Обрушение цен на вторичном рынке недвижимости России

Стоимость «квадрата» впервые за пять лет опустилась ниже тысячи долларов США

Аналитики Циан подвели итоги третьего квартала 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра в долларовом выражении обновила пятилетний минимум: впервые с 2016 года она не смогла превысить отметку в $1000.

В сравнении с началом 2016 года в рублевом выражении средняя цена «квадрата» на вторичном рынке РФ увеличилась на 4,3%. В долларах – снизилась на 11,5%.

В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 128 городов, а также Московская и Ленинградская области.

● Стоимость недвижимости на вторичном рынке стагнирует: по итогам 3 кв. 2020 года стоимость квадратного метра в рублях снизилась на 0,2% и составила 76,7 тысяч рублей. В годовой динамике - увеличилась на 1,3%. С начала года – снизилась на 0,2%.

● Готовое жилье в городах-миллионниках дорожает медленнее (+1,8% за квартал) в сравнении с недвижимостью в городах с населением от 500 тысяч до миллиона человек (+4,1% за квартал). В Москве квартальный рост составил 3,5%, В Санкт-Петербурге – 2,1%.

● Стоимость вторичной недвижимости впервые за пять лет опустилась ниже тысячи долларов США – до $960.

● В 90% городов стоимость в рублях выросла по итогам квартала.

● 56 дней – средний срок экспозиции на вторичном рынке РФ. Это на неделю меньше, чем в прошлом году (64 дня). Столичная квартира продается в среднем за 52 дня.

● Однокомнатные квартиры в РФ продаются в среднем за 51 день, двухкомнатные – за 55, трехкомнатные – за 61.

1. Стоимость на вторичном рынке стагнирует. Города-миллионники дорожают медленнее остальных

По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 3 кв. 2020 года 76,7 тысяч рублей. За прошедший кварталсредняя стоимость практически не изменилась – снижение составило 0,2% (во 2 кв. 2020 года цена составляла 76,8 тысяч рублей).

В годовой динамике (в сравнении со 2 кв. 2019 года) текущая средняя стоимость кв. м выше на 1,3% (в сентябре 2019 года средняя стоимость была равна 75,7 тысяч рублей). С начала 2020 года (относительно 4 кв. 2019 года) отмечена минимальная отрицательная динамика на уровне 0,2% (с 77 тысяч рублей).

В течение третьего квартала 2020 года стоимость вторичного жилья в РФ показывала разнонаправленную динамику. Впервые два месяца наблюдался минимальный прирост относительно предыдущего месяца (в июле: +1%, в августе: +0,4%). В сентябре рост сменился падением: по итогам сентября относительно августа цена просела на 1,6%.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составляет сегодня 4,58 млн рублей. За квартал бюджет вырос на 20 тысяч рублей, за год – на 110 тысяч рублей.

Отдельно по городам-миллионникам динамика минимальна. За квартал цена выросла на 1,8% (до 99,2 тысяч рублей). За год прирост составил всего 0,9%. По итогам квартала наибольший рост отмечен в Омске (+6,2%) и Москве (+3,5%, где средняя стоимость кв. м на вторичном рынке составляет сегодня 219,9 тысяч рублей). В Санкт-Петербурге «квадрат» обойдется в среднем в 127,9 тысяч рублей (+2,1% за квартал).

В городах с населением от 500 тысяч человек до 1 млн средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла до 60,4 тысяч рублей – на 1,8% за квартал и на 11,8% за год. По итогам 3 кв. 2020 года заметная положительная динамика отмечена в Ульяновске (+4,3%) и Астрахани (+4,2%).

2. Меньше тысячи долларов США за квадратный метр: стоимость вторичной недвижимости обновила пятилетний минимум

Несмотря на относительную стабильность в рублевом выражении, вторичная недвижимость продолжает свое ценовое падение в иностранных валютах на фоне сохранения высокой волатильности.

За третий квартал 2020 года средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке, как было отмечено, уменьшилась в рублях на 0,2%. Одновременно в долларовом выражении за тот же период стоимость снизилась на 12,4%, достигнув рекордно низких значений – $0,96 тысяч. Это абсолютный минимум за последние пять лет – с начала 2016 года средняя стоимость кв. м в целом по РФ впервые не смогла превысить отметку в тысячу долларов США.

