Может ли банк ограничить сдачу ипотечной квартиры?

Недавние сообщения в СМИ и социальных сетях вызвали оживленные дискуссии о том, что банки все чаще добавляют в ипотечные договоры условия, запрещающие аренду квартир, приобретенных по льготной ипотеке. Давайте разберемся в этой ситуации.

Что произошло?

В центре внимания оказался случай из Московской области. Один из жителей, воспользовавшись льготной программой «семейная ипотека», приобрел квартиру в новостройке. После завершения ремонта он решил сдать жилье в аренду.

Однако в банк поступила информация о планах заемщика, и в результате банка повысил процентную ставку по кредиту с 6% до рыночных 22%. Основанием для этого стал пункт договора, запрещающий сдачу квартиры без согласия кредитора до момента снятия обременения. Банк аргументировал свое решение тем, что кредит по семейной ипотеке предназначен для улучшения жилищных условий заемщика, а не для получения дохода от аренды. Таким образом, аренда квартиры считается нецелевым использованием, что ведет к необходимости применения стандартной процентной ставки.

Ситуация вызывает вопросы, и заемщик уже обратился в суд, где его дело сейчас рассматривается.

Что говорит закон?

Важно понимать, что ипотека — это лишь способ обеспечить кредит, в то время как квартира остается в собственности заемщика. Закон предоставляет владельцу свободу как владеть, так и использовать свою собственность по назначению. Аренда жилья вполне вписывается в понятие его использования.

Согласно позициям Роспотребнадзора и решениям Верховного суда, условие о запрете сдачи помещения может быть расценено как ущемление прав потребителей. Закон позволяет собственнику использовать заложенное имущество, и любые ограничения, указанные в договоре, не должны противоречить законодательству. В случае, если условия договора ухудшают положение заемщика по сравнению с законом, такие условия могут быть признаны недействительными (ст. 16 Закона о защите прав потребителей, Постановление Верховного суда по делу N А07-29275/2015).

Правила льготных программ, включая «семейную ипотеку», не содержат запрета на аренду. Поэтому аргументы банка о том, что квартира может использоваться только для проживания семьи заемщика, не имеют под собой оснований. В случаях, когда банк вводит точку о необходимости получения согласия на аренду, это, вероятнее всего, всего лишь формальность. Даже если заемщик не получит разрешение, любые возможные санкции со стороны банка будут незаконны.