Каждый второй ТЦ в Москве нуждается в модернизации
По данным консалтинговой компании NF Group, по состоянию на март 2026 года 51% торговых центров столицы нуждаются в реновации.
Снижение доли устаревших торговых центров на 7 п. п. год к году, обусловленное вводом 15 новых объектов в 2025 году, не меняет общей картины: около двух третей столичных ТЦ были введены более 10 лет назад. В отдельных округах доля морально и технически устаревших площадей достигает 70%.
В условиях усиливающейся конкуренции и трансформации потребительских предпочтений реновация становится не просто инструментом обновления, а ключевым фактором поддержания и роста трафика, товарооборота и арендного спроса.
Собственники торговой недвижимости все чаще сталкиваются со снижением посещаемости и необходимостью адаптации к новым моделям поведения аудитории. Традиционная функция ТЦ как площадки для покупок уступает место многофункциональному формату: малые объекты сохраняют ориентацию на повседневный спрос, тогда как крупные комплексы развивают досуговую, гастрономическую и спортивную составляющие. Конкурентоспособность объектов сегодня определяется качеством среды, сбалансированным пулом арендаторов, маркетинговой активностью и регулярной актуализацией концепции. При этом индикаторами устаревания выступают рост вакантности, физический износ и уход якорных арендаторов. Сокращение инвестиционного цикла до 5-7 лет требует от собственников проактивного планирования затрат на модернизацию форматов, пространств и сервисов.
Трансформация ТЦ в многофункциональные центры притяжения остается базовым трендом рынка. При этом около 66% объектов были построены более десяти лет назад, а масштаб необходимых изменений существенно варьируется. В ряде случаев достаточно точечной модернизации - обновления фасадов, входных групп и общественных зон с усилением развлекательной и гастрономической функций. Однако часть объектов требует полной реконцепции, что кратно увеличивает объем инвестиций: стоимость обновления оценивается в диапазоне 50-200 тыс рублей за кв. метр.
Практика показывает, что реновация обеспечивает ощутимый коммерческий эффект. Основными драйверами роста выступают сегменты общественного питания и досуга. Так, запуск ресторанной галереи площадью 7,8 тыс. кв. м в столичном ТЦ «Аркадия» позволил существенно увеличить трафик и довести долю общепита почти до 50% арендопригодной площади. Обновление фуд-корта в ТРЦ «Город Лефортово» в Москве обеспечило рост товарооборота на 37%. Часть девелоперов реализует комплексную реконцепцию, включая обновление брендинга, интерьеров и общественных пространств с последующим развитием гастрономических кластеров.
Наибольшее количество устаревших объектов сосредоточено в южном и западном административных округах - по 21 ТЦ в каждом. Далее следуют юго-западный (20 объектов) и северо-западный (19 объектов) округа. Минимальная потребность в реновации отмечена в Новой Москве (2 объекта) и Зеленограде (5 объектов), что связано с более поздними сроками их девелопмента.
С точки зрения объема устаревших площадей лидируют северный (558 тыс кв. метров), западный (451 тыс кв. метров), северо-западный (418 тыс кв. метров), центральный (411 тыс кв. метров) и юго-западный (379 тыс кв. метров) округа. При этом в центральной части города значительная доля площадей не соответствует современным требованиям, несмотря на премиальность локации.
Максимальная доля устаревших площадей зафиксирована в северо-западном округе, где реновации требует порядка 77% предложения. В то же время южный округ демонстрирует одну из наиболее качественных структур: около 71% площадей соответствует текущим рыночным стандартам, во многом благодаря активному вводу 17 новых объектов с 2016 года: ТРЦ «Ривьера» (GLA 100 тыс кв. метров), «Каширская Плаза» (GLA 71 тыс кв. метров), «Остров мечты» (GLA 70 тыс кв. метров) и других..
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, рассказала: «В ближайшие годы число морально устаревших торговых центров будет расти. На рынок одновременно влияют несколько факторов: усиливающаяся конкуренция, ускоряющаяся смена потребительских предпочтений, развитие онлайн-ритейла и более высокие требования арендаторов к качеству помещений. Если раньше смена концепции торгового центра могла происходить раз в 10 лет, то сегодня этот цикл сократился до 5-7 лет. В этих условиях реновация становится не просто способом обновить объект, а необходимым инструментом для сохранения его востребованности, трафика и коммерческой эффективности».