Управляющий решает всё, или Про что нельзя забывать, выбирая недвижимость на Пхукете

С начала пандемии на рынке недвижимости Пхукета сформировался отложенный спрос, что привело к резкой активизации покупателей и, как следствие, к дефициту предложений. Свою роль сыграла и геополитика. В итоге к концу прошлого года цены на Пхукете приблизились к рекордным.

Однако у ажиотажа есть и оборотная сторона. Да, сейчас анонсируются, строятся и запускаются десятки новых проектов под разные цели и разный бюджет. Например, только в районе Банг-Тао в той или иной стадии готовности находится 10 тыс. апартаментов. Это колоссальный объём... и кажется, что такое количество квартир превышает ёмкость рынка. Но при этом падения стоимости недвижимости не предвидится.

Рынок Пхукета ещё не до конца оценён, и вместе с ростом популярности курорта и его инфраструктуры продолжает расти цена. Она повышалась даже в ковид, хоть и в минимальных значениях. Такая же картина будет в этом и следующем году: рост стоимости будет минимальный. Это прогноз, который может быть нарушен инвестициями из Китая. В предыдущие года рост обеспечивался спросом российских и европейских покупателей. В то же время если случится наплыв китайских инвесторов – а ёмкость этих инвестиций превышает и российские, и европейские вместе взятые, – то скачок совершится снова.

Также в ближайшие год-два велик риск недостроя проектов. Особенно тех, что анонсированы небольшими девелоперскими компаниями.

***

Порог входа на рынок Пхукета $120–130 тыс. за юнит. Но надо понимать, что на стоимость влияет не наличие отельного управления как такового, а уровень предоставляемого сервиса – четырёх- или пятизвёздочный, близость пляжа и городской инфраструктуры. Для меня как девелопера странно купить землю на первой линии и не завести туда отельного оператора.

***

С точки зрения капитализации и дальнейшей перепродажи наиболее выгодной кажется инвестиция в проект на первой линии (или недалеко от моря) и вблизи развитой инфраструктуры. Это действительно так, но!

Доходность полностью зависит от управляющей компании – и даже локация не всегда имеет решающее значение!

***

Наличие отельного управления в ЖК – сильный фактор. Инвестируя в апартаменты с профессиональным отельным управлением, можно просчитать рентабельность проекта на несколько лет вперёд и получить ряд гарантий от застройщика и гостиничного оператора. Это важное преимущество!

Важный момент: ожидать высокого и стабильного дохода от проекта, в котором работает несколько брокеров, не стоит. Это никак не гарантирует высокий и стабильный доход. Поскольку брокеры начинают между собой ценовую борьбу внутри одного ЖК, появляется внутренний демпинг.

***

Компания, которая обслуживает ваш жилой комплекс (следит за территорией, вывозит мусор, чистит бассейны и т. д.), не занимается сдачей в аренду. Она, вероятно, даже не является коммерческой структурой и подчиняется комитету жильцов.

Когда мы говорим об управляющей компании, обеспечивающей доход, то имеем в виду совсем другое!

***

Кто будет управлять кондоминиумом – скажет и решит застройщик. Если у него есть договорённость с отельным оператором типа Wyndham, Hyatt и др., то девелопер гарантированно построит актив, который будет приносить доход. Потому что эти операторы предъявляют свои требования к жилым комплексам и их инфраструктуре (глубина бассейна, наличие генератора, пожарная безопасность и пр.).

Девелопер также может купить франшизу, чтобы использовать громкое название и при этом быть независимым оператором. Но прежде, конечно, именно франшиза всему обучит, выстроит структуру управления, а затем будет партнёра проверять. И если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям франчайзера, контракт аннулируется со всеми вытекающими...

***

Как правило, обычный кондоминиум имеет ресепшен, отдел безопасности и управляющую компанию, которая обслуживает общую территорию.

Кондо с отельным управлением – это широкая структура управления и сервиса, в которой задействованы сотни людей. Это фронт-офис для приёма и регистрации гостей, отдел бронирования, консьерж-служба, отделы продаж и маркетинга, технического обслуживания и инженерных систем, уборки и стирки, закупок и снабжения, безопасности и ИТ, а также ресторан и бар, развлекательные и спортивные учреждения. При этом в каждом подразделении есть отдел качества и супервайзер.

Только такая структура может гарантировать туристам реальный, полноценный отдых. Такой, за который приезжающие расслабиться на неделю-другую люди готовы платить. Причём буквально в разы больше.

Фото предоставлены компанией