Риелтор Гайворонская: новостройка дороже вторички, а апартаменты — это про доход

Покупка апартаментов — это про доход, а не про личное проживание. Про плюсы и минусы новостройки, вторички и апартаментов в 2026 году "Газете.Ru" рассказала основатель агентства недвижимости "Советник" Евгения Гайворонская. По словам эксперта, рассматривая апартаменты как объект для покупки, нужно понимать, что это прежде всего про получение дохода, а потом уже про личное проживание.

"Основные нюансы проживания связаны с тем, что апартамент является нежилой недвижимостью, что влечет за собой невозможность постоянной регистрации проживающих, более высокие коммунальные платежи и налоги на имущество. При этом доходность от сдачи в аренду апартамента выше доходности от сдачи в аренду квартиры", — объясняет Гайворонская.

Она отмечает, что покупка апартаментов подойдет прежде всего тем, кто уже решил вопросы с собственным проживанием и обладает средствами, которые хочет вложить для получения пассивного дохода. Особенно это актуально для курортной недвижимости. Кроме того, в некоторых случаях порог входа в апартаменты ниже, чем в квартиру, даже студию.

"Степень "пассивности" и размер дохода от сдачи в аренду апартамента напрямую зависит от активности собственника: можно сдавать в аренду через специализированную управляющую компанию, а можно сдавать самостоятельно, взяв на себя дополнительные хлопоты, но и получая более высокий доход. В последнем случае стоит также задуматься об оформлении статуса индивидуального предпринимателя", — предупреждает эксперт.

Что касается новостроек, они в условиях недоступности ипотеки по рыночным ставкам привлекают в первую очередь субсидированными программами и льготной ипотекой, но часто предполагают долгий срок сдачи и риски с отделкой.

"Цена на первичное жилье в среднем выше примерно от 27 до 60% за квадратный метр в сравнении с вторичным жильем. Кроме того, строятся такие комплексы от 2 до 3,5 лет без прилегающей инфраструктуры, а в некоторых проектах цифры могут быть увеличены", — рассказывает Гайворонская.

Покупка новостройки, по ее словам, подойдет в первую очередь тем, у кого есть возможность оформить льготную ипотеку, причем даже в том случае, если есть в наличии полная сумма на покупку квартиры. Ставка по самой массовой программе "семейной ипотеки" сейчас составляет 6% — это минимальное значение в новейшей истории страны.

"Новостройка подойдет и тем покупателям, кто не обладает правом на льготную ипотеку, но сумел саккумулировать средства на первоначальный взнос в размере 80% и более. В этом случае высокая процентная ставка не будет сильно бить по карману", — отмечает эксперт.

Она также делится лайфхаком для ипотечников: если в первые 2–3 года откладывать деньги на досрочное погашение в размере 450–500 тысяч рублей и более, срок ипотеки сократится от 30 месяцев и выше.

Говоря о вторичном жилье, Гайворонская называет его неоспоримыми преимуществами возможность детально изучить готовую квартиру в сданном комплексе с уже сформированной инфраструктурой.

"Вторичный рынок на данный момент дает возможность купить квартиру в современном ЖК, построенном 2–3 года назад, по цене заметно ниже цены новостройки в только что сданном проекте, при этом еще и зачастую с полной меблировкой и бытовой техникой", — объясняет она.

Покупка вторичного жилья подойдет прежде всего тем, у кого есть полная сумма для оплаты или хотя бы 80–85% от необходимого, поскольку ипотечная ставка по такому жилью сейчас держится на уровне от 19 до 30%.

"Тенденция последних лет на уменьшение площадей квартир в новостройках делает покупку квартиры на вторичном рынке единственной возможностью приобрести просторное жилье для большой семьи", — подчеркивает эксперт.

При этом она предупреждает о юридических рисках при покупке вторичного жилья.

"Как показывает 2025 год, проблемы могут возникнуть, если в этом будут замешаны мошенники или же сами продавцы окажутся недобросовестными личностями. Если будете приобретать такое жилье, не пренебрегайте всеми возможными проверками. На это точно стоит потратиться, чтобы избежать проблем в будущем", — советует Гайворонская.

Подводя итог, эксперт говорит, что в вопросе выбора жилья всегда необходима стратегия.

"Если вы планируете получать максимальный доход — выбирайте апартаменты. Если у вас есть право на субсидированную ипотеку — ваш выбор новостройка. Если же остро стоит вопрос в расширении площади или покупке за живые деньги по привлекательной цене, отличным выбором станет вторичка", — резюмирует она.

Гайворонская рекомендует привлекать специалистов, если не получается определиться самостоятельно. Но не просто агентов, а организации полного цикла, в которых есть налоговые эксперты, финансовые аналитики, страховые агенты и юристы с опытом судебной практики.