За прошедшие пять лет (в сравнении с началом 2016 года, 1 кварталом) в рублевом выражении средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась на 4,3%. В долларах – снизилась на 11,5%.

3. В 90% городов стоимость в рублях выросла по итогам третьего квартала

По подсчетам Циан, только для 11 городов из 128 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области) по итогам третьего квартала средняя стоимость квадратного метра снизилась.

Среди них – ни одного города с численностью населения от 500 тысяч человек. В 91% городов цена показала положительную динамику. В 32 городах из 130 средняя стоимость кв. м изменилась в пределах 1%.

Наибольшее падение цен за квартал зафиксировано в:

● Невинномысске,Северо-Кавказский ФО (-12,5%)

● Саранске, Приволжский ФО (-3,8%)

● Пскове, Северо-Западный ФО (-1,7%).

Наибольший прирост за квартал произошел в следующих городах:

● Братск, Сибирский ФО (12,4%)

● Сочи, Южный ФО (7,4%)

● Кисловодск, Северо-Кавказский ФО (7,1%).

В разрезе федеральных округов по итогам квартала падение стоимости отмечено только для Южного ФО (-0,5%). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+3,8%) и уральском ФО (+3,3%).

4. Продавцы находят покупателя на неделю раньше, чем в прошлом году

По подсчетам аналитиков, средний срок экспозиции одного объявления на сайте cian.ru составляет сегодня 56 дней (для городов с численностью населения от 100 тысяч и квартир, вышедших в продажу в 2020 году). Для сравнения – срок экспозиции в прошлом году составлял в среднем по РФ 64 дня. Таким образом, найти покупателя сегодня удается примерно на неделю раньше, чем в прошлом году.

Минимальный период экспозиции квартиры (33 дня) зафиксировано во Владикавказе, Арзамасе (36) и Волгодонске (39). Дольше всего ищут покупателя (в среднем три месяца) – в Воткинске и Саранске. В Москве средний срок экспозиции – 52 дня (на 8 дней меньше, чем год назад). В Санкт-Петербурге – также 52 дня (-6 дней к прошлому году).

Практически по всем городам-миллионникам аналитики отметили снижение среднего срока экспозиции. Исключение – только Воронеж, где квартира стала продаваться в среднем на пять дней дольше, чем в прошлом году. Срок экспозиции только по городам-миллионникам соответствует средним по стране значениям - 51,8 дней. Самый продолжительный поиск покупателя – в Волгограде (в среднем 73 дня) и Самаре (64 дня). Быстрее всего, по статистике, удастся продать жилье в таких крупнейших городах РФ, как Красноярск (49 дней) и Ростов-на-Дону (50 дней). Примерно на три недели сократились сроки продажи вторичной недвижимости за год в Челябинске, Екатеринбурге и Омске.

Чем больше площадь, тем больше времени требуется на продажу объекта. Для однокомнатных квартир в среднем это 51 день, двухкомнатных – 55, трехкомнатных – 61.

«Вторичный рынок на протяжении всего третьего квартала испытывал отток спроса в сегмент новостроек, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Причина - в государственной программе субсидирования ипотеки на первичном рынке и возможности совершать покупку дистанционно, в отличие от «вторички», где покупатели отказываются заключать договоры без личного посещения объекта. Впрочем, в четвертом квартале может все измениться. Ожидаемое продление льготной ипотеки приведет к снижению ажиотажа на первичном рынке. К тому же стоимость квартир в строящихся корпусах во многих городах сопоставима или уже выше средних цен на готовое жилье. Очередной виток девальвации рубля и минимальные ставки по депозитам стимулируют россиян вкладывать свободные средства в более надежные активы - квадратные метры, в том числе – в качестве источника пассивного дохода при сдаче в аренду. С точки зрения надежности и дополнительного источника заработка именно вторичный рынок выигрывает у «первички». К тому же увеличивается доля сделок со свободными средствами – за счет закрытых депозитов и валютных конвертаций, поэтому вопрос величины ипотечной ставки будет менее актуальным, а это также выгодно именно для вторичного рынка».