоваривание (большое количество лотов в экспозиции) лучше, чем дефицит квартир в предложении, — отмечает он.

Аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина допускает, что значительное превышение предложения над спросом может привести к увеличению количества непроданных объектов недвижимости, что создает риск затоваривания. Это может оказать давление на цены, заставляя застройщиков снижать стоимость жилья для стимулирования продаж. По словам эксперта, застройщики, столкнувшиеся с низким уровнем продаж, могут испытывать финансовые трудности, так как расходы на строительство и обслуживание кредитов нужно покрывать независимо от темпов продаж.

— Наблюдается существенный рост себестоимости: по данным «РКС Девелопмент», с начала IV квартала 2020 года до начала 2024-го себестоимость одного метра жилья в массовом сегменте выросла на 63%. Низкая маржинальность проектов может привести к замедлению или остановке некоторых строительных проектов, а также к отказам от новых. Кроме того, Банк России поддерживает идею закрытия программы льготного ипотечного кредитования на покупку новостроек летом 2024 года, что может также сказаться на снижении объемов продаж застройщиками, — добавила Полина Щукина.

Запас прочности

Эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский отвергает вероятность серьезного кризиса в секторе.

— Ни у застройщиков, по крайней мере из топ-30 по стране, ни у банков никаких проблем из-за спада продаж на недвижимость не возникнет. И у тех и у других есть огромный запас прочности. Особенно у девелоперов, он копился с момента старта льготной ипотеки, — поясняет собеседник.

По его словам, им придется брать качеством и ценой, ужимая чистую прибыль и снижая маржинальность. Рисков затоваривания пока тоже не просматривается, потому что есть только снижение объемов продаж.

— Сокращения выдачи ипотечных кредитов на данный момент фактически нет, то есть рынок дожимает оставшихся платежеспособных покупателей и готовится к снижению. С новостройками пока что работает льготная ипотека, что дает преимущество девелоперам экономсегмента, а 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные. То есть суммы кредитов на вторичку там не слишком большие и их спокойно можно потянуть, особенно оформляя кредит на долгий срок, тем более его можно через год-два рефинансировать под гораздо более приятный процент. Так что затоваривания на рынке не будет, проблем у банков и застройщиков тоже, а вот снижения цен определенно стоит ждать. Собственно, тренд уже начал разворачиваться в сторону коррекции, — заключил собеседник «Известий».