Гаражная амнистия: как россиянам оформить гараж и землю в собственность?
В Российской Федерации с 2021 года реализуется программа гаражной амнистии. В соответствии с законодательством, граждане имеют право зарегистрировать как гараж, так и земельный участок, на котором он расположен, в свою собственность.
По информации, предоставленной правительством РФ к лету 2025 года, граждане страны оформили в собственность свыше 605 тысяч объектов недвижимости по данной программе. Действие амнистии ограничено 1 сентября 2026 года. В настоящий момент отсутствует информация о планах правительства по ее дальнейшему продлению.
Что такое гаражная амнистия?
«Гаражная амнистия» – это упрощенная процедура, позволяющая владельцам неузаконенных гаражей зарегистрировать их в собственность, включая как само строение, так и землю под ним. Государство дало гражданам шанс легализовать старые гаражи по упрощенной схеме, если постройка была осуществлена в соответствии с действовавшими нормами, но юридически не оформлена.
Оформив право собственности, владельцы получают возможность распоряжаться гаражом и участком земли: передавать их по наследству, дарить или продавать. В случае изъятия земли под гаражом для государственных нужд, собственники вправе рассчитывать на компенсацию.
Легализация гаражей выгодна не только гражданам, но и государству. Постановка объектов на учет позволяет контролировать использование территорий, планировать развитие районов и получать налоговые поступления. Бесхозные территории переходят в область законного регулирования.
Упрощенный порядок регистрации действует до 1 сентября 2026 года. Если действие «гаражной амнистии» не будет продлено, оформление гаражей будет проходить в обычном порядке, с полным пакетом документов, без каких-либо льгот.
Регистрация станет платной и потребует предоставления разрешения на строительство, технического плана и других документов, подтверждающих законность возведения гаража.
В случае отсутствия необходимых документов, владельцам придется узаконивать постройку, приводить ее в соответствие с требованиями или доказывать свои права в судебном порядке. Гаражные кооперативы, чьи строения признают самовольными, могут столкнуться с риском сноса.
Какие гаражи можно приватизировать
Для легализации гаража по упрощенной процедуре необходимо соблюдение трех ключевых условий. Невыполнение хотя бы одного из них исключает возможность оформления в упрощенном порядке.
Первое – строение должно обладать характеристиками капитального объекта: прочный фундамент и полноценные стены. Такой гараж является стационарным и не подлежит перемещению. К капитальным также относятся сблокированные гаражные боксы, имеющие общие стены или крышу. Принципиально важно, чтобы сооружение не использовалось в качестве жилья, то есть не служило домом или дачей.
Второе – гараж должен быть возведен до 29 декабря 2004 года. Эта дата связана с вступлением в силу нового Градостроительного кодекса РФ, с которого начала действовать современная система регулирования строительства, требующая разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию для регистрации. Гаражи, построенные после этой даты без необходимых разрешений, чаще всего квалифицируются как незаконные постройки. При этом важна именно дата возведения, а не приобретения гаража.
Третье – постройка не должна быть признана самовольной. Наличие судебного решения о признании гаража самостроем или о его сносе делает амнистию невозможной. Закон не отменяет вступившие в силу судебные решения и не легализует незаконные строения (основание – статья 222 Гражданского кодекса РФ).
Упрощенной процедурой чаще всего пользуются владельцы гаражей, построенных в советский период или в 1990-е годы. Как правило, это капитальные боксы в гаражно-строительных кооперативах (ГСК), отдельно стоящие кирпичные или бетонные гаражи, построенные на основании решений предприятий или органов власти, а также металлические гаражи, входящие в состав ГСК и используемые длительное время для постоянного хранения автомобиля. Несмотря на то, что металлические гаражи формально не являются капитальными строениями, некоторые муниципалитеты в рамках амнистии признают их подходящими для оформления, при условии, что они находятся в составе ГСК и фактически используются как объекты постоянного назначения. Это зависит от местной практики и наличия документов у кооператива.
Какие гаражи не получится оформить в собственность
«Гаражная амнистия» была разработана для легализации гаражей, построенных давно, и земли под ними, когда у владельцев нет полного комплекта правоустанавливающих документов. Однако, не все гаражные постройки подпадают под упрощенную процедуру оформления.
Ключевое ограничение – время постройки. Гаражи, возведенные после 29 декабря 2004 года, не могут быть узаконены по «амнистии».
