«Спрос падает, а цены растут». На севастопольском вторичном рынке квартир наметилась аномалия?

Аналитики в сфере недвижимости отмечают необычные тенденции на рынке вторичной недвижимости. Так, по законам рынка, если падает спрос, то соответственно цены тоже уходят в минус.

Но рынок вторичного жилья продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра недвижимости, выставляемой собственниками на продажу, практически не меняется.

По итогам сентября 2024 года рост медианной стоимости квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках составил 0,4%. Медианная стоимость квадрата готового жилья — 133 000 рублей. В 10 мегаполисах изменение цены составило менее 0,5%. Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Он отметил, что небольшое снижение зафиксировано в двух городах — Екатеринбурге (-0,2%, до 116 000 руб/кв. м) и Новосибирске (-0,1%, до 113 000 руб/кв. м). Стоимость квадратного метра за сентябрь в миллионниках наиболее ощутимо выросла в Нижнем Новгороде (+1,6%, до 133 000 рублей), Краснодаре (+1,5%, до 117 000 рублей), Казани (+1,1%, до 169 000 рублей).

«Рост стоимости в ряде городов связан в том числе с вымыванием наиболее дешёвых квартир из предложения. Экспозиция вторички сократилась на 1,9% в среднем по всем городам-миллионникам», — пояснил Евгений Белокуров.

Такое явление по мнению экспертов можно считать аномальным, ведь по задумке все ждали охлаждения на рынке, когда отменили льготную ипотеку.

В Севастополе также наметилась тенденция стагнации на вторичном рынке. Основные причины – это отсутствие денежных средств у населения и инструментов ипотечного кредитования на рынке недвижимости.

Поскольку рынок недвижимости отличается высокой степенью инерционности, резкое падение спроса и количества сделок не сопровождается одномоментным падением цен. Следовательно, долго сохраняется ситуация, когда и сделок нет, и цены не падают.

Всем интересно, что же будет дальше?

По классическому сценарию, которые уже были на практике, к окончанию стадии «стагнации» появляются продавцы, которые хотят срочно избавиться от объектов, приобретённых с привлечением кредитов. С этой целью они вынуждены снижать цены, чтобы побыстрее избавиться от невыгодного актива, но покупатели не торопятся совершать сделку, ожидая ещё более выгодного предложения. А это приводит к сокращению спроса.

На последней стадии ценового дна, когда дальше падать просто некуда, появляются покупатели, которые понимают суть инвестиционной привлекательности тех или иных объектов, количества сделок начинает увеличиваться, а создание определённых инструментов, например, принятие какой-либо льготной программы кредитования, рождает всплеск покупательской активности.

Так начинается новый виток расцвета рынка, и не важно, что кредиты дают на новостройки, а спрос увеличивается на «вторичку». Рынок недвижимости – это сообщающийся сосуд. Сегменты рынка взаимосвязаны, они находятся в некоем балансе. Когда «вторичка» чувствует себя дискомфортно, часть этого дискомфорта приходится на рынок новостроек, а если наоборот, то и продажи в новых проектах идут успешно, считают эксперты.

Также большая доля покупок в новостройках приходится на случаи, когда продают вторичную квартиру, чтобы купить новую. Так как покупателей особо нет, а продавать дёшево не хочется, собственники готовы подождать до лучших времён.

Спрашивается: зачем изучать все эти нюансы, если на покупательскую способность это никак не повлияет? В любом деле важно, чтобы те, от кого зависит кредитно-денежная политика, понимали глубинную суть происходящих событий, а для этого надо выйти из банка, образно говоря, и посмотреть, что происходит на улице.

А в Севастополе средняя ставка по вторичным квартирам в настоящий момент составляет 168 701 руб. за кв. м. По-прежнему сохраняется околонулевая динамика варьирования стоимости. К предыдущему периоду «квадрат» подешевел на 0,19%. Чтобы купить однокомнатную квартиру в Севастополе понадобится 6 млн 891 тыс. руб. (+ 5,24%), двухкомнатную – 8 млн 411 тыс. руб. (-2,7%), трёхкомнатную – 10 млн 133 тыс. руб. (- 2,32%). «Однушки» традиционно падать не хотят в любые кризисы, и это самый востребованный товар на рынке недвижимости.

В настоящий момент на витрине продаж «Авито» находится 1 163 предложения о продаже вторичных однокомнатных квартир. Ценовой разрыв от 2,8 млн руб. до 13,7 млн руб.

Остаётся только гадать: где брать деньги на покупку даже однокомнатных квартир, кто вообще в состоянии ответить на этот вопрос?