Ипотека становится опасной. Есть риск взять кредит под 100%

На рынке появились жилищные кредиты с процентной ставкой под 100%. Речь идёт о комбинированных программах при выдаче ипотеки, в которых часть денег выдаётся по льготной ставке, часть — по рыночной.

_{Банки стали практиковать комбинированные программы ипотеки всё чаще. Фото: freepik.com}

Банки всё чаще предлагают клиентам оформить договор по комбинированной программе, где часть средств выделяется с господдержкой, а часть — по рыночным условиям. Например, ипотека на 20 млн рублей оформляется как 12 млн рублей под 6%, а 8 млн — под 28%.

Кредиторы используют этот инструмент, потому что льготная ипотека ограничена по суммам, а цены на квартиры гораздо выше.

Заёмщики соглашаются на комбинированную ипотеку, потому что лимитов выдачи денег по льготным программам уже давно не хватает. Так, максимальный размер ипотечного кредита – 6 млн рублей, в Москве – 12 млн рублей. В то же время цены на недвижимость давно поднялись. Средняя цена однокомнатной квартиры в Москве по данным портала «Мир квартир» превышает 8 268 000 рублей, трёхкомнатной – 17 794 000 рублей. Но, несмотря на подорожание и общее торможение рынка недвижимости, люди продолжают покупать жильё.

Большинство покупателей едва набирают собственных накоплений на оплату первоначального взноса (20%). Остальную часть стоимости квартиры чаще всего оплачивают кредитными средствами. 

Предлагая комби-программы, банки заботятся не только об интересах заёмщиков. Они стремятся компенсировать недостаток своих доходов при выдаче льготных кредитов. Ведь базовая ставка по семейной ипотеке – 6% годовых, по рыночной – уже превышает 30%.

Государство же возмещает кредитным организациям недополученную прибыль по правилу «ключевая ставка Центробанка +1,5». Ключевая ставка ЦБ на сегодня – 21%. Значит, компенсация производится только в размере 22,5%, что недостаточно при рыночной стоимости кредитов.

Банки продолжают кредитовать с господдержкой, но всё чаще предлагают взять ипотеку по комбинированной программе. Ставку же по дополнительной части устанавливают сверхвысокую – вплоть до 100% годовых. Взятая по такому «пакету» доля денег призвана оплатить непокрытую льготной программой часть цены объекта.

Заёмщикам приходится соглашаться на такие предложения в надежде на то, что часть кредита, выданную под высокий процент, им удастся погасить досрочно. А дальше они смогут спокойно платить оставшуюся часть ссуды под 6% годовых. Однако договор по комбинированной программе составлен таким образом, что заёмщик не может выбрать, какую часть ипотеки выплачивать быстрее. Он вправе только равномерно погашать льготную и рыночную части, в том числе досрочно. Таким образом, клиент всё равно вынужден длительное время платить повышенные проценты.

Регулятору не нравятся комби-ипотеки, но бороться он может только с явными нарушениями. Например, с незаконными комиссиями. Все параметры программ с государственной поддержкой не нарушаются. Условия же комби-программы в части рыночной ипотеки не регулируются госпрограммами, а её положения вполне укладываются в рамки закона. 

ЦБ озабочен тем, что подобные практики ведут к повышению кредитной нагрузки заёмщиков, увеличению рисков невозврата кредитов и ухудшению кредитного портфеля банков. Однако эксперты считают, что возникшая ситуация – временная и постепенно сойдёт на нет после снижения ключевой ставки ЦБ. Другое дело, что перспективы такого развития событий крайне туманны в ближайшее время.