Как выселяют из служебных и государственных квартир?
Правовая инструкция 9111.ru расскажет, когда суды удовлетворяют иски о выселении жильцов, занимающих квартиру по договорам соцнайма и найма служебного помещения.
Выселение из комнаты, обремененной правами других лиц
В рассматриваемом случае спор возник между незаконно выселенными нанимателями служебной комнаты и жильцами, которые были вселены туда в период, когда предыдущие владельцы оспаривали решение суда об их выселении. В результате нового рассмотрения дела организации, предоставляющей жилье, в иске о выселении было отказано, а истцы должны были вновь вернуться в свою комнату. Однако к этому моменту там уже проживала и была зарегистрирована семья ответчиков, что делало невозможным исполнение решения суда. Пришлось подавать иск в суд о выселении новых жильцов. Суд первой инстанции его удовлетворил, но ответчики подали апелляционную жалобу, считая, что решение о признании незаконным выселения прежних жильцов не порождает правовых оснований выселять лиц, уже занявших это жилое помещение. Кроме того, не признан недействительным договор соцнайма, на основании которого семья ответчиков заняла помещение.
Суд апелляционной инстанции установил, что первоначальные жильцы являются полноправными и единственными пользователями спорного жилого помещения на основании решения суда, отказавшего в их выселении. И поскольку они не давали согласия на вселение, регистрацию и проживание ответчиков, это нарушает их жилищные права как законных нанимателей. В то же время, наличие договора найма с гражданами, заселенными позднее, не означает законности их проживания, так как комната уже была обременена правами истцов. Поэтому решение суда о выселении ответчиков было поддержано судом апелляционной инстанции (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 г. по делу № 33-22271/2015).
Выселение собственника – в каких случаях это возможно?
Выселение жены, занявшей комнату покойного мужа
Администрация Владивостока являлась собственником комнаты, где на основании договора соцнайма проживал мужчина. После его смерти жилое помещение заняла его супруга, которая не была зарегистрирована по этому адресу. Наймодатель посчитал, что женщина вселилась в комнату покойного мужа незаконно и подал иск о выселении. Факт незаконного проживания подтвержден решением суда, которым также отказано в признании права пользования на комнату, признании нанимателем и заключении договора социального найма. Вышестоящий суд согласился с такими выводами, указав на недоказанность факта вселения ответчицы в спорное жилое помещение в качестве члена семьи и ведения с нанимателем совместного хозяйства, на отсутствие доказательств принятия нанимателем (мужем) мер по регистрации в нем ответчицы. Основываясь на данном решении суд по иску Администрации вынес решение в ее пользу, выселив ответчицу без предоставления другого жилого помещения (Определение Приморского краевого суда от 28.03.2016 по делу N 33-2197/2016).
Выселение бывших членов семьи военнослужащего
Военное образовательное учреждение предоставило гражданину квартиру на время обучения (3 года), куда он вселился с женой и детьми. По прошествии некоторого времени он развелся с женой и съехал с квартиры. Экс-супруга, утратив статус члена семьи, уклонилась от освобождения спорной квартиры и вселила туда нового мужа и их ребенка. Учреждение подало иск о выселении как к военнослужащему, который не сдал жилье наймодателю, так и к бывшим членам его семьи, которые самостоятельного права пользования данным жилым помещением не имеют. Суд пришел к выводу, что ответчики занимают жилое помещение без правовых оснований и поэтому подлежат выселению. Вышестоящий суд с такими выводами суда согласился (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2015 по делу N 33-22309/2015).
Как бороться с неадекватными соседями?
Выселение за бесхозяйственное содержание квартиры
Администрация обратилась с иском о расторжении договора соцнайма и выселении ответчицы в связи с бесхозяйственным содержанием жилого помещения и общего имущества МКД. Судом установлено, что неоднократно по жалобам жителей специалистом отдела жилищного хозяйства комитета Администрации совместно с работниками управляющей компании составлялись акты об антисанитарном состоянии квартиры, вручались предписания о приведении квартиры в надлежащее санитарное и техническое состояние. В частности, состояние труб в квартире ответчицы не позволяло провести запуск отопления, соседи были вынуждены своими силами утеплить окна в ней и затянуть их пленкой. После повторного предписания ответчица остеклила окна, но в остальной части предписания по ремонту не были выполнены: техобслуживание труб ХВС и ГВС не производилось, теплоизоляция труб не восстанавливалась, текущий ремонт квартиры не выполнялся, неисправна система ХВС и ГВС в санузле, отсутствует часть канализационной трубы, в помещении кухни на трубопроводе ГВС наблюдается течь.
