Комнаты превратились в квартиры? Что происходит с бывшими общежитиями
На бумаге общежития как тип жилья перестали существовать много лет назад, во всех документах они числятся как обычные многоквартирные дома. Однако проблемы там специфические и требуют отдельного подхода. Ситуацию изучил «АиФ-СК».
Общежития есть во всех городах Ставрополья, но ни одно ведомство не знает, сколько их и в каком они состоянии, потому что в документах они числятся как многоквартирные дома с коммунальными квартирами. Кто в них живёт, с какими проблемами люди сталкиваются, есть ли будущее у такого типа жилья, выяснял «АиФ-СК».
Не совсем общее имущество
Дарье Баскаевой 23 года, в общежитии в Ленинградском проезде Ставрополя она родилась, провела детство и обзавелась собственной семьёй. Сейчас собственница одной из комнат живёт в ней с мужем и ребёнком.
«В советские годы в каждой комнате стояли три-четыре кровати, тумбочки, шкаф для одежды, стол, стулья и холодильник, - рассказала девушка. - На этаже было 20 комнат, кухня, два санузла и два помещения с умывальниками. Все ходили мыться и стирать на первый этаж, и, со слов мамы, всю эту инфраструктуру поддерживали в порядке и чистоте, но уже в моём детстве общая душевая пришла в полный упадок».
В 1990-2000-х комнаты начали приватизировать, и собственники оборудовали душевые на каждом этаже. На третьем самодельные удобства проработали восемь лет без нареканий, но, вероятно, что-то вышло из строя, соседи снизу стали жаловаться на подтопление, и сантехник демонтировал оба душа: один - летом, другой - в конце сентября. Жильцам предложили найти и устранить неисправность за свой счёт, но они настаивают, что эту проблему должна решать управляющая компания, поскольку она отвечает за общее имущество. Заодно они требуют, чтобы «управляшка» отремонтрировала подъезды, повесила почтовые ящики и заставила провайдеров убрать лишние провода из коридоров.
«Дом на Ленинградском, 24, уже давно не общежитие, а МКД с коммунальными квартирами, - рассказал директор управляющей компании «Благополучие», обслуживающей здание, Михаил Ткачук. - К общему имуществу относятся только подъезды, подвал, крыша и инженерные коммуникации, а всё остальное - долевая собственность жильцов каждого этажа. Поэтому в квитанции за коммунальные услуги к площади комнаты прибавлена доля каждого собственника. В Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ №354 о предоставлении коммунальных услуг прямо сказано, что собственники обязаны за свой счёт содержать своё имущество. Подъезды отремонтируем до конца года, провода тоже уберём. Если будут течь трубы, отремонтируем, но менять сантехнику, монтировать душ, устанавливать новые газовые плиты обязаны не мы, а жильцы».
«Всё верно, - подтвердил юрист в сфере ЖКХ Дмитрий Бурняшев. - У собственника комнаты в общежитии есть право на общее имущество коммунальной квартиры (туалет, кухню и другие нежилые помещения на этаже или в секции) и право на общее имущество в многоквартирном доме - на то, что находится за пределами коммунальной квартиры (лестничную клетку, лифт и т.д.). Зона ответственности управляющей компании по-обывательски заканчивается дверью квартиры, а не комнаты. Но доля платежей собственников определяется с учётом доли на общее имущество квартиры и имущество собственников в МКД. Выходит, что общежитие не такое уж дешёвое жильё: коммунальные проблемы общие, а вкладываться в их решение желающих мало, так что финансовая нагрузка ложится на самых ответственных».
Дом понарошку
В некоторых общежитиях достаточно сделать ремонт, но есть и такие, которые уже невозможно спасти. Так, в Светлограде около 20 семей оказались заложниками опасной двухэтажки на улице Гагарина, 14, без шансов на скорое решение проблем.
«Я получила комнату в этом общежитии в 1992 году, когда работала на Большом Ставропольском канале, - рассказала Галина Дружбина. - Потом мне дали ордер на вторую, а затем и третью комнату: для дочки и внука. Предполагалось, что в дальнейшем мы сможем обменять их на квартиру, но в 2017 году произошло наводнение, и река Калаус подмыла фундамент нашего дома. Сейчас все стены и потолки в трещинах. Здание может рухнуть в любую минуту».
Двухэтажку на Гагарина, 14, признали аварийной ещё в 2018 году, но она не вошла ни в одну программу по расселению, поэтому собственники помещений до сих пор не получили ни другого жилья, ни денежной компенсации. Галина обращалась в горадминистрацию, но ей ответили, что снос и расселение запланированы на 2022 год, причём снести здание собственники должны за свой счёт. До этого они обязаны исправно оплачивать коммунальные услуги под угрозой суда. Несмотря на то, что котельная находится практически в пристройке к бывшему общежитию, а подъезд и коридоры не отапливаются, теплоснабжающая компания берёт с жильцов по 3500 рублей круглый год.
