Рост процентной ставки увеличивает риски для заёмщика

До последнего времени ипотека была одним из самых быстрорастущих кредитных продуктов. В прошлом году объем ипотечного кредитования вырос до исторического максимума - 1,35 трлн рублей, увеличившись по сравнению с 2012 годом на 30%. По итогам текущего года эксперты прогнозируют двукратное сокращение темпов роста ипотеки на фоне ухудшения общей макроэкономической ситуации в стране. Одновременно они предрекают увеличение объема просроченной задолженности по кредитам.

Рост кредитных рисков заставил банки усилить риск-менеджмент, а регулятора - контроль за кредитными организациями.

Младший научный сотрудник научно-учебной лаборатории междисциплинарных эмпирических исследований НИУ ВШЭ в Перми Агата Порошина решила выяснить, каковы основные факторы риска ипотечного кредитования в России. В исследовании анализируется влияние различных социально-демографических характеристик и условий ипотечных займов на ипотечные дефолты.

Как отмечает Порошина, "исследования российского рынка ипотечного жилищного кредитования довольно ограничены, что связано во многом с отсутствием (закрытостью) информации. В основном это работы, посвященные исследованию причин российского ипотечного кризиса 2008-2009 годов, а также стратегии формировании ипотечного рынка в России".

Для анализа ипотечных рисков была использована информация одного из региональных представительств АИЖК по 4299 российским заемщикам, подавшим заявку на получение ипотечного займа в период 2008-2012 годов. Она включала в себя социально-демографические характеристики заемщика, параметры ипотечного договора, характеристики предмета ипотеки, а также информацию по обслуживанию ипотечного займа.

Выборка содержит информацию как по одобренным, так и по отклоненным кредитным заявкам в соотношении 86% к 14%. Порошина подчеркивает, что только 76,6% одобренных клиентов приняли решение о заключении ипотечной сделки, среди которых общий процент дефолтов, т.е. ситуации просроченных платежей на срок более чем 90 дней, составляет 5,94%.

Также в исследовании использовались агрегированные региональные ежемесячные данные, характеризующие развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, застрахованных государством, и региональные макроэкономические показатели, которые определяют рыночный спрос и предложение на данном рынке, за период с 1 августа 2008 года по 31 августа 2012 года.

Ставка больше, дефолты чаще

Эмпирические результаты исследования свидетельствуют: кредитный риск выше у мужчин, незамужних (неженатых) заемщиков, а также у государственных служащих. "Это во многом связано с плохой платежной дисциплиной, короткой продолжительностью жизни, с более высокими рисками развода, болезни и потери работы", - объясняет Порошина.

Вместе с тем, не выявлено статистически значимого влияния уровня образования на риск невозврата по кредиту, а, соответственно и линейной связи вероятности ипотечного дефолта. Уровень финансовой грамотности заемщика также не влияет на регулярность платежей.

Кредитный риск заемщиков растет с увеличением процентной ставки, суммы ипотечного займа и срока кредита, выяснила Порошина. При этом кредитный риск выше для заемщиков со средним уровнем доходов и с меньшим числом созаемщиков. Это объясняется тем, что созаемщики несут солидарную ответственность по ипотечному кредиту. Поэтому основной заемщик будет соблюдать тем более высокую дисциплину платежей, чем больше у него созаемщиков, ввиду потенциально более высоких моральных издержек в случае неплатежей.

Заемщик с ментальностью арендатора

Ипотечные продукты с высоким соотношением суммы ипотечного займа к стоимости приобретаемого жилья более привлекательны для неликвидных заемщиков, многие из которых будут сталкиваться с проблемами при погашении займа. Заемщики с маленьким первоначальным взносом и большой суммой кредита живут в ментальности арендатора, поскольку не вложили много средств в свое жилье. Они не очень мотивированы бороться за сохранение кредита при возникновении малейших сложностей, связанных с его обслуживанием.

"Примечательно, что риск дефолта меньше для заемщиков, которые не отразили свой доход. Это объясняется тем, что существуют значительные различия между декларированным и реальным доходом заемщиком, который не всегда может быть подтвержден документально, - поясняет автор исследования. - В то же время риск дефолта для заемщиков с низким уровнем дохода - выше. Такой доход может быть нестабильным, а также недостаточным для покрытия ипотечных обязательств".

Социальные программы увеличивают риск неплатежей

Порошина обращает внимание и на то, что заемщики, воспользовавшиеся программами государственного Агентства по жилищному кредитованию в регионе, характеризуются более высоким уровнем кредитного риска.

Это объясняется тем, что данный государственный институт ориентирован, в первую очередь, на достижение социальных целей и предоставление доступного жилья даже в случае отрицательного спроса на рынке ипотечного кредитования и шоков предложения. Негативные шоки, в свою очередь, определяют высокую вероятность подачи заявки в АИЖК, которая положительно коррелируют с риском неисполнения ипотечных обязательств. В моменты негативных шоков ипотечного рынка, кредитная организация выбирает стратегию доступных цен на ипотеку (при росте рыночных ставок и снижении общих объемов рынка увеличивается вероятность подачи в АИЖК), выполняя социальную программу, вопреки росту рыночного риска.