Жилищный недокомплекс: как дорогая ипотека ограничила покупателей и отразилась на девелоперах
Рынок жилой недвижимости России балансирует на краю кризиса. Заградительные ставки по ипотеке привели к падению спроса на новостройки, но застройщики вместо снижения цен сокращают предложение. Какие последствия это может иметь для строительного сектора и смежных отраслей экономики?
Угол и глубина падения
Аналитический центр «Дом.РФ» недавно опубликовал «Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 году». В исследовании отмечено резкое падение ключевых показателей по сравнению с предыдущим годом. Количество жилищных займов сократилось на 36% (до 1,3 млн), в денежном выражении объемы кредитования снизились на 37% (до 4,9 трлн руб.). По мнению авторов обзора, это стало следствием модификации льготных программ, роста рыночных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ (за год – на 13%, до 29%) и ужесточения регулирования. В 2025-м тренд не изменится. Аналитики «Дом.РФ» считают, что жилищное кредитование будет сдерживаться высокими процентными ставками, в результате банки в лучшем случае выдадут 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4 трлн руб. «Высокие требования к архитектурным объектам в Москве сказываются на себестоимости проектов. И это еще один веский довод в пользу укрупнения сегмента элитной недвижимости. В текущих условиях, когда ипотека недоступна для массового покупателя, девелоперам может быть просто невыгодно строить объекты экономкласса», – подытожил эксперт.
Спрос на ипотеку снизился и, возможно, не восстановится еще минимум год-полтора. Прежде всего это скажется на рынке первичного жилья, полагает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев. Даже замедление инфляции определенно не станет триггером для того, чтобы ЦБ начал радикально снижать ключевую ставку, уверен он. К тому же любые резкие изменения ДКП вредны для экономики.
«Поддержку рынку может оказать ипотека в сегменте индивидуального жилищного строительства и таунхаусов. Сейчас девелоперы рассматривают такие проекты в качестве альтернативы привычной модели бизнеса. Пережидая падение спроса на жилье экономкласса, многим компаниям, работающим в столице, похоже, придется пойти в регионы, чтобы сохранить маржинальность», – заявил Абелев.
Гендиректор агентства недвижимости Century 21 R&B Estate Роман Григорьев надеется, что ситуация с ипотекой и замораживание новых проектов застройщиками существенно не повлияют на показатели строительной отрасли. Государство примет меры, чтобы предотвратить кризис отрасли, которая составляет 20% отечественной экономики, уверен он.
«Думаю, в ближайшее время правительство запустит программы, которые позволят найти новый баланс. Например, через расширение программ реновации в регионах. В результате компании получат государственные или муниципальные заказы и смогут загрузить свои мощности. Это необходимо не только для застройщиков, но и для «смежников» – производителей мебели, металлов, грузоперевозчиков, предприятий стройиндустрии», – резюмировал эксперт.