Новые правила сделок с долями на недвижимое имущество — что нужно знать собственникам и покупателям?
Не так давно мы сообщал новость, гласящую, что с 1 сентября 2022 года микродоли в жилых помещениях отменяются. Нормативная база: №310-ФЗ от 14 июля 2022 г.
В связи с этим возник вопрос, каким образом теперь будут совершаться сделки с недвижимостью, в которой выделены доли. Ведь домов с таким видом сособственности сразу с наступлением осени меньше не стало.
Росреестр разъяснил эту ситуацию в Информационном письме от 12 августа 2022 г.N 14-6985-ТГ/22.
Согласно новой редакции части 1.1 ст. 30 ЖК РФ, теперь запрещается разделять жилое помещение между собственниками так, чтобы на одного человека приходилось менее 6 квадратных метров.
Если после указанной в законе даты: 1 сентября 2022 года – будут совершаться сделки с недвижимостью, нарушающие данное требование, значит, такие сделки будут признаны недействительными.
Исключением из правила станут только такие сделки, когда выделение долей обязательно вне зависимости от размера самих долей:
- приватизация жилого помещения,
- наследование,
- выделение долей в недвижимости, приобретенной с помощью средств маткапитала,
- иные случаи, когда доли в жилом помещении образуются по закону.
Мнение Росреестра
Росреестр подчеркивает, что сделки, заключенные ранее 1 сентября 2022 года отменить на основании №310-ФЗ будет нельзя.
То есть данный закон обратной силы не имеет.
Если сделка с выделением долей была осуществлена, скажем, 30 августа и еще не прошла регистрацию, то никаких препятствий на пути к узакониванию она не встретит.
При госрегистрации сделки в Росреестре никто, как правило, не занимается проверкой ее законности. Но ничтожная сделка не будет зарегистрирована.
Регистраторы непременно проверят законность выделения долей во всех сделках после 1 сентября 2022 года
Нормативная база: ст. 26 Закона №218-ФЗ.
Если регистраторы обнаружат нарушение закона при выделении долей в жилой недвижимости, то об этом будет сообщено и в центральный аппарат Росреестра, и тому нотариусу, который удостоверил сомнительную сделку.
Чтобы проверить сделку на соответствие букве закона, специалистам Росреестра достаточно воспользоваться калькулятором, умножив общую площадь помещения, указанную в ЕГРН, на размер отчуждаемой доли.
Например, незаконными могут признать сделку, в которой квартиру общей площадью 30 квадратов поделили между сособственниками так, что одному принадлежит 1/10 доли, а другому — 9/10. Меньшая из долей соответствует всего лишь трем квадратным метрам (30 х 1/10), и это нарушает узаконенную минимальную норму в 6 квадратов. Этой детали будет достаточно, чтобы признать сделку ничтожной.
То есть фраза в законе «на каждого сособственника не должно приходиться менее 6-ти кв. м» трактуется так, что даже в случае ущемления прав одного человека, сделка зарегистрирована не будет.
Надеемся, что разъяснение Россреестра поможет многим из вас правильно распределить доли в недвижимости и никаких проблем при регистрации сделки не обнаружится.
--
Текст авторский, копирование и использование возможно только с письменного разрешения Юридической Консультации "E911 Group".