Как возродить дом из пепла и заработать на нем
Фото: torgi.admin.tomsk.ru
Так выглядел дом на Пушкина, 5 в Томске, когда его выставили на торги в рамках городской программы по восстановлению деревянной архитектуры «Дом за рубль».
Фото: Александр Сакалов
А так выглядит этот дом спустя два года. Бизнесмен Сергей Калугинрешил его восстановить. В Томске Сергея Калугина хорошо знают как создателя компании «Регион ДСК» по производству окон и мебели. Сейчас этой компанией руководит сын Евгений, а сам Сергей живет на две страны. Часть времени он проводит в Германии. У него там строительный бизнес. И дочь там.
Восстановление дома на Пушкина, 5 для Калугина – не благотворительный проект. Уже через две-три недели здесь расположится головной офис семейной фирмы.
Сергей Калугин рядом с домом на Пушкина, 5
Это безусловно выгодное вложение денег, — говорит Сергей Калугин. —Потому что средняя цена арендной платы в этом районе где-то около четырёхсот рублей за квадратный метр. Здесь в здании 300 квадратных метров. Значит, если бы мы арендовали помещение, то платили бы по 120 тысяч рублей в месяц или почти 1,5 млн рублей в год. С учетом того, что мы потратили на дом где-то 10 млн рублей, то таким образом за 8 лет мы окупим свои затраты. А дальше с учетом того, что налоги здесь практически нулевые, мы сэкономим еще денег. Считайте, земля миллион за сотку стоит, у нас 6 соток, 4% налог — это 240 тысяч рублей в год. А мы избавлены от этого налога. И от налога на недвижимость. Получается это выгодное вложение!
Срок аренды дома по проекту мэрии 49 лет. Около двух лет уходит на разработку документации и строительство. Вложив в дом 10 млн рублей, окупить их можно, сдавая недвижимость в аренду в течение восьми лет. Получается, что в оставшиеся 39 лет можно иметь по 100 тысяч рублей ежемесячного дохода. Если бы арендаторы домов имели возможность через какое-то время иметь право выкупить отреставрированное здание в собственность, то от инвесторов не было бы отбоя, считает Сергей Калугин. Желающие восстанавливать объекты деревянной архитектуры в центре города выстраивались бы в очередь.
Это дом постройки 1893 года,— рассказывает Сергей Козлов, главный инженер ООО «Регионстороймонтаж». Он руководит строительными работами на Пушкина, 5. — Фундамент дома сделан из бутового камня, выровнен кирпичом. Стены деревянные, несущие балки из бревен, межэтажные перекрытия из плах и досок. Окна — деревянные колоды. На фасаде наличники с резьбой, которая на сто процентов совпадает с оригиналом. Все наличники мы делали у себя на базе, а резьбу заказывали специалистам. Пирамидки, солнышки, ромбики — это все делали они. На фронтончике резьба: мы делали по чертежам шаблоны и потом выпиливали у себя в мастерской.
Кирпич использовали от разборки средней брандмауэрной стены, которая была разрушена и потеряла несущую способность. Мы ее разобрали, целый кирпич очистили, складировали, а когда пришло время возводить стену, пустили в дело.
Фундамент делали новый. Тот который в грунте, он там и остался, а сверху мы залили монолитную железобетонную ленту. С фасада фундамент утеплили пеноплексом, отшпаклевали, покрасили, поставили отливы и покрасили в цвет кровли и водосточных труб.
Старых бревен в хорошем состоянии осталось примерно 25%, потому что часть дома полностью сгорела. Там где бревна сохранились мы их разобрали, маркировали и использовали.
По словам Сергея Калугина, строил этот дом Евграф Кухтерин, знаменитый томский купец. Жил в нем настоятель Воскресенской церкви. Потом дом был перестроен под школу и в ней учились сыновья Кухтерина.
Здесь начинался Иркутский тракт и в год до 150 тысяч обозов проходило, — рассказывает Сергей Калугин. — По этой улице обозы шли из Иркутска в Москву с чаем из Китая. Здесь был адрес Иркутская, 5, а напротив был дом Иркутская, 10 — это была усадьба Кухтерина. По этой улице проходило до 350 обозов в день. Здесь же чай перегружали на другие обозы и отправляли дальше на Москву. Уже тогда была своя логистика перевозок. Во время советской власти дом переделали под жилье и разгородили на квартиры.
