Конец частных проверок. Чью экспертизу по дачным самостроям суды не примут
Споры вокруг загородной недвижимости и законности возведения различных построек на садовых участках годами оставались одной из самых запутанных сфер отечественного правосудия.
Серьезные изменения в этой области назрели после того, как Президиум Верховного суда утвердил масштабный тематический обзор, призванный ликвидировать застарелые противоречия и защитить права добросовестных владельцев земли. Разобраться в юридических тонкостях оформления загородных объектов aif.ru помогает судебный юрист Любава Трофимова.
Главные изменения
Президиум Верховного суда 1 июля утвердил тематический обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве. Документ должен снять противоречия, которые годами мешали судам одинаково решать похожие споры.
Особое внимание уделено объектам, возведенным до 1 января 1995 года. Если при строительстве соблюдались действовавшие на тот период нормы, такие здания нельзя признавать самовольными. Статья 222 Гражданского кодекса на эти отношения не распространяется. Раньше суды часто расходились во мнениях, теперь позиция едина.
Истечение срока аренды земли и права собственников
Отдельно разобрали ситуацию, когда срок аренды земли уже истек, а разрешение на ввод объекта так и не получили. Само по себе это не делает постройку самовольной. Если участок выделяли именно под строительство, работы велись по разрешению, здание соответствует назначению земли и не угрожает безопасности, право собственности можно признать. Автоматически выводить недобросовестность застройщика из пропуска сроков больше нельзя.
Жесткие правила для вспомогательных зданий и таунхаусов
Верховный суд уточнил и понятие вспомогательных сооружений. Павильоны, склады или пристройки, которые по факту используются так же, как основное здание, не считаются объектами, для которых разрешение не нужно. При отсутствии документов их признают самовольными, особенно если в них бывают люди.
Не допускается возведение домов блокированной застройки на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «ведение садоводства», не предусматривающий блокированную жилую застройку. Такие объекты, построенные вопреки виду разрешённого использования, суды будут признавать самовольными, даже если они внешне напоминают обычные садовые дома.
Государственная монополия на строительно-техническую экспертизу
Тот, кто строил без разрешения, сам обязан доказать, что объект безопасен и соответствует нормам. Органы власти эти доказательства за него собирать не должны. Судебную строительно-техническую экспертизу по таким делам теперь проводят только государственные экспертные организации. Заключения частных фирм суды все чаще отклоняют.
Исправление нарушений и защита прав жильцов от выселения
При этом снос не всегда единственный выход. Если нарушения можно устранить, суд вправе обязать привести постройку в соответствие с требованиями.
Верховный суд отдельно обратил внимание на случаи, когда в спорной постройке фактически проживают граждане, обладающие правом пользования жилым помещением. При вынесении решения о сносе суд обязан одновременно разрешить вопрос об их выселении. Нельзя просто признать объект самовольным и обязать снести здание, оставив людей без определенности относительно их дальнейшего проживания.
Защита добросовестных застройщиков
Одновременно Президиум Верховного суда защитил добросовестных застройщиков. Если строение возводилось строго по выданным разрешениям и проектной документации, а затем эти документы признали незаконными из-за ошибок или противоправных действий самого уполномоченного органа власти либо сетевой организации, застройщик имеет право на возмещение всех убытков, причиненных сносом. Суды больше не должны возлагать последствия чужих ошибок исключительно на того, кто добросовестно следовал полученным разрешениям.