En 2014 y 2015 hemos asistido a numerosas subastas públicas de suelo, como la de la antigua sede de RTVE en Paseo de La Habana, o la Operación Campamento. Terrenos ubicados en Madrid, propiedad de diferentes ministerios. La subasta está clara, se publicita, se puja sobre cerrado y se adjudica a la oferta más alta. Pero, ¿quién se presenta a estas subastas? Principalmente promotores en colaboración con fondos de inversión que aportan el capital, y cooperativas impulsadas por gestoras muy fuertes. Si el suelo está muy demandado, se lo suele llevar la cooperativa. ¿Por qué? La gran diferencia radica en que el fondo de inversión busca una rentabilidad de la operación cercana al 20%, mientras que la cooperativa traspasa de ese 20%, un 10% a subir el precio del suelo y realizar una oferta más alta, y el otro 10% a obtener precios de vivienda más bajos. En los honorarios de gestión, administración y comercialización no hay diferencias. Saber cómo logra pujar la gestora si ellos no ponen dinero es importante. Haciendo un trabajo titánico para precomercializar la promoción y conseguir un acuerdo con algún banco que financie gran parte de la compra del suelo y posterior construcción. Para ello elaborarán un anteproyecto, que el estudio de arquitectura no cobrará si no se llevan el suelo; realizarán una importante campaña de comunicación vía online, pues no pueden señalizar físicamente el solar dado que no es suyo, que no recuperarán si no consiguen el suelo, y tendrán comerciales para llenar la cooperativa. Los cooperativistas que se inscriban deberán pasar un scoring de solvencia por el banco que en principio prestará la financiación. El banco podrá ofrecer entre un 30% y un 50% del valor del suelo para su compra, y un 80% para la construcción, el resto correrá a cargo de la cooperativa. Y la gestora deberá garantizar que si la cooperativa gana la puja, habrá dinero para pagar el suelo. Tras haber escriturado el terreno a nombre de la cooperativa y tenerla completa en un 90%, se ha superado un escollo importante, y lo normal es que la promoción salga adelante.
