Готовы ли продавцы вторичного жилья идти на уступки покупателям
Аналитический центр сервиса «Домклик» от Сбера констатирует, что в июле 2022 г. процесс восстановления рынка недвижимости продолжил набирать обороты — снижение ключевой ставки, стремительное оживление спроса на ипотеку, в том числе на льготные госпрограммы.
Аналитики сервиса рассмотрели такие ключевые характеристики рынка, как спрос на ипотечное кредитование и стоимость квадратного метра (вторичный рынок). Также они оценили востребованность льготной ипотеки и проанализировали поведение продавцов. В своем отчете «Домклик» привел статистику для ТОП-10 регионов РФ по количеству заключенных сделок.
Среди главного аналитики сервиса отмечают, что на фоне смягчения политики Банка России (10 июня произошло очередное снижение ключевой ставки ЦБ с 11 до 9,5%, 22 июля — с 9,5 до 8%) процесс восстановления ипотечного рынка продолжается: во всех рассмотренных городах наблюдается прирост по ипотечным сделкам на 49 — 74%. Наиболее значительное их увеличение зафиксировано в Ростовской области (+74%), Краснодарском крае (+72%) и Челябинской области (+68%).
«Сегодня мы наблюдаем активную фазу восстановления ипотечного рынка: по итогам июля в крупнейших регионах наблюдается прирост спроса на 50% и более. В значительной степени оживлению ипотечного кредитования способствовали льготные программы особенно в Санкт-Петербурге (51,3% от всех сделок) и в Москве (44,6% от всех сделок). Однако в настоящее время фиксируется отставание от показателей июля прошлого года: по количеству сделок — на 41,5%, по объему — на 32,3%», — сообщает Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра сервиса «Домклик».
Также среди главных наблюдений эксперты сервиса выделяют то, что регионами, в которых по итогам июля программа господдержки оказалась наиболее востребована, стали крупнейшие города страны — Москва (30,7%) и Санкт-Петербург (34,7%). По всей России доля ипотечных сделок по программе составила 16,7%. Возможными причинами такого дисбаланса, по мнению авторов исследования, могут являться недостаточная информированность населения в небольших регионах, а также снижение активности застройщиков и, как следствие, дефицит предложения на первичном рынке.
Значение доли сделок по семейной ипотеке распределено по стране более равномерно. В Москве и Санкт-Петербурге она составляет примерно 11,5%, в менее крупных городах доля сделок также на уровне 6 — 16%. Среднее значение по России — 8,8%.
IT-ипотека также в большей степени востребована в Москве (2,4%), Санкт-Петербурге (1,5%) и Московской области (1,4%), в то время как средняя доля сделок по РФ составила 0,7%. Наиболее вероятной причиной такого распределения аналитики «Домклик» называют высокий зарплатный порог для получения ипотеки по программе в небольших городах (100 тыс. руб.).
Еще один из главных выводов в отчете: согласно данным о заключенных ипотечных сделках, во всех рассмотренных регионах, кроме Санкт-Петербурга, цены на вторичное жилье за прошедший месяц возросли. Значительнее всего цены выросли в Республике Татарстан (прирост по сделкам за 1 кв. м — 9,8%), в Челябинской области (+8,9%) и в Тюменской области (+6,1%). В Москве и Санкт-Петербурге относительное изменение менее значительно — +0,3 и –0,4% соответственно.
Проанализировав соотношение стоимости одного квадратного метра по сделкам к стоимости квадратного метра по реализованным объявлениям за два последних месяца, аналитики «Домклик» выделили две стратегии поведения продавцов.
Первая стратегия заключается в том, что на фоне возвращения ключевой ставки до уровня начала года и оживления спроса продавцы чувствуют себя более уверенно и менее активно идут на уступки покупателям. По данным за июль, в Тюменской области покупатель в процессе торгов в среднем снижал цену на 1,9% (месяцем ранее ему удавалось выиграть 2,9%), в Красноярском крае — на 0,6% (на 1% соответственно), в Республике Башкортостан — на 1,6% (на 2,1%), в Челябинской области — на 0,4% (в июне — на 0,5%).
Вторая стратегия характерна тем, что продавцы опасаются дальнейшего снижения покупательской активности, считая, что нынешнее оживление рынка в значительной степени является следствием отложенного спроса, поэтому активнее идут на уступки покупателям. Так, в Ростовской области покупатель в среднем может выиграть 2,7% (в июне — только 1,4%), в Москве — 1,9% (1,7% соответственно), в Московской области — 1% (0,8%), в Республике Татарстан — 2,4% (2,3%).
В Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Свердловской области поведение продавцов за последний месяц значительно не изменилось — по-прежнему наценка в объявлении в среднем составляет 2,3, 1,7 и 1,2% соответственно.