Чтоб не потерять. Как оформить дачу на близкого родственника

Если вы решили, что пора передать бразды правления на даче кому-то из родственников, важно это правильно это оформить. Юрист Оксана Филачева рассказала aif.ru о главных нюансах.

Дарение или купля-продажа?

Многие путают договор дарения с договором купли-продажи, а между тем, последствия выбора того или иного пути кардинально различаются. Неверный выбор может привести к неожиданным налогам, судебным спорам и даже потере имущества. В основе различий лежит простой принцип: дарение — это безвозмездная передача, а купля-продажа — возмездная, то есть за деньги. Но за этой простотой скрываются важные нюансы, которые напрямую влияют на безопасность и кошелек вашей семьи.

Определяем степень родства

Главный критерий, с которого стоит начать анализ, это степень родства. Если вы собираетесь передать квартиру, дом или землю супругу, родителям, детям, братьям или сестрам, то дарение чаще всего оказывается выгоднее с финансовой точки зрения. Близкие родственники освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц при получении имущества в дар. Вы просто оформляете договор и регистрируете переход права собственности, не платя государству ни копейки. Совершенно иная ситуация возникает, если получатель дара — ваш дядя, племянник, двоюродный брат или просто хороший друг. В этом случае закон признает его налогоплательщиком, который обязан заплатить 13% от стоимости подаренного имущества. Эта сумма может оказаться весьма внушительной.

В случае с договором купли-продажи налоговая нагрузка смещается на продавца. Если он владеет недвижимостью менее установленного минимального срока (три или пять лет в зависимости от ситуации), то при продаже он обязан уплатить тот же самый НДФЛ в 13% с полученного дохода. Однако здесь есть важная деталь: доходом считается разница между ценой продажи и первоначальной ценой покупки, что при продаже родственнику по заниженной цене может свести налог к минимуму или к нулю. Поэтому для дальних родственников иногда выгоднее оформить именно куплю-продажу по символической цене, чем платить крупный налог с дарения.

Какие договоры могут быть оспорены в суде

Однако безопасность сделки измеряется не только налогами. Договор дарения, особенно если он совершается пожилым человеком в пользу одного из родственников, обладает существенным риском быть оспоренным в суде. Другие члены семьи, потенциальные наследники, могут попытаться доказать, что даритель действовал под влиянием обмана, заблуждения или не отдавал отчета в своих действиях. Суды тщательно проверяют такие обстоятельства, и если будут найдены доказательства, дарение могут отменить даже спустя некоторое время. Что особенно опасно: если новый собственник уже перепродал имущество добросовестному покупателю, тот может лишиться своей покупки в рамках судебного решения.

Коварная мошенническая схема

Продолжая тему уязвимости договора дарения для оспаривания, стоит рассмотреть одну из коварных мошеннических схем. Она наглядно демонстрирует, как формально законная сделка может годами позже обернуться судебной войной для добросовестных покупателей.

Реальным примером служит случай, когда муж, будучи психически здоровым и не состояв на учете в психоневрологическом диспансере, подарил своей жене недвижимость, принадлежавшую ему до брака. Жена, как новый собственник, впоследствии продала это жилье третьим лицам. Спустя годы (в одном из случаев — через девять лет после продажи) муж неожиданно подал иски о признании первоначальных договоров дарения недействительными. В качестве основания он заявил, что на момент подписания дарственных страдал психическим расстройством и не отдавал отчета в своих действиях. Все медицинские документы, подтверждающие его болезнь, были оформлены задним числом. Целью было вернуть недвижимость, которая к тому моменту уже находилась в собственности добросовестных покупателей. Благодаря тщательной защите, права новых владельцев удалось отстоять, но судебные процессы потребовали огромных усилий и затрат.

Этот пример подчеркивает, что договор дарения — крайне опасный инструмент для отчуждения недвижимости. Его очень часто признают недействительным в судах, а отстоять законность такой сделки бывает сложно.