Инвестор Ходченков: квартиры в России подорожают на 5-7% в 2026 году
Рынок жилья в России входит в 2026 год без прежней лихорадки. Новостройки будут прибавлять в цене умеренно — около 5-7%, а местами и быстрее, если предложение продолжит сокращаться. На вторичном рынке прогноз мягче: рост будет на уровне инфляции. "Эффект Долиной" на вторичке может развернуться в обратную сторону, и пострадвшей стороной в сделках с жильем могут оказаться уже не покупатели, а продавцы. Подробнее - в материале "Газеты.Ru"
По итогам 2025 года, цены на жилье в России умеренно выросли. По данным "Домклик" и СберИндекса, за 12 месяцев к октябрю 2025-го средняя стоимость квартир в новостройках выросла примерно на 5,2% год к году, а готовое жилье — на 7,6%. Темпы изменения цен на жилье в целом были сопоставимы с инфляцией: первичный рынок фактически рос в ее пределах, вторичный — немного опередил, отыгрывая отставание прошлых лет.
Чтобы сделать прогнозы сопоставимыми между регионами, эксперты используют "средний" метраж — около 49 кв. м. Именно такие квартиры сегодня составляют основную долю предложения. За год средний метраж сократился примерно на один "квадрат", что отражает общероссийский тренд на удешевление проектов и рост спроса на компактные форматы.
Эксперты, опрошенные "Газетой.Ru", ожидают, что новостройки и вторичные квартиры продолжат дорожать в 2026 году, но предупредили, что взлета цен ожидать не стоит.
"Рынок недвижимости в 2026 году войдет в фазу рационального роста. Эпоха скачков цен закончилась — теперь динамику определяет вовсе не дефицит предложения, а стоимость денег. Если ключевая ставка в 2026 году начнет снижаться, рынок может прибавить 5-7%. Если она останется высокой, рост будет минимальным, а в части регионов возможна даже стагнация", — сказал "Газете.Ru" инвестор, основатель инвестиционного клуба "Лига Инвесторов" Евгений Ходченков. Новостройки
По данным компании "Метриум", средняя стоимость квартиры популярной площади в 49 кв. м на первичном рынке России сегодня составляет ~10,2 млн рублей~. По данным сервиса "Яндекс Недвижимость" (есть у "Газеты.Ru"), в тройку регионов с наиболее высокими медианными ценами на первичном рынке вошел Московский регион (~20,5 млн рублей~ в среднем), Санкт-Петербург и Ленинградская область (~12,1 млн рублей~) и Республика Алтай (~11,7 млн~). Ниже всего медианные цены на новостройки в Орловской (~4,6 млн рублей~) и Псковской (~4,3 млн рублей~) областях, а также в Хакасии (~3,8 млн рублей~).
Максимальная средняя стоимость квартир на первичном рынке сейчас зафиксирована в Москве — 20,3 млн рублей за 49 кв. м. По итогам 10 месяцев 2025 года, на рынке новостроек Москвы заключено 21,4 тыс. ипотечных сделок, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2024-го, когда их число составило 19,2 тыс. В основном спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры. Такие данные приводят аналитики компаний "Домклик" и Level Group.
Основной ограничитель спроса на новые квартиры — ипотека. Оформление рыночной ипотеки (под около 25%) по стандартным параметрам на новую квартиру стоимостью 10,2 млн рублей (средняя стоимость квартиры площадью 49 кв. м на первичном рынке России) обойдется в 144,4 тыс. рублей ежемесячно, оценил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. По его словам, аналогичную квартиру с помощью семейного кредита под 6% можно приобрести, внося в месяц 48,9 тыс. рублей.
Эксперты разошлись в оценках, на сколько подорожают новые квартиры в России в 2026 году.
"Цены в 2026 году продолжат расти, но заметно медленнее. Квартира площадью 49 кв. м может подорожать до 10,8–11,3 млн рублей. Ускорить рынок могут только две вещи: резкое снижение ставки или новая программа поддержки спроса. Двумя факторами, которые могут серьезно изменить текущую ситуацию, могут стать радикальное снижение ключевой ставки ЦБ РФ и принятие новой программы поддержки спроса. В обоих сценариях спрос может вырасти, и тогда цены могут сохранить темп последних двух лет или даже ускориться. Однако пока все указывает на то, что этот сценарий маловероятный", — уверен основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
В "ЦИАНе" ожидают более резкого подорожания новостроек — на 13-15%. Главный аналитик "Циана" Алексей Попов сказал, что причина — сокращение вывода новых проектов и рост доли более дорогих сегментов "комфорт+" и "бизнес".
