В 2025 году спрос на склады упадет, но дефицит останется
– 2024 год охарактеризовался стремительным ростом ставок аренды в среднем на 43% год к году в условиях дефицита предложения и высокого спроса.
По итогам III квартала 2024 года аналитики ожидали рекордный объем ввода складских площадей за последние 10 лет, это связано с высокой активностью девелоперов в 2023 году. Однако, несмотря на ажиотаж, это существенно не отразилось на уровне вакантности, которая продолжала держаться на уровне 1,1% (для сравнения, в 2023 году ее уровень был 0,3%, а в 2022 составлял 3%). Тогда же было зафиксировано замедление темпов поглощения (аренды и покупки. – Прим. ред.) по сравнению с 2023 годом, и в IV квартале традиционно ожидался всплеск активности, в первую очередь благодаря стабильно высокому спросу со стороны активности онлайн-операторов.
Именно на IV квартал пришлась основная часть объема ввода площадей в эксплуатацию (эксперты рынка недвижимости прогнозировали, что совокупный объем ввода в 2024 году составит не менее 2 млн кв. м.), и если все заявленные проекты были введены в заявленные сроки, то по итогам года объем складских площадей классов A и B в Московском регионе достигнет 2,1 млн кв. м. (+52% к 2023 году), что приблизит отрасль к значениям рекордного 2014 года, когда объем введенных площадей составил 2,4 млн кв. м.
Объем ввода качественных складских объектов А и B класса за 9 месяцев 2024 года составил 452 тыс. кв. м (794 тыс. кв. м – объем ввода за аналогичный период прошлого года). За этот же период в эксплуатацию было введено 188 тыс. кв. м площадей light industrial и несколько спекулятивных производственных объектов общей площадью 57 тыс. кв. м.
По итогам III квартала 2024 года чистая средневзвешенная ставка аренды в готовых, а также строящихся и заявленных к освобождению спекулятивных объектах достигла отметки в 11 500–13 500 руб./кв. м в год (без учета НДС и OPEX). Рост показателя с начала года составил 33%.
Несмотря на общий объем доступных спекулятивных площадей в объектах A и B классов (около 147 тыс. кв. м) отмечу, что этот объем представлен в подавляющем большинстве блоками площадью менее 10 тыс. кв. м. Для большинства федеральных игроков-арендаторов такие опции не являются привлекательными. Общий дефицит площадей на рынке сохраняется.
– Все ли прогнозы оправдались?
– Точным оказался прогноз о том, что большинство сделок будет проходить в формате build-to-suit. По итогам III квартала 2024 года 60% объема ввода складских площадей были представлены именно в этом сегменте.
А вот прогнозируемый объем сделок пока далек от реальных положений дел. Общий объем сделок (аренда и продажа) со складской недвижимостью класса A и B в столичном регионе составил 1880 тыс. кв. м, что на 27% ниже, чем за аналогичный период прошлого года – по результатам III квартала 2023-го объем сделок составил 2577 тыс. кв. м.
– У кого наибольший спрос на метры?
– Основными драйверами спроса являются онлайн-ретейлеры, на которых по итогам III квартала 2024 года пришлось 64% заключенных сделок. Спрос поддерживают транспортно-логистические компании (16% от общего объема), производственные компании (9%) и дистрибьюторские компании, представительства (6%). В аутсайдерах розничный ретейл – на его долю пришлось только 4% объема сделок за первые 9 месяцев 2024 года.
– Какие прогнозы о развитии рынка, исходя из тенденций, можно дать на 2025 год?
– Я думаю, что 2025 год – это больше про сохранение имеющихся активов и усиление своих позиций в профессиональном сегменте. Внешние факторы продолжат способствовать сохранению роста стоимости строительства в ближайшие годы, а дорогие заемные средства не способствуют динамичному развитию.
По некоторым категориям арендаторов (например, у онлайн-операторов) в середине 2024 года наблюдалось замедление темпов экспансии и расширения логистических портфелей. Так, по мере насыщения и увеличения своих портфелей ключевые драйверы спроса в среднесрочной перспективе перейдут к оптимизации и повышению эффективности логистики, что снизит объемы спроса на складскую недвижимость уже в 2025 году.
Полагаю, что объем ввода и уровень вакантности останутся на уровне этого года, сохранится дефицит предложения. Ставки на аренду будут расти, в среднем на +10% к концу 2025 года. Их росту способствуют дорогое заемное финансирование, рост стоимости строительства и стоимости земельных участков.
Структурный дефицит кадров продолжит оставаться основным ограничением для экономики.