Эксперт рассказала, как изменился рынок недвижимости после "схемы Долиной"

Мошеннических схем на данный момент не стало больше

Прошло два месяца после резонансного дела Долиной-Лурье, но рынок недвижимости так и не обрел спокойствия. Об этом "Газете.Ru" рассказала София Любимова, эксперт по недвижимости, ипотечный брокер и основатель агентства "Любимое". По ее словам, мошеннических схем не стало больше — изменилась реакция рынка.

«Раньше такие сделки проходили тихо и быстро, теперь ситуация иная. "Бабушкины схемы" — это не про возраст, а про уязвимость: пожилые люди, проблемы со здоровьем, зависимости, долги, тяжелые обстоятельства. Документы в порядке, но вопрос в том, насколько свободным было решение», — поясняет эксперт.

Что изменилось

Первыми насторожились банки. Они все чаще отказывают в ипотеке на вторичное жилье, если продавец — одинокий пожилой человек или срочно продает квартиру без внятных причин. Формально отказы объясняются стандартными причинами, но по сути это внутренний стоп-лист. Такие сделки теперь считаются токсичными.

Нотариусы тоже перестраховываются. Многие стали общаться с продавцами наедине, задавать прямые вопросы, фиксировать беседы. В ряде случаев они отказываются удостоверять сделку, даже если документы идеальны. Год назад такое было редкостью, сейчас — часть практики.

Но главное — изменились покупатели. Люди боятся вторички со сложной историей, особенно если в сделке участвуют пожилые или фигурируют доверенности.

Многие готовы переплатить за новостройку, лишь бы избежать многолетних судов. В итоге проблемные квартиры продаются дольше, часто с дисконтом и только после тщательной проверки.

Суды меняют подход

Судебная практика тоже эволюционирует. Судьи все реже ограничиваются формальным изучением документов. Они анализируют, как жил человек до сделки, что изменилось после, куда ушли деньги, почему продажа была срочной. Рассматриваются не бумаги, а жизненная ситуация.

Это приводит к пересмотру старых дел. Оспариваются сделки двух-, трех- и даже пятилетней давности, которые раньше считались закрытыми. "Это не резкий всплеск, а медленная волна, которая только набирает силу", — отмечает Любимова.

Рынок адаптируется: появляются медицинские обследования, эскроу-счета на вторичке, усложненные договоры с условиями проживания и отсрочек. Но полной гарантии это не дает.

Прогноз на 2026 год

Эксперт предупреждает: споров вокруг "бабушкиных схем" станет больше. Рост будет стабильным, но не резким. Суды будут чаще вставать на сторону уязвимых продавцов. Для покупателей это значит, что вторичный рынок больше не про "быстро и выгодно".

«Главный вывод: риск в таких сделках скрыт не в документах, а в дисбалансе сил между сторонами. И суды этот дисбаланс больше не игнорируют, даже если договор составлен безупречно», — резюмирует специалист.