Как дольщикам избежать обмана?
Сегодня законы РФ обеспечивают гражданам надежную защиту покупателей недвижимости на первичном рынке от различных мошенников. При этом дольщики достаточно часто не могут отличить застройщика от злоумышленника, который маскирует нелегальную схему реализации квартиры под законные процессы. Достаточно следовать нескольким простым советам, которые позволят избежать проблем во время приобретения недвижимости.
В первую очередь стоит озаботиться подписанием предварительного соглашения об участии дольщика в сооружении домостроения. Как правило, это предлагают сделать сами застройщики, которые пока не располагают документами для начала работы с объектом. В договоре ПДДУ указывается, что покупатель станет собственником жилья конкретных параметров, сроки строительства, ответственность всех сторон, и указание на подписание полноценного договора после получения застройщиком всей необходимой документации.
На данном этапе передавать строителям какие-либо средства нельзя, поскольку юридически создание дома начнется только после сбора всей необходимой документации. Поэтому предварительный договор не представляет для клиента никакой гарантии получения жилья или возврата вложенных средств. Помимо этого, одна и та же квартира по предварительному договору может принадлежать не только одному человеку. Окончательный документ проходит регистрацию в базах Росреестра, что гарантирует выполнение обязательств со стороны девелоперов, а в случае возникновения проблем позволяет привлечь его к ответственности в соответствии с текущим законодательством РФ.
Использование ПДДУ могут практиковать и достаточно порядочные застройщики, чтобы максимально быстро начать сбор средств дольщиков. Однако необходимо учитывать, что даже в случае самых положительных намерений застройщика, ему могут так не выдать разрешение на проведение строительства. Избежать проблем поможет простое правило: не оплачивать участие до регистрации соглашения в базах Росреестра.
Еще одной из преступных схем является «маскировка» соглашения под официальный договор долевого участия. Мошенники заявляют, что представляют настоящий ДДУ. Соответственно застройщик может иметь всю разрешительную документацию, однако при этом не намерен выполнять свои обязательства перед дольщиками.
Одним из вариантов является указание в соглашении, что он предусматривает совместную деятельность по созданию дома, либо участие в инвестдеятельности, финансировании создания недвижимости и т.д. Иногда можно встретить и более грубые варианты, в числе которых различные формулировки отказа от права собственности по завершении строительства. Договор обязан содержать пункт, в котором прописано предоставление дольщику четко обозначенного жилого помещения в конкретном домостроении, которое сооружается после получения разрешительных документов.
Еще одной схемой, которая не столь часто встречается на первичном рынке, является выпуск так называемых жилищных сертификатов. Такие документы нельзя обозначить как противоправные, однако определенный риск их использования все же есть. Подобная документация выдается девелоперами под определенные проекты, для которого уже собрана разрешительная документация. Собственник сертификата имеет право на получении собственности на сумму, в которую оценили указанную бумагу.
При этом номинальная цена сертификата может изменяться в зависимости от сложившейся на рынке ситуации и стоимости недвижимости, а также финансового состояния самого застройщика. На протяжении строительства квартиры могут стать как дороже, так и дешевле. В отдельных случаях они могут обесцениться полностью. Не исключено, что подобный сертификат позволит получить несколько квартир, но имеется гораздо больший риск, что не будет получена ни одна.
В целом ситуация по конкретному домостроению может представляться стабильной. Часто застройщики располагают разрешением на строительство, соблюдают график работ, а ряд клиентов получает предложение о приобретении квартиры по меньшей стоимости. При этом выдвигается условие по оформлению контракта путем соглашения на переуступку прав требования. Это повод заподозрить девелопера в попытке мошенничества.
В схеме используется фирма, которая выкупает у застройщика одну или несколько квартир. На момент начала строительства жилья предлагается по минимальным ценам. По прошествии некоторого времени посредник пытается осуществить перепродажу с небольшой наценкой, но дешевле, чем застройщик. У сторонней фирмы отсутствует возможность провести оформление ДДУ, поскольку она сама представляет собой дольщика и зафиксирована в Росреестре. При расторжении документа необходимо выплатить ряд штрафов.
Посредник предлагает покупателю заключить соглашении о его вступлении в права пользования после завершения строительства. С одной стороны, подобная цессия достаточно выгодна, однако при возникновении проблем со строительством и начале процесса компенсационных выплат дольщикам, новый собственник получит не ту сумму, которую уплатил за выкуп контракта ДДУ, а объем зарегистрированный при оформлении соглашения в Росреестре. Таким образом, теряется порядка 20-50% от затраченных.
Небольшие компании часто сами создают подобные фирмы для проведения посреднических работ при условии, что у них нет уверенности в успешном завершении строительства. Мошенническая схема позволяет им снизить уровень своих расходов, которые будут затребованы госорганами для оплаты потерь дольщиков.