Кто-кто в теремочке живет: как во Владивостоке строить жилые кварталы на месте старых

Чтобы повысить доступность жилья, в регионе действует государственная программа «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края». Ее главная цель — повышение доступности жилья для приморцев. Но на практике уровень цен на жилую недвижимость в городах края — и, прежде всего, во Владивостоке — остается стабильно высоким. Истоки пробелмы кроются в том, что в краевом центре строится не так много новых домов. А это — из-за нехватки свободных земель.

Кроме того, столица Дальнего Востока нуждается не просто в новостроях, а в целых жилых микрорайонах с комплексной застройкой, где предсмотрены магазины, школы, спортзалы. Но встает большой вопрос о месте такого строительства: за Де-Фризом в Надеждинском районе или же сносить что-либо в самом Владивостоке?

Основной жилмассив города был построен еще в 1950–1970-е годы и устарел физически и морально. Выходом из ситуации могла бы стать реновация территорий по примеру Москвы. Однако для начала надо решить ряд проблем с застройкой: устаревшими «хрущевками» и частным сектором, которого довольно много даже в центре.

Запомните новую аббревиатуру КРТ

В самом конце декабря 2020 года в Градостроительный кодекс введена новая глава 10 «Комплексное развитие территории». За этим скучным названием скрывается поистине революционная сущность. Закон призван решительно упростить строительство жилья в стране.

Регионы получают право сносить не только аварийное и подлежащее сносу жилье, но и неаварийные панельные дома, а также те, капитальный ремонт которых слишком дорог. А их жильцы (собственники), получают право взамен на другое равноценное жилье по договору соцнайма.

Это закон открывает возможность для нового массового строительства в городах страны. Если прежде новый дом можно было планировать только на свободном участке, что приводило к «точечной застройке» и протестам жителей ближайших домов, то теперь можно расчищать под комплексную застройку целые устаревшие микрорайоны.

Программа «реновации» была обкатана на кварталах «хрущёвок» в Москве, и теперь её базовые принципы распространены на всю страну. Но все равно в каждом городе есть много юридических нюансов и деталей, в которых без специалистов не разобраться.

«В механизме реновации есть очень много нюансов, связанных с положениями Гражданского и Жилищного кодексов — правами собственности, возможностью изъятия земельных участков и так далее», — подчеркивает эксперт, почетный архитектор РФ Валентин Аникеев.

Куда развиваться городу, если нет земли?

Для Владивостока это особенно важно. В городе почти нет свободной земли. Самые удобные места заняты микрорайонами, построенными в 60–70-е годы прошлого века. В них уже не одно поколение горожан. Но хрущевские пятиэтажки и более поздние «крейсера» давно морально и физически устарели. Они строились по нормам советского времени на 20-30 лет. Маленькие комнаты, неудобная планировка, холодные стены без утепления, текущие плоские кровли — пусть всё это уйдет в прошлое.

Более половины жилья во Владивостоке имеет возраст 40 и более лет. Моргородок и Вторая речка — вот примеры гордской застройки 60-х. В своё время эти микрорайоны казались образцовыми. Но теперь мало кто хочет жить в «хрущевке», когда есть дома более удобная и соответствующая современным требованиям застройка.

Кроме того, стоимость «хрущевок» растёт не такими темпами, как квадратные метры в новостройках. А это значит, что старые квартиры теряют свою рыночную стоимость. Такие квартиры всё еще востребованы на вторичном рынке, но уже мало кого радуют.

Интересно, что статья 168 Жилищного кодекса РФ оговаривает, что регионы имеют право не включать в свои программы капремонта дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70%, а также дома, в которых совокупная стоимость проведения капремонта в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает нормативную стоимость. Но с оговоркой — при исключении таких домов из программы регион в течение полугода должен определить порядок, сроки проведения и источники финансирования их реконструкции или сноса. Понятно, что это под силу далеко не каждому региону. А федеральное софинансирование, как известно, положено только для программы расселения МКД, признанных в установленном порядке аварийными.

По словам одного из инициаторов законопроекта вице-премьер РФ Марата Хуснуллина с 2021 года реновация начнется в городах-миллионниках и там, где в этом заинтересованы местные власти и бизнес, например, в Казани, Тюмени, Новосибирске, и даже Кемерово. Но Владивостока в этом списке даже не было озвучено.

Мэр готов?

Гадать,почему Владивосток не был упомянут как вероятный участник программы, не будем. Одна из причин в сложности такого решения - ведь предварительно необходимо переждать волну возмущения, и уверенно, и методично и убеждать горожан в его правильности.

Однако экс-мэр Владивостока Виталий Веркеенко, будучи руководителем города, заявлял, что некоторые районы города нужно подвергнуть реновации.

По итогам обсуждения японского мастер-плана развития столицы Приморья в августе 2018 года он выразил уверенность в том, что для реализации многих проектов сначала необходимо решить такие проблемы, как изношенность инженерных сетей и старый жилой фонд. Веркеенко уточнил, что аварийным и подлежащим сносу во Владивостоке признано более 70 многоквартирных домов с 1,2 тысячами жителей, на расселение которых потребуется сумма, кратно превышающая годовой бюджет Владивостока.

«Для эффективного и комплексного развития городских территорий Владивостоку необходима специальная программа реновации жилого фонда. Такая уже успешно реализуется в Москве. Считаю, что с учетом статуса и задач, стоящих перед Владивостоком, ему необходима подобная программа», — заявил Виталий Веркеенко.

Согласны ли люди?

Незапланированное переселение из своей комфортной квартиры в новое жилье на себе ощутили жители города, чьи дома попали под снос из-за строительства объектов к Саммиту АТЭС. Тогда строительству дорог и мостов мешали почти 1,6 тысяч объектов. Среди них дома и земельные участки. При этом выяснилось, что 633 объекта являются «самостроем». Остальные были выкуплены.

Но если дело касается строительства стратегически важных объектов для города и края, то вопрос расселения и сноса- это одно дело. А вот если снести еще якобы пригодные для жилья «хрущевки» и «панельки» и на их месте возвести новострой — это другое дело. Тут один человек, упорно отказывающийся переезжать, может сорвать план застройки территории.

Однако есть эксперты, которые считают, что никуда и никого переселять не надо. У края нет такой возможности: быстро расселить, быстро снести и быстро построить.

«Вопрос о сносе „хрущевок“ во Владивостоке не стоит: в центральной части города — огромное количество частного сектора, который и надо расселять. Это районы Голубиной пади, Дальпресса, Пушкинской и так далее. На расселение и застройку этих территорий хватит мощностей местных девелоперов без привлечения федеральных застройщиков. Сегодня остро стоит вопрос об уменьшении объемов жилого строительства в городе. Этот фактор сильно влияет на цену квадратного метра жилья», — убежден председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что реновация территорий во Владивостоке не носит системного характера, ограничиваясь лишь отдельными небольшими участками. Например, на Фастовской и Кирова, где многоквартирные жилые дома постепенно «отвоевывают» территорию у частного сектора

В то же время, попытки застройщиков «зайти» в построенные в 60-х кварталы, как правило, вызывают активное противодействие со стороны местных жителей и активных общественников, набирающих политические очки на теме точечной застройки.