Помимо Администрации и Управляющей компании граждане жаловались в полицию, где было зарегистрировано 13 сообщений о ненадлежащем содержании квартиры. По фактам обращения граждан составлялись административные протоколы. Также ненадлежащее отношение к имуществу, использование жилого помещения не по назначению подтверждалось:
- пояснениями жителей МКД в суде;
- представленной по запросу суда информацией УК о наличии у ответчицы задолженности по оплате за жилое помещение;
- выписками из журнала регистраций заявок жителей об аварийных ситуациях в связи с ненадлежащим состоянием квартиры (затопление квартир соседей, прорыв труб ГВС, гниль гребенки ГВС, отсутствие ХВС, размораживание заглушек ХВС и ГВС, течь труб под полом, течь вентилей.
На основании представленных доказательств и исходя из ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009г. № 14, исковые требования Администрации г. Иркутска удовлетворены (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 27.06.2013 по делу N 33-5048/2013).
Как выселить квартирантов, которые перестали платить?
Выселение за неуплату коммунальных платежей
Администрация Иркутска обратилась с иском о выселении с предоставлением ответчику другого помещения для проживания в связи с неуплатой коммунальных платежей за период более 6 месяцев. Ему было вручено предупреждение о выселении из жилого помещения и о погашении задолженности, однако меры по снижению задолженности не были приняты. Ответчик пояснил, что задолженность образовалась в силу тяжелого материального положения. Суд установил, что согласно выписок из лицевого счета наниматель не вносил платежи за жилье и коммунальные услуги непрерывно более чем шесть месяцев подряд, при этом будучи трудоустроенным. Поскольку долг не погашен, а суд установил, что уважительных причин его неоплаты нет, доказательства тяжелого материального положения не представлены, иск удовлетворил, выселив ответчика из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения (Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-545/14).
Юрист Берестов Сергей Николаевич
Жилищный кодекс РФ действительно предусматривает ряд оснований для выселения из жилья (как с предоставлением другого, менее благоустроенного жилья, так и вообще без предоставления другого жилого помещения).
В первом из описанных случаев у новых жильцов действительно не право пользования комнатой, поскольку в отношении её ещё не был разрешен спор с предыдущими жильцами, и решение суда ещё не вступило в силу.
А поскольку вышестоящая инстанция решение отменила, чем подтвердила право первоначальных жильцов на комнату, то, соответственно, в отношении новых жильцов и было вынесено решение об их выселении.
В случае с вдовой, которая заняла квартиру своего покойного супруга, надо сказать, что ситуация была спорной.
Как сказано в статье 70 Жилищного кодекса РФ, наниматель квартиры с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, имеет право [b]вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга[/b], своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.
Но наймодатель (местная администрация) может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, [b]если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы[/b]. Не требуется согласия других членов семьи и местной администрации только на вселение к родителям их несовершеннолетних детей.
Поэтому если бы вдова сумела доказать, что ещё при жизни её супруг фактически вселил её в квартиру как свою супругу, что они вели совместное хозяйство, но он ещё не успел оформить её вселение (зарегистрировать её в квартире по месту жительства), то суд мог бы по её иску принять решение о признании её приобретшей право пользования и обязать администрацию заключить с ней договор соц.найма. В судебной практике такие случаи имеются.
По спору с военным образовательным учреждением надо сказать, что такое жилое помещение имеет особый статус (служебное жилое помещение) и предоставляется оно только в связи с исполнением каких-либо обязанностей нанимателем (в данном случае - на время обучения). А поэтому если обучающийся съехал с квартиры, то, соответственно, и он, и члены его семьи (а тем более, бывшие члены семьи, в частности, бывшая супруга) утрачивают право пользования такой квартирой.
Выселение из жилья в связи с бесхозяйственным обращением с жилым помещением (статья 91 Жилищного кодекса РФ) происходит без предоставления какого-либо другого жилого помещения. Такие случаи в судебной практике встречаются не так часто. Но закон такое выселение предусматривает. Приведенный случай является достаточно показательным, указывающим на то, что проживая в квартире, необходимо заботиться и о соседях.
Что касается последнего из приведенных в статье случаев, то суд выносит решение о выселении, но с предоставлением другого жилья. И как предусмотрено в статье 90 Жилищного кодекса РФ, если в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, то таких жильцов суд может выселить в другое жилое помещение, [b]размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие[/b]. То есть порядка 6 квадратных метров на человека. Как правило, именно в общежития в таких случаях и выселяют.