Инвестор Евгений Ходченков оценивает, что ~в большинстве регионов квартира площадью 49 кв. м будет стоить 5,5–8,7 млн рублей.~
"Москва останется в своей ценовой плоскости — около 17 млн. Ключевой фактор доступности — ипотека: льготные 6% дают платеж 40–60 тыс. рублей, тогда как рыночные 15–17% поднимают его до 80–120 тыс.", — отметил эксперт. Вторичные квартиры
Вторичка в 2026 году будет расти в темпе инфляции, но этот сегмент окажется самым уязвимым: дорогая ипотека и "эффект Долиной" формируют кризис доверия покупателей. Главный аналитик "ЦИАН" Алексей Попов ожидает рост цен на готовое жилье в 2026 году на 8-10%.
По данным компании "Метриум", средняя стоимость квартиры популярной площади в 49 кв. м на вторичном рынке сейчас составляет ~6,3 млн рублей~. По данным "Яндекс Недвижимости", на вторичном рынке наиболее высокие медианные цены отмечены в Москве и Подмосковье (~13,8 млн рублей~), Санкт-Петербурге и Ленинградской области (~9,7 млн рублей~) и Республике Алтай (~9,6 млн рублей~), наиболее низкие — в Республике Коми (~3,8 млн рублей~), Псковской области (~3,6 млн рублей~) и Ингушетии (~3,3 млн рублей~).
Ежемесячный платеж по рыночному кредиту на 30 лет с первоначальным взносом 20% по ставке 21,2% (без учета дальнейшего рефинансирования) за квартиру стоимостью 6,3 млн рублей (средняя стоимость квартиры площадью 49 кв. м на вторичном рынке) составит 89,2 тыс. рублей, оценил Сырцов. Семейную ипотеку на "вторичку" можно оформить в 884 городах, список формирует и обновляет институт развития "Дом.РФ". Если опять же ориентироваться на среднюю стоимость недвижимости в стране, средний платеж по субсидированным займам здесь составит 30,2 тыс. рублей в месяц за квартиру площадью 49 кв. м, уточнил Сырцов.
Вторичка находится под большим давлением, чем первичный рынок, из-за заградительных ипотечных ставок (рыночная ипотека очень дорогая), сказал "Газете.Ru" эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.
"Продавцы, которым нужно срочно продать жилье, будут вынуждены давать скидки конкретным покупателям, но в объявлениях цены меняться будут слабо. Разница между январем и февралем 2026 года, например, будет минимальной, так как фундаментальных причин для оживления спроса пока нет (если ЦБ не начнет резко снижать ставку). В начале 2026 года однокомнатная готовая квартира в России будет стоить 4,7-5,5 млн рублей, двухкомнатная — 6,5-8,0 млн рублей, трехкомнатная — 8,5-10,5 млн рублей", — отметил Трепольский.
По его словам, ~на вторичный рынок будет оказывать влияние "эффект Долиной"~. Речь о ситуациях, когда продавец после сделки через суд добивался ее отмены, заявляя о введении в заблуждение, а покупатель терял и деньги, и объект. После решения Верховного суда по делу Долиной покупатели квартир станут более защищенными, поскольку суд оказывается на их стороне — ВС вернул право собственности Полине Лурье, которую она купила у певицы Ларисы Долиной. Такое мнение в беседе с "Газетой.Ru" высказал доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.
Но эксперты считают, что после позиции Верховного суда риски мошенничества на рынке жилья могут вырасти.
Юрист коллегии адвокатов "Юков и Партнеры" Илья Бахилин уверен, что злоумышленников будет подталкивать ощущение безнаказанности: уголовное расследование формально идет, но его исход и реальные последствия для фигурантов неочевидны, тогда как гражданско-правовой результат для сделки сохраняется. Если продажа остается действительной, значит, схема выглядит "рабочей" и ее можно воспроизводить, объяснил эксперт.
Бахилин отметил, что при таком раскладе меняется и распределение потерь.
"Если раньше в подобных историях уязвимым звеном нередко оказывался покупатель, то теперь удар сместится на продавца: человек, ставший жертвой давления или обмана, рискует остаться одновременно и без жилья, и без денег, которые он успел передать мошенникам", — заключил Бахилин.