Рынок жилья Казани в 2021 году: могут ли цены на новостройки снизиться?

Анастасия Гизатова о по-прежнему популярном «хруще», привлекательных долгостроях «Фона» и «подводных камнях» при покупке комнаты

«К сожалению, 100 тысяч рублей за квадратный метр для однокомнатной хрущевки далеко не предел», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В своей статье постоянный автор «БИЗНЕС Online» объясняет, почему сдающаяся через три года новостройка сегодня дороже готового жилья, советует перед покупкой выяснить, у кого выгоднее приобретать — у инвестора по уступке или у застройщика, и рассказывает, почему сейчас самое время для переезда.

слабеющий рубль и программа субсидированной СТАВКИ разделили эпоху недвижимости на «до» и «после»

Мне очень сложно делать этот обзор, потому что язык не поворачивается назвать бюджетными квартиры, где квадратный метр превысил отметку в 120 тыс. рублей. А как иначе обозначить малогабаритные однокомнатные квартиры, я не придумала. И нет, квартиры не стали лучше, в данном случае цена никак не связана с качеством предложения.

Дело в том, что слабеющий рубль и программа субсидированной ставки 6,5% для новостроек разделили эпоху недвижимости на «до» и «после».

Итак, 2020 год стал рекордсменом по количеству ДДУ — заключено больше 21 тыс. договоров. Даже в самых смелых мечтах застройщики и банки не представляли себе такой объем сделок! И их могло быть больше, просто закончились инвестиционно привлекательные квартиры.

Уже сейчас понятно, что 2021-й не повторит сценария прошлого года: нет задела новых проектов — всего лишь 68 разрешений на строительство в 2019 году, а в 2020-м практически под бой курантов выдано еще три разрешения.

«Свежеиспеченные» комплексы стартуют с 120 тыс. рублей за квадратный метр (за однокомнатную небольшую квартиру). При этом вера в светлое инвестиционное будущее не покидает покупателей.

Давайте рассмотрим находящиеся в одной локации квартиру в новостройке на старте продаж и квартиру в доме, недавно введенном в эксплуатацию. Удивительно, но сдающаяся через три года новостройка дороже готового жилья.

Аналогичная ситуация по всему городу. Вопрос, который сейчас мучает многих: могут ли цены на новостройки снизиться? Теоретически да, если не будет спроса. Но в недалекой и долгосрочной перспективе, даже при снижении, цены перегоняют докризисный уровень. Посмотрите на графике:

Совет: до покупки новостройки произведите несложный арифметический расчет, у кого выгоднее приобрести — у инвестора по уступке или у застройщика. Не всегда субсидированная ставка 6,5% экономически оправдана. И обязательно посмотрите предложения других застройщиков.

ВТОРИЧКА

Могла ли предположить ваша бабушка, что ее квартира, полученная на заводе 50 лет назад, будет стоить 3 млн рублей? Думаю, нет. И, к сожалению, 100 тыс. рублей за квадратный метр для однокомнатной хрущевки далеко не предел, особенно с хорошим месторасположением. «Хрущ» по-прежнему в виш-листе инвесторов и начинающих самостоятельную жизнь молодоженов. Не нужно ждать сдачи, отличная инфраструктура, небольшие площади, низкий порог вхождения.

В 2021 году хрущевки начинаются со следующих цен:

Несмотря на высокие цены, рынок был достаточно активным и немного не дотянул до 2014-го. 

Более вероятно получить скидку на вторичном рынке, семейные или другие обстоятельства влияют на срочность продажи и, соответственно, на ожидание продавца. И да, для тех, кто считает, что цены на вторичку никогда не падают: обратите внимание на динамику цен за последние годы. 

Совет: сейчас отличное время для переезда из меньшей в бо́льшую квартиру. Если рассматриваете вторичку, обратите внимание на первичку, и наоборот. Или сегодня незаслуженно обделены вниманием сдающиеся или сданные долгострои «Фона» (здесь встречаются приемлемые цены, плюс качество строительства).

Повышение материнского капитала до 639 432 рублей за второго ребенка и 483 882 за первого держат на уровне вторичку, в частности сегмент комнат. Уютную благоустроенную комнату в 13–15 кв. м можно приобрести за 800 тыс. рублей. Советую при выборе такой быть внимательными. Сейчас в экспозиции много предложений, где в комнате есть свой санузел и кухонный блок. Как правило, такое переоборудование инженерных коммуникаций производится с нарушением ч. 1 ст. 26 ЖК РФ и ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ. И большая доля вероятности, что узаконить их не получится. Вас ждет демонтаж и возврат к изначальному проекту, а это затраты и другой комфорт проживания.

Из аутсайдеров в рекордсмены 

Вот за кого радуется душа, так это за земельные участки в Татарстане. Из аутсайдеров последних лет в рекордсмены: 51 547 сделок за прошлый год (!).

Потенциал этого сегмента по-прежнему большой. А сельхозипотека с 2,7% годовых и стартовавшая специальная программа 6,5% для ИЖС усилят активность в этом году. Растущий квадратный метр в многоэтажках многих заставит задуматься о переезде в свой дом. Но, к сожалению, возросший спрос и подорожавшие строительные материалы приведут к дефициту бюджетных предложений. 

Многие ЖК соседствуют с обычными поселками. Давайте сравним цены на квадратный метр в многоквартирном доме и в расположенном неподалеку коттедже, который тоже построен на продажу. Обратите внимание: стоимость квадратов в ИЖС ниже, чем в дружной и веселой многоэтажке.

Подытоживая свою мысль, скажу, что рынок недвижимости в Татарстане очень интересный, не всегда логичный и предсказуемый. При этом он открывает много возможностей и точек роста. Нас ждет непростой, но яркий 2021 год, который станет началом многих грандиозных проектов, но об этом в следующий раз.