«Это здание изначально не строилось как жилое, - рассказал председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Светлограде Владимир Калашников. - В городе была школа строителей, а на Гагарина, 14, находился учебный полигон. Студенты строили здание, получали зачёты и разбирали его. Этакий дом понарошку. В какой-то момент его сделали общежитием для этих студентов, потом стали селить туда рабочих. Люди сами проводили коммуникации как умели, а постройка не была на это рассчитана. В «лихие девяностые» жильцы приватизировали комнаты, и сейчас в муниципальной собственности всего три помещения. При этом у горадминистрации нет манёвренного фонда, куда можно переселить людей из опасного дома».
После публикаций об аварийном доме в соцсетях и СМИ следователи начали проверку. Как рассказали в пресс-службе СУ СКР по СК, там пройдёт ещё одна экспертиза, по результатам которой будет ясно, кто понесёт ответственность.
Не платишь - трудись
Из-за правовой неразберихи, коммунальных проблем и специфического контингента общежития пользуются дурной славой, но, похоже, в Невинномысске отношение к ним скоро изменится. Там около половины «МКД с коммунальными квартирами» обслуживает муниципальное предприятие, делая при этом больше, чем нужно по закону.
«У нас в управлении 15 бывших общежитий, все они построены в 1960-1970-х и требуют ремонта, - рассказал директор МУП «Гарантия» Олег Колпаков. - Большинство жильцов не самые обеспеченные люди: матери-одиночки, пенсионеры. Должников много, и с ними можно судиться, но зачастую с них нечего взыскать. Проводим профилактические беседы, объясняем, что каждая уплаченная копейка идёт на нужды дома. Были случаи, когда приходилось связываться с работодателем жильца, потому что человеку не дали зарплату, и он не мог заплатить по счетам. Если денег совсем нет, призываем вложиться в общее благополучие физическим трудом: поучаствовать в субботнике, покрасить стены в коридоре или на кухне, сделать уборку общих помещений».
Общежитие на улице Приборостроительной, 4, удалось преобразить общими усилиями жильцов, управляющей компании, горадминистрации и спонсоров. Там за последние два года провели шесть субботников, во время которых сделали косметический ремонт на этажах, установили в коридорах энергосберегающие лампочки, а во дворе построили детскую площадку.
Мнение риелтора
Инна Овсянникова, председатель Союза риелторов Ставропольского края:
«Комнаты в общежитиях сейчас раскупают, как горячие пирожки, и чаще всего - за счёт материнского капитала. Квартиры на вторичном рынке за последний год подорожали на 20%, а комнаты стоят стабильно 400-600 тысяч рублей, и спрос на них превышает предложение. Раньше их покупали не глядя, лишь бы вложить деньги, теперь всё больше смотрят на состояние, наводят справки о соседях, сбивают цену, если видят, что нужен ремонт. 70% покупателей комнат не живут в них, а сдают квартирантам за 5-6 тысяч рублей в месяц. Селятся в них, как правило, малоимущие или студенты».
Комментарий
Алла Седых, председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Ставропольском крае:
«Неплательщики - общая беда всех общежитий. Многие из тех, кто там живёт, принципиально не хочет ни за что платить, с такими - только судиться. Управляющие компании не могут собрать нужные суммы на ремонт, поэтому и состояние таких домов хуже, чем обычных многоквартирных. Компании нужно зарабатывать, а общежития приносят только убытки, к тому же, там слишком много жильцов, и их сложней организовать.
Но многое зависит и от старшей по дому.
Например, в Ставрополе одна и та же компания обслуживает дома на проспекте Юности, 26 и на проспекте Юности, 3/2. В первом - активная старшая, которая добилась, чтобы все вовремя оплачивали коммунальные услуги и взносы на ремонт. Там порядок, маргиналов нет. Во втором доме председатель был не такой деятельный, и люди жаловались, что в подъезде неделями лежали дохлые крысы, но при этом даже в своей комнате не всегда делали уборку, не говоря уже о местах общего пользования».
Точка зрения
Андрей Черняков, урбанист, эксперт АНО «Города - за здравый смысл»:
«Считаю, что часть общежитий нужно сохранить как социальное жильё. Пусть они будут муниципальными, а комнаты предоставляются нуждающимся на условиях соцнайма или в качестве манёвренного фонда. Остальные можно попробовать перестроить в полноценные многоквартирные дома, чтобы в каждой квартире были удобства. Так поступили, например, в Словении с бывшим студенческим общежитием в Любляне в 2006 году. На это не обязательно тратиться только государству, можно привлечь застройщика-инвестора. Для бывших общежитий подошла бы программа реновации, законопроект о которой этой осенью рассмотрят в Госдуме РФ. По ней в Москве уже расселили несколько общаг и коммунальных квартир».