Это наш первый завершённый объект, восстановленный по программе «Дом за рубль», — рассказывает Никита Кирсанов, председатель комитета по сохранению исторического наследия департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска. — Основной массив работы выполнен, здание вернуло себе свой архитектурный облик, и департамент архитектуры выдал соответствующее заключение. После получения аналогичного заключения МБУ «Проектно-сметное бюро» арендатор получает право на вторую, и уже окончательную льготу, которая будет действовать оставшиеся 47 лет аренды: за дом он будет платить 1 рубль в год, за земельный участок – около пятисот рублей в год. А город и горожане получают буквально воссозданный из пепла «фоновый» дом (не памятник!) на подходе к Воскресенской церкви.
Как и здание на Кирова, 27а дом на Пушкина разбирался по брёвнам, но если при реставрации дома на Кирова, 27а сохранено около 75% аутентичных элементов (в том числе основная часть наличников), то здесь от старого здания осталась от силы четверть и задняя брандмауэрная стена. Тем не менее, оценивая проект в целом, и, главное, в контексте, того, что сегодня происходит с исторической деревянной застройкой и в Томске и по всей стране, это, конечно, очень серьёзный шаг вперёд – для решения задачи сохранения не только отдельных памятников, но и массового сохранения рядовой исторической застройки.
Свое 125-летие дом на Пушкина, 5 встретит при полном параде. Внутри дома заканчивается современный ремонт, уже готовы теплые полы, для окон использованы энергоэффективные стеклопакеты. А вот дом на Октябрьской, 30 еще ждет своего часа.
Но можно сказать, что и этому дому уже повезло. Сергей Калугин мимо него часто проезжал и ему стало жалко, что дом с башенкой вот-вот рухнет.
Дом этот — главный на повороте. Когда снизу по улице поднимаешься, то взгляд сразу на него падает. Основная его достопримечательность — красивая башенка. И мезонин. Это редкое сочетание – мезонин и башенка. В декабре, после того, как будут подписаны все договоры с мэрией, мы планируем начать его восстанавливать. У нас есть уже чертежи и проект.
С домом на Октябрьской, 30 пока есть небольшая проблема. Согласно документам после восстановления здесь должен быть магазин. Но Сергей Калугин считает, что ему удастся этот вопрос с мэрией урегулировать.
«Мы знаем, что через год этот дом будет совсем в другом виде. Для такого небольшого здания года будет достаточно, чтобы восстановить. Если сейчас мы быстро подпишем все договоры с мэрией и сделаем фундамент до морозов, то через год пригласим вас в гости. Если не успеем с документами, то через полтора года. Каких-то интересных исторических фактов об этом доме мы пока не нашли. Но еще особо и не искали, пока договор не подписан с мэрией. Как только приступим к строительству, то конечно мы пойдем и в архив, и в собор, который рядом», — делится планами Сергей Калугин.
Калугин уверен, что в Томске можно не только восстанавливать разрушенные деревянные дома, но и воссоздавать те, которые уже были утрачены. И доказывает это. Для себя он построил деревянный дом по чертежам здания, которое раньше украшало Томск, но затем было утрачено.
Дом Сергея Калугина
Это я построил для себя, для семьи из двух человек. Такой дом когда-то был на Воскресенской горе, один из самых красивых у Воскресенской церкви. Мы взяли половину того дома, архитекторы сделали специально для меня проект. Это абсолютно новый дом, мы просто сделали его по старому образцу.
По затратам деревянный дом получается не дороже кирпичного, уверяет Сергей Калугин. Но дышится в нем лучше. И если бы мэрия отдавала людям заброшенные участки в городе с условием строительства на них каких-то из утраченных памятников деревянной архитектуры, считает бизнесмен, то это было бы прекрасно и для города, и для людей.
Для справки: Городская программа «Дом за рубль» была инициирована мэрией в 2016-м году. За это время торги на право долгосрочной аренды объектов деревянного зодчества сроком на 49 лет с условием их полного восстановления были проведены по 16 зданиям.
На 5 деревянных домах ведутся восстановительные работы. Дома на ул. Пушкина, 5 и на пр. Фрунзе, 32а - на стадии завершения.
В доме на ул. Кирова, 27а также выполнен значительный объем работ. После полного завершения и официальной приемки работ для арендаторов будет установлена льготная стоимость аренды – 1 рубль в год.
По шести объектам участники программы разрабатывают проектно-сметную документацию. По двум объектам – ул. Тверская, 66 и Тверская, 66а – после расторжения договоров с предыдущим арендатором в октябре 2018 года состоялись повторные торги. В настоящее время идет заключение договоров с их победителями.
