"Льготный" кризис. Почему эксперты предрекают отмену в России ипотечных госпрограмм
Минфин предлагал завершить льготную ипотеку на новостройки еще в 2021 году
Наиболее популярные у россиян льготные ипотечные программы – с господдержкой, семейная – вряд ли будут продлены после 1 июля 2024 года. В этом уверены российские эксперты. Они отмечают: уже сейчас государство ужесточает условия выдачи кредитов, чтобы сдержать спрос на жилье и затормозить рост цен. В правительстве обещают, что на смену субсидированным кредитам будет разработана единая "социально ориентированная программа". Однако пока информации о ней нет даже в общих чертах. При этом девелоперы заявляют, что отмена субсидированных жилищных займов приведет к кризису стройиндустрии. Так ли это – разбирался amic.ru.
Опасность пузыря
Ипотечные госпрограммы работают в России чуть больше трех лет: в апреле 2020 года (в период коронакризиса) в стране впервые начали выдавать кредиты под 6,5% на покупку новостроек. Сейчас, по данным Минфина, на долю госпрограмм приходится 80-90% всех кредитов, выданных на покупку строящегося жилья. За эти годы, благодаря льготным мерам, сотни тысяч российских семей приобрели новые квартиры.
Однако из-за высокого спроса начали расти цены. Так, например, в Барнауле средняя стоимость квадратного метра новостроек уже достигла 120 тыс. рублей (в 2020 году этот показатель составлял около 70 тыс. рублей) и продолжает расти. Аналогичная ситуация наблюдается почти по всей стране. Эксперты опасаются, что льготные кредиты могут привести к формированию ипотечного пузыря с последующим финансовым кризисом.
Так, предложения на рынке долевок не успевают за спросом, разница в стоимости новостроек и вторичного жилья увеличивается (в пользу строящихся квартир). Кроме того, займы от 6% потенциально нацелены на людей с низким уровнем дохода.
"Если заемщик не способен обслуживать ипотеку, квартира выбрасывается на рынок, массовые продажи жилья вызывают обвал цен. Ипотечный пузырь лопается, начинается ипотечный кризис, который может перерасти в финансовый и экономический кризис. Именно такой сценарий реализовался в США в 2007-2008 годах", – предупредил в интервью "Московскому комсомольцу" начальник аналитического управления Банка БКФ Максим Осадчий.
Снизить накал
Правительство уже пытается сделать льготные программы более адресными: власти считают, что это позволит ограничить инвестиционный спрос и поддержать доступность жилья для определенных категорий граждан.
Так, например, в середине сентября 2023 года президент России Владимир Путин на пленарной сессии Восточного экономического форума заявил, что власти видят риски для экономики из-за льготной ипотеки и пытаются их устранить. Спустя несколько часов стало известно, что правительство повысило размер первоначального взноса по льготным ипотечным программам и снизило размер субсидий банкам.
Спустя несколько дней в Госдуму поступило предложение запретить выдавать льготную ипотеку без регистрации в регионе, где планируется покупка недвижимости.
То есть барнаульцы, не имея прописки в Санкт-Петербурге, не смогут приобрести там квартиру. Авторы инициативы уверены, что эта мера снизит инвестиционный спрос и замедлит рост цен на жилье.
Эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Игорь Галактионов заявил, что "меры по ужесточению рынка продолжатся, но это будет плавный и долгий процесс". И продлится он, скорее всего, вплоть до 1 июля 2024 года, когда завершается срок работы льготных ипотечных программ.
Взять и отменить
Правда, одномоментная отмена всех госпрограмм вряд ли случится: это вызовет резкое торможение рынка недвижимости и приведет к сокращению ввода новостроек. Об этом говорится в Стратегии развития инфраструктуры до 2030 года, подготовленной аппаратом вице-премьера Марата Хуснуллина.
В документе сказано, что льготная ипотека позволила увеличить объемы строительства жилья – с 82,2 миллиона "квадратов" в 2020 году до 102,8 миллиона "квадратов" в 2023-м. В случае отмены госкредитов в 2025–2028 годах под угрозой окажется ввод 30 миллионов квадратных метров жилья по всей стране. Это приведет к тому, что застройщики будут вынуждены заметно сократить запуск новых проектов.
Но власти страны нашли альтернативу. После завершения 1 июля 2024 года кредитов с субсидируемой государством ставкой под 8% и семейной ипотеки под 6% они предлагают запустить единую "социально ориентированную программу". Правда, пока никаких подробностей об условиях, сроках, особенностях будущей программы нет.
В то же время Хуснуллин заявил, что семейную ипотеку будут продлевать. Однако ее вряд ли сохранят в том виде, в котором она работает сейчас. В Госдуме, например, предлагали распространить семейную ипотеку на "вторичку" в городах с населением до 250 тыс. человек. И такой вариант исключать не стоит.
А вот адресные программы (например, дальневосточная, сельская, для IT-специалистов), скорее всего, продолжат работу, но по более жестким условиям, предполагают аналитики. Ведь они не перегревают рынок, поддерживают строительную отрасль и помогают улучшать жилищные условия нуждающимся категориям населения.