Кроме того, из упрощенной схемы исключены следующие типы объектов:
Сборные гаражи, такие как «ракушки» и «пеналы», считаются движимым имуществом. Поскольку их можно переместить без ущерба для земельного участка, земля под ними не выделяется и не регистрируется.
Подземные паркинги и машино-места не рассматриваются как отдельные объекты недвижимости, а являются частью здания. Их оформление происходит по общим правилам, установленным Градостроительным и Жилищным кодексами.
Гаражи, пристроенные к жилым домам, а также гаражи, расположенные на садовых и дачных участках, оформляются в соответствии с обычными градостроительными нормами, поскольку их использование связано с жилым или садовым участком, а не с гаражным кооперативом.
Гаражи, на которые отсутствуют документы, подтверждающие право собственности, также не подпадают под амнистию. Даже если гараж капитальный и построен до 2004 года, необходимо предоставить основания, подтверждающие владение объектом, такие как справка о пае, членская книжка ГСК, квитанции об оплате или архивное решение органа власти.
Также, для оформления земли под гаражом необходимо межевание. Хотя амнистия позволяет оформить участок бесплатно, определение границ участка обязательно. Если границы не установлены, регистрация права собственности невозможна, так как согласно закону о кадастровой деятельности, объект без границ считается юридически несуществующим.
Как оформить гараж по амнистии
Оформление начинают с проверки статуса земли под гаражом. Обратитесь в МФЦ или Росреестр и узнайте, стоит ли участок на кадастровом учёте. Если он уже учтён, можно идти дальше. Если нет — участок предстоит образовать.
На этом этапе лучше обратиться к кадастровому инженеру: он подготовит схему и сэкономит время. Если решите заниматься этим процессом самостоятельно, учитывайте требования Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
С готовой схемой обратитесь в орган власти, который распоряжается участком. Муниципалитет отвечает за муниципальные и неразграниченные земли, региональные органы — за земли субъекта, федеральные — за участки, которыми управляет Росимущество. На рассмотрение заявления у представителей власти есть 20 дней.
Если с документами всё хорошо, дело передаётся кадастровому инженеру, который готовит межевой план участка и технический план гаража. После этого участок ставят на кадастровый учёт через Росреестр или МФЦ, а вы получаете выписку из ЕГРН.
Какие документы потребуются:
официальные распоряжения органов власти или предприятий о предоставлении участка под гараж, включая документы времён СССР;
справки о внесении полного паевого взноса в ГСК;
протоколы или решения собраний кооператива о закреплении гаража за вами;
старые технические планы и паспорта на гараж;
свидетельства о наследовании гаража;
договоры купли-продажи или иные подтверждения приобретения гаража;
любые документы, подтверждающие дату постройки или закрепляющие ваше право владения гаражом.
Эти документы передают в ту же администрацию, которая принимала решение об образовании участка: она оформляет бесплатную передачу земли в собственность и сама подаёт заявления в Росреестр о регистрации прав на землю и гараж. После регистрации вы получаете выписки из ЕГРН на оба объекта.
Главные сложности
При регистрации собственности придётся заплатить налог на имущество. Для гаражей он рассчитывается по базовой ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Более подробно о том, как рассчитывается налог на недвижимость, мы рассказываем в статье: Как правильно рассчитывается налог на недвижимость
Также нужно оплатить работу кадастрового инженера, который подготовит межевой и технический планы. Вам может потребоваться юридическая помощь, например для подтверждения права собственности, — тоже платная.
Ещё одна сложность — сбор документов. Их не всегда легко найти, особенно если постройка старая: архивы ГСК и органов власти могут быть частично утрачены. Иногда приходится искать старые решения, справки о паевых взносах или технические паспорта гаражей.
Льготы по гаражной амнистии
«Гаражная амнистия» предоставляет преференции определенным группам населения, в первую очередь гражданам с инвалидностью. Согласно федеральному закону № 181, им предоставляется возможность безвозмездного получения земельного участка вблизи их места жительства для возведения гаража, то есть приобретение земли не требуется.
Более того, лица, имеющие льготы, вправе возвести некапитальное строение в качестве гаража. Местные власти осуществляют согласование плана его размещения, чтобы сооружение отвечало градостроительным правилам.
Однако, наличие льгот не снимает с граждан обязанности соблюдать строительные нормы. Гараж должен соответствовать установленным требованиям, не создавать неудобств для окружающих и не противоречить территориальным ограничениям.